עורך דין קניית דירה

תוכן עניינים

קניית ומכירת דירה נחשבת לאחת מן העסקאות השגורות והנפוצות ביותר, והיא מאפיינת זוגות ויחידים במגוון גילאים.

אולם על אף שקניית דירה היא עסקת מקרקעין שגרתית, אין צורך לזכות אותה במילה פשוטה.

כלל ברזל שחשוב לזכור בכל עסקת נדל"ן, הוא שמעורבים בתהליך מאות אלפי אם לא מיליוני שקלים. כל פרט ולו הקטן ביותר שלא יזכה לתשומת הלב הנדרשת, או שייפול בין הכיסאות, או שיעלה לנו אלפי שקלים לכל הפחות, או שיוביל אותנו למאבק משפטי ארוך ומתיש הן עבורנו והן עבור הצד המוכר את הנכס.

ליווי משפטי בעת רכישת דירה

מטרתו של עורך דין רכישת דירה, היא להבטיח את בריאותה של העסקה, וכן לעמוד על המשמר ולוודא שהאינטרס הכלכלי של לקוחותיו נשמר לכל אורך הדרך.

עורך הדין נכנס אל התמונה כאשר נמצא הנכס המתאים לרכישה.

הנכס מתאים אמרנו? עם תחילת קבלת הליווי המשפטי, תיבחן 'מידת התאמתו' של הנכס אל הלקוח עם ביצוען של שורת בדיקות מקדמיות שמטרתן לרדת אל הרזולוציות הקטנות ביותר.

זיהוי נורות אדומות שונות, יקבל התייחסות נאותה ופתרון או במסגרת המשא ומתן על רכישת הדירה, או יצוין במסגרת חוזה המכר, וזאת כדי להבטיח את חובתו של המוכר לתקן את הליקויים שנמצאו.

במדריך שלהלן, ריכזנו את התייחסות משרדנו אל קניית דירה יד שנייה ומקבלן. יצוין כי תוכן זה הינו כללי בלבד, והוא איננו מהווה חלופה להתייעצות עם איש מקצוע.

קניית דירה יד שנייה

רבים רואים בקניית דירה או בית יד שנייה, כהליך פשוט יותר מזה של רכישה ישירה מקבלן.

בהתייחס לאמור לעיל, כל עסקת מקרקעין מביאה עמה מורכבות מסוימת, וכל מורכבות שכזו מצריכה התייחסות וליווי משפטי הולם.

להלן התייחסותנו לנושא:

הימנעו מחתימה על זיכרון דברים

ובאומרנו 'הימנעו' אנחנו מתכוונים לאל תחתמו!

רבים טועים לחשוב שחתימה על מסמך זיכרון דברים נועד רק להשתית הסכמה בסיסית בין שני הצדדים על קניית ומכירת הדירה.

זיכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין, עליו חתומים שני הצדדים.

כששני הצדדים חותמים על מסמך שכזה, לרוב הדבר מתרחש כאשר טרם ברורים כל הפרטים על טיבה של העסקה, וטרם בוצעה עבודת מחקר מטעם עורך הדין שבודק את הנכס על כל צדדיו.

אנו יודעים שמסמך שכזה נועד לשריין את הנכס ולהבטיח שהוא לא יימכר לאדם אחר, אולם התוצאה של החתימה עלולה להתברר כשלילית.

בדיקת נסח הטאבו

בדיקתו של נסח הטאבו היא מבין הצעדים הבסיסיים והראשוניים שנעשה במסגרת 'היכרותנו' עם הנכס לקנייה.

את נסח הטאבו נהוג פעמים רבות לכנות כמעין תעודת זהות, והוא מאפשר לנכס 'להזדהות' בפנינו עם פרטים בסיסיים וחשובים:

  • מי הם בעלי הזכות על הנכס? האם ישנו בעל זכות שלא היה נוכח בפגישה? האם הוא מודע לקיומה של העסקה?
  • מהו גודלו של הנכס? מידע שכזה יכול לסייע לנו להבין באם ישנו חשד לחריגות בנייה עליהן יש לתת את הדעת.
  • האם ישנם עיבודים או שעבודים שהוטלו על הנכס? ואם כן, יש לפתור את הסוגיה וכן לתת לה התייחסות במסגרתו של חוזה המכר.
  • האם נרשמה הערת אזהרה על הנכס? ואם כן, מדוע היא קיימת?
 
זכרו שכ'תעודת זהות', נסח הטאבו מספק לנו אך ורק פרטים בסיסיים (ועם זאת חשובים). עלינו לצלול לרבדים עמוקים יותר כדי להמשיך ולבסס את ההיכרות שלנו איתו, וכך לנסח חוזה מכר שמגן על האינטרסים הכלכליים שלנו.

בדיקה ברשות הרלוונטית למבנה

יש לציין כי בדיקה זו יכולה גם להתקיים בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

עד כמה שנסח הטאבו מספק לנו מידע רב אודות נכס המקרקעין, הוא איננו מספיק, ועל-כן עלינו לבחון את הנכס במסגרתה של הרשות הרלוונטית, במה שקרוי בשם תיק בניין.

את התיק ניתן לקבל מן המחלקה ההנדסית הרלוונטית ברשות שתחתיה קיים הנכס, ולבחון באם ישנם פרטים המעלים תהיות או נורות אדומות.

בין היתר ניתן למצוא מידע רלוונטי אודות היתרי בנייה, פעולות הנדסיות שונות שבוצעו בבניין, טופס 4 וכיוצא בכך.

נורה אדומה שניתן למצוא בתיק הבניין הוא באם ניתנה התראה לדיירים על מסוכנותו של המבנה והצורך בטיפול מקיף כחלק מאחזקה שוטפת תקופתית. 

