מס על דירה במתנה

עו"ד מיטל אוטמזגין

תוכן עניינים

עסקת העברה דירה במתנה הינה עסקה שבה ניתנה דירה ללא כל תמורה שהיא, כלומר ללא כל קבלת תשלום או שווה כסף או כל תמורה אחרת כנגד מתן הדירה. ככל שניתנה תמורה כלשהי עבור הדירה, ואף תמורה חלקית בלבד, היא לא תוגדר כעסקת דירה במתנה. 

עם זאת, חשוב להבהיר שגם עסקה זו נחשבת לעסקת מכר מקרקעין לכל דבר ועניין, וזאת למרות שהיא מתבצעת ללא תשלום תמורה. 

משמעות הדבר הינה שיש להקפיד ולבצע את עסקת העברת הדירה ללא תמורה כשם שמבצעים כל עסקת מכר מקרקעין רגילה בתמורה (בשינויים המחוייבים), ובין היתר להקפיד לדווח עליה כדין לרשות המסים, לקבל את כל האישורים הנדרשים לרישום העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), וכמובן להשלים את ביצוע הרישום בפועל. 

בדרך כלל מקובל להעביר את הדירה במתנה או ללא תמורה בעיקר לקרובי משפחה, וזאת מכל מיני סיבות,  ולרבות רצון להעניק נכסים במתנה עוד בחייו של הבעלים במקום לאחר מותו ובמסגרת צו ירושה/צו קיום צוואה (במיוחד במקרה של חשש להגשת התנגדות לצווים אלו), רצון למנוע סכסוכי ירושה עתידיים, רצון לאזן באופן חלוקת הנכסים בקרב בני המשפחה, וכן לצורך קבלת הטבות המס, וזאת כפי שיוסבר להלן.

מס שבח בעסקת העברת דירה במתנה

הקלת המס לגבי מס שבח שחל על מי שנותן את הדירה במתנה מעוגנת בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.

סעיף זה קובע שעסקת העברת דירה במתנה לקרוב משפחה תהיה פטורה ממס שבח, אם כי רק בתנאי שמדובר בקרוב משפחה שנמנה על רשימת הקרובים המצומצמת שמצויינת בו, וזאת כדלקמן (נכון לשנת 2021):

"מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס; לעניין זה, "קרוב" – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה "קרוב" שבסעיף 1, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה."

המונח "קרוב" מוגדר בסעיפים (1) ו-(2) לסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין בנוסח הבא:

"קרוב" לאדם פלוני –

(1)   בן-זוג;

(2)   הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;

לפיכך, מי שנתן דירה במתנה יהיה פטור ממס שבח רק בתנאי שמדובר בדירה שניתנת לבן/בת זוג שלו, או הורה, הורי הורה (סבא וסבתא), צאצא (ילדים), צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה. 

כלומר, יש לשים לב שהעברת הדירה במתנה לאח או אחות של נותן המתנה תהיה פטורה ממס שבח רק בתנאי שנותן המתנה  קיבל אותה בעצמו בלא תמורה (במתנה) או בירושה וזאת מאחד ההורים שלו או מאחד מהורי ההורים שלו (סבא או סבתא).  

כאשר מי שקיבל את הדירה במתנה יהיה מעוניין למכור אותה לצד שלישי, הוא עצמו יוכל להיות זכאי לקבלת פטור כלשהו ממס שבח בכפוף לתקופות הצינון שמצויינות בסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין:

  • אם מקבל המתנה התגורר בדירה – חלפו 3 שנים מהיום שבו הוא החל לגור בדירה, כבעליה.
  • אם מקבל המתנה לא התגורר בדירה – חלפו 4 שנים מהיום שהוא נעשה הבעלים בדירה.

יש לשים לב שאם מקבל המתנה הוא קטין, תקופת הצינון שלו תיספר רק בהגיעו לגיל 18 שנה, בין אם הוא מתגורר בדירה ובין אם לא.

לייעוץ עם משרדנו השאירו פנייה:

או התקשרו: 054-9433560

מס רכישה בעסקת העברת דירה במתנה

הקלת המס לגבי מס רכישה שחל על מי שמקבל את הדירה במתנה, מעוגנת בתקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974.

תקנה זו קובעת כך:  

"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל."

המונח "קרוב" מוגדר בתקנה 1 לתקנות הרכישה באופן הבא:  

 "קרוב" – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;

כלומר, כאשר הדירה ניתנת במתנה לבן זוג של נותן המתנה (לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין), או הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות, מקבל המדינה יחוייב בתשלום מס רכישה בשיעור של 1/3 בלבד משיעור המס הרגיל. 

עם זאת, לגבי העברה המתנה לבן זוג, יש לשים לב שתקנה 21 לתקנות הרכישה קובעת שכאשר מדובר בהעברת דירה במתנה לבן זוג שמתגורר עם נותן המתנה בדירה, אזי בן הזוג מקבל המתנה יהיה פטור לחלוטין מתשלום מס רכישה:

"על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן- זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס רכישה."

לגבי העברת דירה במתנה בין אחים, יש לשים לב שבעוד שהפטור ממס שבח יינתן רק כאשר מדובר בנכס שהתקבל בידי האח המעביר במתנה או בירושה מהורי האחים או מהורי הוריהם, אזי הפטור ממס רכישה יינתן לגבי כל עסקת העברה ללא תמורה בין אחים.  

היטל השבחה בעסקת העברת דירה במתנה

היטל השבחה הינו מס מוניציפאלי שעל בעליו של נכס מקרקעין לשלם בעת מימוש הזכויות בנכס וזאת ככל ששווי הנכס הושבח בעקבות אישור תוכנית עיר (תב"ע). 

עם זאת, סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, קובע שהעברה ללא תמורה מאדם לקרובו של זכות שטעונה רישום בפנקסי המקרקעין איננה נחשבת כ-"מימוש זכויות", ועל כן היא איננה מחוייבת בתשלום היטל השבחה. 

המונח "קרוב" מוגדר בסעיף זה, כך: "בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם". 

לפיכך, אם הדירה ניתנה במתנה  לבן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם, של נותן המתנה, אזי נותן המתנה יהיה פטור גם מתשלום היטל השבחה. 

ייעוץ משפטי

משרדה של עורכת דין מיטל אוטמזגין מספק ייעוץ משפטי מקיף בדיני הנדל"ן לרבות מיסוי מקרקעין.

לכל שאלה והתייעצות, השאירו פניה באתר, צרו קשר טלפוני או כתבו לנו בוואטסאפ.

עו"ד מיטל אוטמזגין

עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.

לייעוץ משפטי השאירו פניה:

או התקשרו:

מאמרים מקצועיים נוספים:

לייעוץ עם משרדנו, השאירו פנייה: