מס שבח במכירת דירה

עו"ד מיטל אוטמזגין

תוכן עניינים

מהו מס השבח שחל במכירת דירה?

מס שבח במכירת דירה הינו מס ממשלתי שנגבה על ידי רשות המסים בעת מכירת דירת מגורים בגין השבח, קרי, הרווח, שהמוכר הרוויח בעת מכירת הדירה, ככל שהיה לו רווח כזה, וזאת בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963. 

גובה השבח מחושב לפי ההפרש בין מחיר מכירת הדירה לבין המחיר בו הדירה נקנתה על ידי המוכר, בצירוף הצמדה למדד, ובניכוי הוצאות שונות שהיו למוכר בגין רכישת הדירה, לרבות מס רכישה, תשלום היטל השבחה, שכ"ט עוה"ד, שכ"ט המתווך,  פחת, הוצאות בגין שיפוץ הדירה, הוצאות על ריבית המשכנתא, ועוד. לפיכך, חשוב לשמור את כל הקבלות בגין ההוצאות שהוצאו לצורך רכישת הדירה וזאת לצורך חישוב השבח בעת מכירתה לאחר מכן. 

גובה מס השבח הינו 25% מגובה השבח נטו, כאמור לעיל (סעיף 48א(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין). 

לייעוץ עם משרדנו השאירו פנייה:

או התקשרו: 054-9433560

מהי דירת מגורים מזכה?

כאשר מדובר במכר דירה יד שניה, על ידי אנשים פרטיים, להבדיל ממכר דירה יד ראשונה, מקבלן, על המוכר לבדוק האם קיים לו פטור ממס שבח מתוך הפטורים השונים שקבועים בחוק מיסוי מקרקעין בגין מכירת דירת מגורים מזכה. 

כלומר, לא כל דירה שנמכרת יכולה להיות זכאית לפטור ממס שבח כי אם רק דירה שמוגדרת כ-"דירת מגורים מזכה", וזאת לאור סעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין שקובע כך: "תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, המוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה, שלגביה נתקיימו התנאים האמורים בפרק זה, יהיה זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור ממס במכירתה …"

לפיכך, יש להבהיר איזו דירה נחשבת כ-"דירת מגורים מזכה" לפי החוק:

דירת מגורים מזכה מוגדרת בסעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין כך: דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן: (1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח; (2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;

ואילו "דירת מגורים" מוגדרת בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כך: "דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה;"

לפיכך אם לסכם בתמצית את שתי ההגדרות שלעיל, "דירת מגורים מזכה" הינה, איפוא, דירה שמיועדת או משמשת למגורים, שייכת ליחיד ולא חברה, אינה מהווה מלאי עסקי, ונעשה בה שימוש למגורים במהלך 4 השנים שקדמו למכירתה או ב-80% מהתקופה בגינה מחושב השבח.

מהם הפטורים ממס שבח בגין מכר דירת מגורים מזכה?

מכר דירת מגורים מזכה יכול להיות זכאי לפטור ממס בתנאי שהוא עונה על התנאים לאחד מבין הפטורים  שקבע המחוקק במסגרת רפורמת מיסוי המקרקעין המקיפה שנערכה בארץ במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, ואשר נכנסה לתוקף ביום 1.1.2014. 

להלן רשימת הפטורים העיקריים ממס שבח שקיימים כיום לפי חוק מיסוי מקרקעין: 

(1) פטור למכר דירה יחידה עד לסך של 4.5 מליון ₪ - סעיף 49ב(2) לחוק:

מי שיש לו דירת מגורים אחת בלבד, שבה הוא מחזיק במשך לפחות 18 חודשים, הוא לא מכר במשך 18 החודשים הללו דירה אחרת בפטור, והוא מוכר אותה בתמורה לסך של עד 4.5 מליון ₪, זכאי לפטור מלא ממס שבח.

(2) פטור למכר דירה יחידה מעל סך של 4.5 מליון ₪ (מכר "דירת יוקרה")- סעיף 49א(א1) לחוק:

מי שיש לו דירת מגורים אחת בלבד, שבה הוא מחזיק במשך לפחות 18 חודשים, הוא לא מכר במשך 18 החודשים הללו דירה אחרת בפטור, והוא מוכר אותה בתמורה לסך של מעל 4.5 מליון ₪, יהיה זכאי לפטור חלקי ממס שבח, לפי חישוב מס ליניארי מוטב, כך שעל השבח שנוצר לו עד ליום 1.1.2014, הוא לא יצטרך כלל לשלם מס שבח, ואילו על השבח שייווצר לו מיום 1.1.2014 ואילך, הוא ישלם מס שבח, בשיעור של 25%. 

(3) פטור למכר דירה יחידה לצורך רכישת דירה חילופית - סעיף 49ג לחוק:

מי שיש לו דירת מגורים אחת בלבד, והוא מעוניין למכור אותה כדי לקנות דירה אחרת במקומה, יהיה זכאי לפטור ממס שבח בגין מכר הדירה זו בתנאי שהוא מכר אותה (את הדירה הנוכחית/הקודמת) תוך 24 חודשים לאחר מועד רכישת הדירה החדשה/החילופית, וזאת למרות שלכאורה במהלך אותה תקופה הוא יהיה הבעלים של שתי דירות מגורים, ולא רק אחת (יובהר שבמהלך התקופה שבין 1.5.2016 ועד 30.4.2021 היה על המוכר למכור את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים, לפי תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין).