קניית דירה מקבלן

קניית דירה מקבלן שונה במרבית המקרים מקנייתה של דירה יד שנייה, וזאת לאור העובדה שהנכס במקרים רבים הוא על הנייר בלבד.

רבים ניגשים אל עסקת רכישת דירה מול קבלן עם ציפיות גבוהות מצד אחד שהרי מדובר בנכס חדש לחלוטין, ועם חששות מן הצד השני, שהרי לא חסרים מקרים בהם רכשי הדירות חיכו זמן רב לקבלת הנכס באופן שלא שיקף את שהובטח להם בראשיתה של העסקה, או חלילה גרוע מכך.

חשוב לדעת: המורכבות של עסקאות קניית דירה מקבלן איננה זרה למחוקק אשר קבע שורה של תחיקות בנושא, וזאת במטרה להגן על הרוכשים ולהגביל את הקבלן.

אך כדי להשיג הגנה משפטית מלאה שתגביל את כוחו של הקבלן, ותבטיח את הזכויות ואת האינטרס הכלכלי של הרוכשים, חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין קניית דירה מקבלן המתמחה בנושא זה.

חוזה המכר הוא לא עובדה קיימת

טעות שנפוצה בקרב רבים, היא לתפוס את חוזה המכר של הקבלן כחוזה שלא ניתן לשנותו או להתאימו לנסיבות.

החוזה אשר ניתן לרוכשים הפוטנציאליים הינו חוזה בנוסח אחיד המועבר לכולם.

מתפקידו של עורך הדין לבצע מעבר קפדני ומעמיק על כל סעיפיו של החוזה, ולהתנות את הרכישה בשינויים שיוסכמו על שני הצדדים, זאת כדי להבטיח עסקה כדאית ובטוחה עבור הרוכשים.

כדאי לדעת שלא אחת, החוזה כולל סעיפים הסותרים את התחיקות שקבע המחוקק, ואשר יכולים להוות פגיעה ממשית בזכויותיהם ובביטחונם של הקונים.

בדיקת הבנק המלווה את הקבלן

או בשם המוכר יותר – ערבות בנקאית.

על-פי חוק, אסור לקבלן לקבל מטעם קונה הנכס, סכום אשר עולה על 7% מערכו של נכס המקרקעין. הקבלן (או גם מוכר הנכס) יוכל לקבל סכום זה, רק באם וישנו אמצעי העומד לרשות הקבלן אשר מבטיח את כספו של הרוכש.

ישנן מספיק אפשריות, כאשר אחת מהן היא ערבות בנקאית מטעם הבנק המלווה.

במסגרת הגיענו לעסקת מקרקעין מול הקבלן, עלינו לבדוק שאכן יש בנק מלווה לפרויקט, וכי כל סכום המועבר מטעם הקונה אל הקבלן, יועבר אך ורק עם פנקס שוברים.

משמעות הדבר היא שהכסף ישולם אל חשבון הבנק המלווה.

מועדי תשלום ואיחור במסירה

בניגוד לקניית דירה יד שנייה, ברכישת דירה מקבלן עלינו להבטיח את ביטחוננו באם והדירה לא תהא מוכנה עד למועד שנקבע בחוזה.

חוק המכר אמנם מגן על הרוכשים וקובע את גובה הפיצויים בגין איחור במסירת החזקה על הנכס, אולם יש לבחון בקפידה שחוזה המכר איננו 'מסכל' את החוק בגין דחיות 'המוסכמות' על שני הצדדים (זאת מבלי שהצד הרוכש אכן הבין את משקלו של הדבר).

דוגמה לכך היא באם ובוצעה התאמה או שינוי בדירה לאור בקשתם של הרוכשים, אז הקבלן מציג זאת כדחייה מוסכמת.

כמו כן, יש להבהיר את מועדי התשלום באופן המוסכם על שני הצדדים, וכן לקבוע באם תנאי X או Y לא יתקיימו, אז הרי שהרוכשים יוכלו למשוך ידם מן העסקה ולקבל את כספם בחזרה.

התייחסות נפרדת להיתר בנייה: 

לעתים דירה מקבלן נמכרת עוד בטרם הושג היתר בנייה להתחלת הפרויקט.

חשוב להתנות במסגרת החוזה את המועד האחרון לקבלת היתר הבנייה.

מיסוי מקרקעין

נושא אחר אליו יתייחס עורך דין רכישת דירה הוא תכנון המס של רכש המקרקעין.

מס רכישה הוא מס שנחשב ל'משונה' בקרב רבים, וזאת לאור העובדה שבמקרה הזה אנחנו משלמים על הוצאה שאנחנו מקיימים. זאת בניגוד למיסים אחרים שמוטלים על כסף שנכנס.

למס הרכישה תקרות הקבועות בחוק, ומתפקידו של עורך דין קניית דירה יד שנייה או קניית דירה מקבלן, לבחון את הנושא ולספק ללקוחותיו תחזית מס מדויקת שתספק הבנה באשר לגובה ההוצאות הצפויות.

התייעצו איתנו

משרד עורכי דין מקרקעין מיטל אוטמזגין מוביל בתחום הנדל"ן, ומספק ללקוחותיו מעטפת משפטית מלאה.

מטרתנו היא להנגיש את עסקאות המקרקעין לכל לקוח ולקוחה, בשפה נהירה וברורה, ולהבטיח את האינטרס הכלכלי מתחילת העסקה ועד לתומה.

לפרטים נוספים וייעוץ משפטי ראשוני, צרו עמנו קשר טלפוני או השאירו פניה באתר לקבלת שיחה חוזרת.

עו"ד מיטל אוטמזגין

עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.

למידע נוסף >

לייעוץ משפטי השאירו פניה:

או התקשרו:

לייעוץ עם משרדנו, השאירו פנייה: