קניית ומכירת דירה נחשבת לאחת מן העסקאות השגורות והנפוצות ביותר, והיא מאפיינת זוגות ויחידים במגוון גילאים.
אולם על אף שקניית דירה היא עסקת מקרקעין שגרתית, אין צורך לזכות אותה במילה פשוטה.
כלל ברזל שחשוב לזכור בכל עסקת נדל"ן, הוא שמעורבים בתהליך מאות אלפי אם לא מיליוני שקלים. כל פרט ולו הקטן ביותר שלא יזכה לתשומת הלב הנדרשת, או שייפול בין הכיסאות, או שיעלה לנו אלפי שקלים לכל הפחות, או שיוביל אותנו למאבק משפטי ארוך ומתיש הן עבורנו והן עבור הצד המוכר את הנכס.
אם כך, כיצד עורך דין מקרקעין יוכל לסייע לכל אורך העסקה?
מטרתו של עורך דין רכישת דירה, היא להבטיח את בריאותה של העסקה, וכן לעמוד על המשמר ולוודא שהאינטרס הכלכלי של לקוחותיו נשמר לכל אורך הדרך.
עורך הדין נכנס אל התמונה כאשר נמצא הנכס המתאים לרכישה.
הנכס מתאים אמרנו? עם תחילת קבלת הליווי המשפטי, תיבחן 'מידת התאמתו' של הנכס אל הלקוח עם ביצוען של שורת בדיקות מקדמיות שמטרתן לרדת אל הרזולוציות הקטנות ביותר.
זיהוי נורות אדומות שונות, יקבל התייחסות נאותה ופתרון או במסגרת המשא ומתן על רכישת הדירה, או יצוין במסגרת חוזה המכר, וזאת כדי להבטיח את חובתו של המוכר לתקן את הליקויים שנמצאו.
במדריך שלהלן, ריכזנו את התייחסות משרדנו אל קניית דירה יד שנייה ומקבלן. יצוין כי תוכן זה הינו כללי בלבד, והוא איננו מהווה חלופה להתייעצות עם איש מקצוע.
רבים רואים בקניית דירה או בית יד שנייה, כהליך פשוט יותר מזה של רכישה ישירה מקבלן.
בהתייחס לאמור לעיל, כל עסקת מקרקעין מביאה עמה מורכבות מסוימת, וכל מורכבות שכזו מצריכה התייחסות וליווי משפטי הולם. מומלץ בסיועו של עורך דין לרכישת דירה.
להלן התייחסותנו לנושא:
ובאומרנו 'הימנעו' אנחנו מתכוונים לאל תחתמו!
רבים טועים לחשוב שחתימה על מסמך זיכרון דברים נועד רק להשתית הסכמה בסיסית בין שני הצדדים על קניית ומכירת הדירה.
זיכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין, עליו חתומים שני הצדדים.
כששני הצדדים חותמים על מסמך שכזה, לרוב הדבר מתרחש כאשר טרם ברורים כל הפרטים על טיבה של העסקה, וטרם בוצעה עבודת מחקר מטעם עורך הדין שבודק את הנכס על כל צדדיו.
אנו יודעים שמסמך שכזה נועד לשריין את הנכס ולהבטיח שהוא לא יימכר לאדם אחר, אולם התוצאה של החתימה עלולה להתברר כשלילית.
בדיקתו של נסח הטאבו היא מבין הצעדים הבסיסיים והראשוניים שנעשה במסגרת 'היכרותנו' עם הנכס לקנייה.
את נסח הטאבו נהוג פעמים רבות לכנות כמעין תעודת זהות, והוא מאפשר לנכס 'להזדהות' בפנינו עם פרטים בסיסיים וחשובים:
יש לציין כי בדיקה זו יכולה גם להתקיים בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
עד כמה שנסח הטאבו מספק לנו מידע רב אודות נכס המקרקעין, הוא איננו מספיק, ועל-כן עלינו לבחון את הנכס במסגרתה של הרשות הרלוונטית, במה שקרוי בשם תיק בניין.
את התיק ניתן לקבל מן המחלקה ההנדסית הרלוונטית ברשות שתחתיה קיים הנכס, ולבחון באם ישנם פרטים המעלים תהיות או נורות אדומות.
בין היתר ניתן למצוא מידע רלוונטי אודות היתרי בנייה, פעולות הנדסיות שונות שבוצעו בבניין, טופס 4 וכיוצא בכך.
נורה אדומה שניתן למצוא בתיק הבניין הוא באם ניתנה התראה לדיירים על מסוכנותו של המבנה והצורך בטיפול מקיף כחלק מאחזקה שוטפת תקופתית.
לייעוץ עם עורך דין רכישת דירה מקבלן ויד שנייה השאירו פנייה:
או התקשרו: 054-9433560
טעות נפוצה היא לשער כי אין כל צורך בשכירת שירותיו של עו"ד לרכישת דירה מקבלן. זאת לאור נוכחותו של עורך דין מטעמו של הקבלן. דעו והיזהרו כי עורך דינו של הקבלן איננו מייצג את האינטרסים שלכם כלל.
קניית דירה מקבלן אכן שונה במרבית המקרים מקנייתה של דירה יד שנייה, וזאת לאור העובדה שהנכס במקרים רבים הוא על הנייר בלבד.
רבים ניגשים אל עסקת רכישת דירה מול קבלן עם ציפיות גבוהות מצד אחד שהרי מדובר בנכס חדש לחלוטין, ועם חששות מן הצד השני, שהרי לא חסרים מקרים בהם רכשי הדירות חיכו זמן רב לקבלת הנכס באופן שלא שיקף את שהובטח להם בראשיתה של העסקה, או חלילה גרוע מכך.
חשוב לדעת: המורכבות של עסקאות קניית דירה מקבלן איננה זרה למחוקק אשר קבע שורה של תחיקות בנושא, וזאת במטרה להגן על הרוכשים ולהגביל את הקבלן.
אך כדי להשיג הגנה משפטית מלאה שתגביל את כוחו של הקבלן, ותבטיח את הזכויות ואת האינטרס הכלכלי של הרוכשים, חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין קניית דירה מקבלן המתמחה בנושא זה.
טעות שנפוצה בקרב רבים, היא לתפוס את חוזה המכר של הקבלן כחוזה שלא ניתן לשנותו או להתאימו לנסיבות.
החוזה אשר ניתן לרוכשים הפוטנציאליים הינו חוזה בנוסח אחיד המועבר לכולם.
מתפקידו של עו"ד לרכישת דירה מקבלן לבצע מעבר קפדני ומעמיק על כל סעיפיו של החוזה, ולהתנות את הרכישה בשינויים שיוסכמו על שני הצדדים, זאת כדי להבטיח עסקה כדאית ובטוחה עבור הרוכשים.
כדאי לדעת שלא אחת, החוזה כולל סעיפים הסותרים את התחיקות שקבע המחוקק, ואשר יכולים להוות פגיעה ממשית בזכויותיהם ובביטחונם של הקונים.
או בשם המוכר יותר – ערבות בנקאית.
על-פי חוק, אסור לקבלן לקבל מטעם קונה הנכס, סכום אשר עולה על 7% מערכו של נכס המקרקעין. הקבלן (או גם מוכר הנכס) יוכל לקבל סכום זה, רק באם וישנו אמצעי העומד לרשות הקבלן אשר מבטיח את כספו של הרוכש.
ישנן מספיק אפשריות, כאשר אחת מהן היא ערבות בנקאית מטעם הבנק המלווה.
במסגרת הגיענו לעסקת מקרקעין מול הקבלן, עלינו לבדוק שאכן יש בנק מלווה לפרויקט, וכי כל סכום המועבר מטעם הקונה אל הקבלן, יועבר אך ורק עם פנקס שוברים.
משמעות הדבר היא שהכסף ישולם אל חשבון הבנק המלווה.
בניגוד לקניית דירה יד שנייה, ברכישת דירה מקבלן עלינו להבטיח את ביטחוננו באם והדירה לא תהא מוכנה עד למועד שנקבע בחוזה.
חוק המכר אמנם מגן על הרוכשים וקובע את גובה הפיצויים בגין איחור במסירת החזקה על הנכס, אולם יש לבחון בקפידה שחוזה המכר איננו 'מסכל' את החוק בגין דחיות 'המוסכמות' על שני הצדדים (זאת מבלי שהצד הרוכש אכן הבין את משקלו של הדבר).
דוגמה לכך היא באם ובוצעה התאמה או שינוי בדירה לאור בקשתם של הרוכשים, אז הקבלן מציג זאת כדחייה מוסכמת.
כמו כן, יש להבהיר את מועדי התשלום באופן המוסכם על שני הצדדים, וכן לקבוע באם תנאי X או Y לא יתקיימו, אז הרי שהרוכשים יוכלו למשוך ידם מן העסקה ולקבל את כספם בחזרה.
התייחסות נפרדת להיתר בנייה:
לעתים דירה מקבלן נמכרת עוד בטרם הושג היתר בנייה להתחלת הפרויקט.
חשוב להתנות במסגרת החוזה את המועד האחרון לקבלת היתר הבנייה.
נושא אחר אליו יתייחס עורך דין רכישת דירה הוא תכנון המס של רכש המקרקעין.
מס רכישה הוא מס שנחשב ל'משונה' בקרב רבים, וזאת לאור העובדה שבמקרה הזה אנחנו משלמים על הוצאה שאנחנו מקיימים. זאת בניגוד למיסים אחרים שמוטלים על כסף שנכנס.
למס הרכישה תקרות הקבועות בחוק, ומתפקידו של עורך דין קניית דירה יד שנייה או קניית דירה מקבלן, לבחון את הנושא ולספק ללקוחותיו תחזית מס מדויקת שתספק הבנה באשר לגובה ההוצאות הצפויות.
עוד בנושא מיסוי מקרקעין
עבור רבים, קנייתה של דירה תהא העסקה הגדולה והחשובה ביותר. אחרי הכול, אין זה דבר שבשגרה ובו אנו מחליטים להשקיע את מרבית הוננו.
עסקת נדל"ן יכולה להיות בטוחה, נכונה ושקולה כלכלית, ועדיין – עלינו להבין כי בו בעת היא גם חושפת אותנו לסיכונים.
עורך דין מנוסה הצועד בחוד החנית, יבטיח את בטחונכם לכל אורכה של העסקה, יערוך את כל הבדיקות הנדרשות בטרם החתימה על חוזה המכר, וינסח חוזה מכר המבטיח את הזכויות והחובות של שני הצדדים באופן שאיננו מותיר 'שטחים אפורים' ונושאים הנתונים למחלוקת.
לצד הניסיון, שירותיות טובה וזמינות בכל עת ולכל שאלה, אלו לראות עינינו, הם חלק בלתי נפרד מתפקידו של כל עורך דין מקרקעין המלווה את לקוחותיו.
תחום הנדל"ן הינו ענף משפטי סבוך ומורכב אשר מצריך מאיש / אשת המקצוע, ידע נרחב ובקיאות הנסמכת על התעדכנות שוטפת בשינויים והתמורות החלים בנושא.
לצד משרדי עריכת דין המספקים שירותי מקרקעין לצד מחלקות נוספות, מומלץ לבחור בעו"ד קניית דירה המתמחה באופן פרטני ומעמיק בדיני המקרקעין.
יתרה מזאת, במידה ואתם נמצאים בפתחה של עסקת רכישת נכס, הרי שמומלץ לחפש אחר עורך דין המתמחה בנכס הפרטני, כגון נדל"ן מסחרי, נדל"ן לצרכי השקעה, נדל"ן לצרכי מגורים וכיוצא בזאת.
בתחום המקרקעין סביר שלא תפגשו במשרדי עורכי דין רחבי ידיים ועתירים במחלקות.
הענף מתאפיין בעיקרו בעורכי דין המספקים שירות אישי וישיר אל מול לקוחותיהם.
לראות עינינו, השירות האישי הוא בגדר חובה, ולא ניתן לנתקו מן הצורך בליווי מעמיק ובהיכרות מעמיקה עם אופי העסקה.
פעמים רבות, עורך הדין יהיה מצוי בפרטים הקטנים והחשובים בדיוק כמו לקוחותיו ואף יותר, וזאת כדי להבטיח שבשורה התחתונה תוכלו לחתום על עסקה המבטיחה לכם שקט נפשי ובסיומה נכס שהוא שלכם.
נכון יהיה לומר כי אין מדובר פה בסעיף שרירותי או שנסמך על נתונים – אך הכימיה שביניכם לבין עורך דינכם היא חשובה למען עסקה בריאה ונינוחה.
קו תקשורת בריא וישיר ביניכם לבין עוה"ד, יבטיח שכל פרט וכל נושא, שכל התלבטות וכל אתגר, יעלו על פני הקרקע ויזכו להתייחסות הראויה להם.
אחרי הכול, לא בכל יום רוכשים דירה, ולא בכל יום ניגשים לערוך עסקה כה מרגשת וגדולה.
בחיפושכם אחר עורך דין קניית דירה מקבלן או יד שנייה, משרד עורכי דין מקרקעין מיטל אוטמזגין מוביל בתחום הנדל"ן, ומספק ללקוחותיו מעטפת משפטית מלאה.
מטרתנו היא להנגיש את עסקאות המקרקעין לכל לקוח ולקוחה, בשפה נהירה וברורה, ולהבטיח את האינטרס הכלכלי מתחילת העסקה ועד לתומה.
לפרטים נוספים וייעוץ משפטי ראשוני עם עורך דין לקניית דירה, צרו עמנו קשר טלפוני או השאירו פניה באתר לקבלת שיחה חוזרת.
בטרם קניית דירה יד שנייה, עלינו לערוך שורה של בדיקות שיאפשרו לנו להכיר את הנכס הלכה למעשה.
נסח הטאבו וביצוע בדיקה ברשות הרלוונטית, יקנו לנו מידע חשוב על בעלי הזכויות על הנכס, גודל הנכס, באם בוצעו תוספות בנייה עם היתר ועוד.
בקניית דירה מקבלן הבדיקות הן חוזיות, ועלינו לבחון שהחוזה לא מפר את זכויותינו או מקנה לקבלן נקודת יתרון שיכולה לסכן אותנו כלכלית.
במסגרת השירות, עורך דין מקרקעין יבדוק את הנכס דרך שורה של מסמכים משפטיים שיאפשרו להבטיח את שלום הרוכשים ואת האינטרס הכלכלי שלהם.
כמו כן, עורך דין נדל"ן מספק תחזית מס מדויקת, שכן ישנם רוכשים רבים המחויבים בתשלום מס רכישה.
משרד עורכי דין מיטל אוטמזגין יושב בבאר שבע, ברחוב יצחק בן-צבי 10.
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