(4) פטור למכר דירה שאינה יחידה ("מכר דירה להשקעה/מרובי דירות")– סעיף 48א(ב2) לחוק:

מי שיש לו יותר מדירת מגורים אחת, ומעוניין למכור אחת מהן, כבר אינו זכאי לפטור מלא ממס שבח, לפי הפטור שניתן בעבר בגין מכירת דירה אחת ל-4 שנים, לפי סעיף 49ב(1) לחוק, ואשר בוטל במסגרת הרפורמה. במקום זאת, הוא יהיה זכאי לפטור חלקי בלבד ממס שבח, לפי חישוב מס ליניארי מוטב, כך שעל השבח שנוצר לו עד ליום 1.1.2014, הוא לא יצטרך כלל לשלם מס שבח, ואילו על השבח שייווצר לו מיום 1.1.2014 ואילך, הוא ישלם מס שבח, בשיעור של 25%.

(5) פטור למכר דירה שהתקבלה בירושה – סעיף 49ב(5) לחוק:

סעיף 4 לחוק קובע שהורשה של נכס מקרקעין איננה נחשבת כמכירת מקרקעין, ולכן ההורשה כשלעצמה פטורה ממס שבח. אולם על מכר של דירת מגורים שהתקבלה בירושה יכול לחול מס שבח, אלא אם כן יש למוכר/היורש פטור מתשלום מס שבח, בכפוף לקיומם של כל התנאים המצטברים הבאים:

  • המוכר/היורש יכול להיות רק בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש. לפיכך, הורה, למשל, אינו יכול לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת דירה שירש מילדו. 
  • לפני פטירתו, היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. מדובר גם בבעלות על חלק מדירה, לפי ההגדרה של "דירת מגורים" כאמור בסעיף 1 לחוק.  
  • אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה פטור ממס שבח בשל מכירת הדירה. יש לשים לב שמדובר בפטור שקיים נכון למועד המכירה של הדירה שהתקבלה בירושה, ולא נכון למועד הפטירה של המוריש. 

פטור זה מאפשר ליורש להיכנס לנעלי המוריש, והוא אינו תלוי במספר הדירות שיש ליורש, או למספר הפטורים שהיורש כבר ניצל בעבר.

(6) פטור חד פעמי למי שמוכר שתי דירות כדי לרכוש תחתן דירה אחת ("משפרי דיור") – סעיף 49ה לחוק:

מי שיש לו שתי דירות קטנות יחסית והוא מעוניין למכור את שתיהן כדי לקנות דירה אחת גדולה במקומן, יהיה זכאי לפטור ממס ייחודי וחד פעמי ממס שבח, בכפוף לקיומם של כל התנאים המצטברים הבאים: 

  • פטור זה נועד אך ורק למוכר שהינו תושב ישראל, והוא יינתן לו רק פעם אחת בחייו.
  • במועד מכירת הדירה הראשונה יש למוכר רק עוד דירת מגורים אחת נוספת. 
  • מועד מכירת הדירה הנוספת צריך להיות תוך 12 חודשים ממועד לבין מכירת הדירה הראשונה. 
  • מועד רכישת הדירה הגדולה החדשה צריך להיות תוך 12 חודשים מלפני או לאחרי מועד מכירת הדירה הנוספת.
  • מחיר הדירה החדשה (החלופית) צריך להיות בשווי של לפחות 3/4 ממחיר שתי הדירות הקטנות שנמכרו. 
  • המחיר הכולל של שתי הדירות הקטנות הנמכרות  צריך להיות עד לסך של 1,986,000 ₪ (נכון לשנת 2021). יחד עם זאת, אם סכום שתי הדירות יהיה עד לסך של 3,303,000 ₪ (נכון לשנת 2021), המוכר יהיה זכאי לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת הדירה הראשונה בגובה ההפרש שבין השווי של שתי הדירות יחדיו לעומת שווי הדירה הנוספת. יתרת השווי בגין מכר הדירה הראשונה שאינה פטורה כאמור, תחויב במס מוטב ליניארי. 

ייעוץ משפטי

משרדה של עו"ד מקרקעין מיטל אוטמזגין מתמחה בדיני הנדל"ן, ומספק מעטפת משפטית לרבות בדיני מיסוי המקרקעין.

בכל שאלה והתייעצות משפטית, צרו עמנו קשר טלפוני, כתבו לנו בוואטסאפ או השאירו פנייה באתר.

עשוי לעניין אתכם:

המדריך המקיף למיסים במכירת דירה | העברה ללא תמורה בין אחים | מס על דירה במתנה

עו"ד מיטל אוטמזגין

עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.

לייעוץ משפטי השאירו פניה:

או התקשרו:

מאמרים מקצועיים נוספים:

לייעוץ עם משרדנו, השאירו פנייה: