הסכם מכר דירה נחשב כידוע להסכם החשוב והמרכזי ביותר שאנשים פרטיים נוהגים לבצע במהלך חייהם, וזאת בין כמוכרים ובין כקונים.
גם המחוקק מודע היטב לחשיבותו הרבה של הסכם זה, ועל כן נקבע בחוק המקרקעין כי כל הסכם מקרקעין, ולרבות הסכם מכר דירה, חייב להיערך בכתב, וזאת בשונה מרוב ההסכמים האחרים שיכולים להיערך גם בעל פה. הוראה זו נועדה להבטיח את רצינותם וגמירות דעתם של הצדדים לגבי כריתת הסכם המקרקעין, ועל כן אין כל תוקף להסכם מקרקעין שנערך בעל פה בלבד.
אולם למרבה הצער, ובדומה לכל הסכם אחר, גם הסכם מכר דירה עלול להיות מופר על ידי כל אחד הצדדים. כלומר, הן המוכר והן הקונה יכולים להיות הצד שמפר את ההסכם. הפרות של המוכר יכולות להיות, למשל, אי מסירת החזקה בדירה במועד לידי הקונה, אי מסירת כל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות בדירה על שם הקונה בטאבו, אי גילוי פגמים נסתרים בדירה שהיו ידועים לו, וכיו"ב. הפרות הקונה מתייחסות בעיקרן לביצוע תשלמי התמורה עבור הדירה במלואן ובמועדן.
החוק שמגדיר מהי הפרת חוזה ומהן הסעדים שהצד הנפגע זכאי לקבל בגינה (אכיפת ההסכם, ביטול ההסכם, קבלת פיצויים), הינו חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, שמכונה בקיצור "חוק התרופות". חוק זה מגדיר שני סוגים עיקריים של הפרת חוזה: הפרה רגילה והפרה יסודית, וזאת כפי שיוסבר להלן.
מהי הפרה רגילה?
לסיווג ההפרה כהפרה רגילה או יסודית ישנה חשיבות רבה, משום שסוג ההפרה קובע את האופן לפיו הצד הנפגע יהיה רשאי לבטל את ההסכם, במידה שהוא יבחר בכך.
הפרה רגילה של חוזה הינה "מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה." כך קובע סעיף 1(א) לחוק התרופות. כלומר, כל מעשה או מחדל שאינו מקיים את תנאי החוזה מהווה הפרה.
לדוגמא, אם הסכם מכר הדירה קבע שהמוכר צריך למסור לקונה במועד תשלום יתרת התמורה שלושה עותקים מקוריים של שטרי המכר, ובפועל המוכר מסר לו רק שני עותקים מקוריים של שטר המכר, אזי הדבר מהווה הפרה, גם אם הוא אינו משמעותי במיוחד.
ומהי הפרה יסודית של הסכם מכר?
לעומת זאת, הפרה יסודית של חוזה הינה הפרה חמורה יותר מהפרה רגילה. סעיף 6 לחוק התרופות קובע כי הפרה יסודית הינה "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה."
כלומר, הפרה יסודית להתרחש בשני אופנים:
- האחד, כאשר מדובר בהפרה שניתן להניח שלו אדם סביר מראש היה יודע מלכתחילה עליה ועל תוצאותיה, הוא לא היה חותם כלל על החוזה. בהקשר של חוזה מכר דירה המדובר, למשל, במקרה בו המוכר הצהיר שלא ידוע לו על כל פגם בדירה, ובדיעבד התברר שהוא ידע שהדירה סובלת מליקויי בניה חמורים ביותר שמסכנים את יציבותה.
- הסוג השני מתייחס להפרה שלגביה נקבע במפורש במסגרת חוזה המכר שמדובר בהפרה יסודית. לדוגמא, כאשר נקבע בחוזה המכר שאיחור של הקונה בביצוע כל אחד מתשלומי התמורה יהווה הפרה יסודית (לעתים מקובל לקבוע שאיחור של שבוע בביצוע תשלומי התמורה יהווה הפרה רגילה בלבד, ואילו איחור של שבועיים יהווה הפרה יסודית, וכיו"ב).
לייעוץ עם משרדנו בנושא הפרה של הסכם מכר מקרקעין השאירו פנייה:
או התקשרו: 054-9433560
מהם הסעדים שעומדים לרשות הצד הנפגע במקרה של הפרת ההסכם?
כאמור לעיל, כאשר הופר הסכם, הצד הנפגע יכול לבחור בין תביעה לאכיפת החוזה לבין ביטול החוזה, וכן לתבוע פיצויים: "הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראות חוק זה." (סעיף 2 לחוק התרופות).
כלומר, הצד הנפגע יכול לבחור בין אכיפת החוזה וקבלת פיצויים לבין ביטול החוזה וקבלת פיצויים.
סעד אכיפת החוזה
אם כך כיצד עורכים אכיפת הסכם מכר מקרקעין? הנפגע רשאי לתבוע את אכיפת החוזה בכל מקרה שבו לא התרחש אחד מהחריגים שמפורטים בסעיף 3 לחוק התרופות:
- החוזה אינו בר-ביצוע. כלומר, אין אפשרות מעשית לקיים את החוזה (לדוגמא, כאשר הדירה נשוא הסכם המכר נהרסה כליל).
- אכיפת החוזה היא כפיה לעשות, או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי.
- ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית משפט או לשכת הוצאה לפועל.
- אכיפת החוזה הינה בלתי צודקת בנסיבות העניין. בפסיקה נקבע שאין רשימה ברורה של כללים שלפיהם ניתן לקבוע האם אכיפת החוזה הינה בלתי צודקת בנסיבות העניין, כך שהקביעה תיעשה לפי נסיבותיו הספציפיות של כל מקרה לגופו, לפי שיקול הדעת של בית המשפט.
סעד ביטול החוזה
אם הצד הנפגע בחר לבטל את ההסכם, אזי האופן לפיו הוא יהיה רשאי לבטל את ההסכם יהיה תלוי בסוג ההפרה שבוצעה על ידי הצד המפר (סעיפים 7 ו-8 לחוק התרופות):
- (א) אם מדובר בהפרה רגילה: הצד הנפגע זכאי לבטל את החוזה רק לאחר שהוא נתן למפר ארכה סבירה לתיקון ההפרה, והצד המפר לא תיקן את ההפרה במהלך הארכה, למעט במקרה בו ביטול החוזה היה בלתי מוצדק בנסיבות החוזה. מצד שני, הצד המפר יוכל לטעון שביטול החוזה היה בלתי צודק רק אם הוא התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול.
ביטול החוזה במקרה כזה ייעשה באמצעות מסירת הודעת ביטול מטעם הצד הנפגע לצד המפר זמן סביר לאחר שחלפה הארכה לתיקון ההפרה שניתנה לצד המפר. - (ב) אם מדובר בהפרה יסודית: הצד הנפגע יהיה זכאי לבטל את החוזה באופן מיידי, וללא כל צורך במתן התראה לצד המפר, אלא אם כן החוזה ביניהם קבע שעליו לתת לצד השני ארכה לתיקון ההפרה במקרה כזה.
ביטול החוזה במקרה כזה ייעשה באמצעות מסירת הודעת ביטול מטעם הצד הנפגע לצד המפר זמן סביר לאחר שנודע לצד הנפגע על ההפרה.
עוד קובע חוק התרופות שאם החוזה ניתן להפרדה לחלקים, והופר אחד מחלקיו הפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק בלבד, אזי הנפגע זכאי לבטל רק את החלק שהופר. אולם, אם מדובר בהפרה שמהווה הפרה יסודית של כל החוזה, אזי הנפגע יהיה זכאי לבטל לא רק את החלק שהופר אלא גם את החוזה כולו, וזאת לפי בחירתו.
סעד הפיצויים
כפי שהוסבר לעיל, הנפגע זכאי גם לקבל את סעד הפיצויים בנוסף לסעד ביטול החוזה או סעד אכיפת החוזה.
קיימים מספר סוגים של פיצויים שהצד הנפגע רשאי לתבוע מהצד המפר:
- (א) פיצויים בגין הנזק הכספי שנגרם לצד הנפגע עקב הפרת ההסכם, ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה (סעיף 10 לחוק התרופות). "נזק" כולל גם מניעת רווח, כלומר, גם אובדן רווחים (סעיף 1 לחוק התרופות).
לשם קבלת פיצויים אלו, על הצד הנפגע להוכיח שאכן נגרם לו נזק בגין ההפרה, ואת היקף הנזק. בעניין זה קיימים שני סוגים של פיצויים: פיצויי הסתמכות ("פיצויים שליליים"), שנועדו להעמיד את הנפגע במצב שבו הוא היה לפני הפרת החוזה; ופיצויי קיום ("פיצויים חיוביים"), שנועדו להעמיד את הנפגע במצב בו הוא היה לו החוזה היה מקויים. - (ב) פיצויים מוסכמים. פיצויים שהצדדים קבעו במסגרת החוזה שהם יהיו פיצויים מוסכמים מראש, וכי לשם קבלתם אין צורך שהצד הנפגע יוכיח שאכן נגרם לו נזק עקב ההפרה (סעיף 15 לחוק התרופות).
- (ג) פיצויים בגין נזק לא ממוני. פיצויים בגין נזקים לא כספיים, כלומר, נזקים רגשיים-נפשיים שנגרמו לצד הנפגע עקב הפרת החוזה, כגון עוגמת נפש, כעס, תסכול, ואכזבה (סעיף 11 לחוק התרופות).
ייעוץ משפטי בנושא הפרת חוזה קניית דירה / מכירת דירה
משרדה של עו"ד מקרקעין מיטל אוטמזגין מלווה את לקוחותיו בעסקאות נדל"ן על סוגיהן ומעניק מענה משפטי בכל סוגיה.
להתייעצות משפטית בנושא תביעה בגין הפרת הסכם מכר דירה, ניתן לכתוב לי בוואטסאפ, ליצור עמי קשר טלפוני או להשאיר פנייה לקבלת שיחה חוזרת.
ראו גם מאמר בנושא: זיכרון דברים למכירת דירה
