ייצוג קונה בעסקת מקרקעין ע"י עורך דין נדל"ן

ייצוג קונה בעסקת מקרקעין ע"י עורך דין נדל"ן

תוכן עניינים

עסקת מקרקעין כמעט לרוב תהא הצעד הכלכלי החשוב ביותר אותו יערוך אדם פרטי לכל אורך חייו. בין אם רכישתו של הנכס נובעת מן הרצון להטיל עוגן, ולהשתקע ביישוב מסוים, ובין אם הרכישה נערכת מטעמי השקעה לטווח הקרוב או הרחוק, חשוב יהיה לצוות אל העסקה עין בוחנת מקצועית ומיומנת.

את תפקידו של עורך דין מקרקעין בעסקת קניית דירה או בית אני נוהגת לתאר בשני אופנים:

  • עסקה ב'ראש שקט' – בנכסי נדל"ן רב הנסתר על הגלוי. אל לנו לקבל זאת או להקל ראש על כך. עורך דין פועל כדי לחקור את הנכס על בוריו, להכירו כמו את כף ידו ולפעול בכל היבט העולה במהלך המשא ומתן או במסגרתן של הבדיקות המקדמיות.
  • חוזה מכר מפורט – עם הינתן האור הירוק לביצועה של העסקה, מטרתו של עורך הדין היא להגן על הרוכשים אותם הוא מייצג. הגנה זו מתבצעת הן בשלב הבדיקות המקדמיות אשר שוללות או מאתגרות נושאים הנדרשים לדין ודברים, והן בשלב ניסוח חוזה המכר, ובו אנו מתרגמים את כל אשר עלה במשא ומתן אל תוך מסמך משפטי מפורט, ברור ונהיר.

אנו במשרד עו"ד מיטל אוטמזגין, מזמינים אתכם להכיר את ההיבטים החשובים ביותר בייצוג קונה בעסקת מקרקעין. בכל שאלה והתייעצות, צרו עמנו קשר ונשמח לסייע.

עריכת בדיקות מקדמיות

הבדיקות המקדמיות לנכסי נדל"ן נערכות בעסקאות יד שנייה, ובהן מדובר בדירה או בית קיימים (או כל נכס אחר כגון נכס מסחרי).

מטרת הבדיקות הן לבחון את היבטיו הקנייניים של הנכס.

אומרים כי אין טוב מראות עיניים, אולם משפט איננו מתייחס רק ביקור והתרשמות ממצבו הפיזי. עינינו מוכרחות לבחון את מצבו המשתקף מתוך שורה של מסמכים מזהים ורשמיים כגון נסח הטאבו.

גם כאשר הנכס נשא חן בעינינו, הרי שבדיקה מקדמית של נסח הטאבו, יכולה או לאותת לנו כי מדובר בעסקה בריאה וחלקה, או להבהב עם נורות אדומות המצריכות התייחסות יתרה.

חריגות בנייה, שעבודים ועיקולים הרשומים על הנכס, זהות בעלי זכות על הנכס שלא היו נוכחים בפגישה ועוד; כל אלו מצריכים לקחת צעד אחורה, ולבחון זאת בקפידה.

דעו והישמרו: לשם הדוגמה, ברכישתכם נכס עם חריגת בנייה, הרי שאתם רוכשים גם את דבר העבירה.

זוהי בדיקה אחת מיני רבות נוספות, כגון תיק בניין ובדיקות סביבתיות לסטטוס הנכס. לקריאה נוספת, הינכם מוזמנים לעיין במאמרי בנושא בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה.

מתן תחזית מס

מיסוי מקרקעין הינו נושא שלרוב זוכה לתשומת לב פחותה מטעמם של הבאים בעסקת רכישה.

ההיגיון הבריא אומר שכאשר מוציאים כסף, אין כל הוצאה הצפויה לתשלום מס. אולם היגיון זה איננו עומד בקנה אחד עם האמור בחוק למיסוי המקרקעין.

כל אדם הרוכש נכס מקרקעין, נדרש לתשלום מס העונה לשם מס רכישה. זהו מס המשולם על-ידי הרוכשים, כאשר מוטל אחוז מסוים מן הסך הכולל של כל שווי העסקה. 

משמעות הדבר עבור הרוכשים, הינה הוצאה כספית נוספת ובלתי מבוטלת אותה אנו מוכרחים לקחת בחשבון.

בדומה למיסים רבים אחרים, גם מס הרכישה מבוסס על מדרגות מס, החל מסכום הפטור מתשלום ועד לסכומים הנדרשים לאחוז מסוים אשר גדל בהתאם לערך הנכס.

ישנו גם הבדל מהותי בין התשלום אותו חב אדם הרוכש נכס לראשונה בחייו, אל מול אדם שלזכותו ישנו נכס מקרקעין קיים.

ייצוג קונה על-ידי עורך דין מקרקעין, כולל תחזית מס מדויקת ואף בחינה של תחיקות שונות המאפשרות לבקש הקלה בגובה התשלום הצפוי.

מעוניינים בייעוץ משפטי לקניית נכס מקרקעין? השאירו פניה באתר:

או התקשרו: 054-9433560

ניסוח חוזה מכר

לניסוח חוזה המכר אתייחס בשני מובנים: זה אשר נוגע לעסקת יד ראשונה, קרי עסקת קניית דירה / בית מקבלן, ועסקת יד שנייה.

1. חוזה מכר מצד קבלן בעסקת יד ראשונה

בראשית המאמר ציינתי עד כמה משמעותי תפקידו של עורך דין מקרקעין בהגנה על לקוחותיו. אלו הן הנסיבות בהן נוכחותו של עורך דין יכולה לשנות את כל פני המצב.

באופן כמעט מוחלט, החוזה עב הכרס אשר ניתן מטעמו של הקבלן, כמעט ואיננו פועל למען שימור זכויותיהם או האינטרסים של הרוכשים. זהו חוזה שנוסח על-ידי עורך דינו של הקבלן, ומטרתו היא אחת ויחידה; להוות חוזה המיטיב עם הקבלן עם האינטרסים הכלכליים שלו.

סקירה קפדנית ודקדקנית של עורך דינכם, תאפשר לאתר התייחסויות בעייתיות, ואף סעיפים המפרים באופן בוטה את זכויותיהם של הרוכשים (לעתים אף באופן שאיננו עולה בקנה אחד עם החוק).

יצירת נספח שינויים ומשא ומתן בין עורך הדין של הרוכשים אל מול עורך דינו של הקבלן, יאפשר להגן על הרוכשים ולהבטיח עסקה השומרת עליהם.

החל מפעימות תשלום ועד לשינויים מבניים בתוך הנכס.

2. חוזה מכר אל מול מוכרי דירה יד שנייה

חוזה מכר הנרקם בין שני הצדדים בעסקת יד שנייה, מוכרח למנות את כל הנושאים, כל הנורות האדומות וכל ההיבטים אשר עלו לאורכו של המשא ומתן. למשל, חובת המוכר להסדיר חריגת בנייה או להסיר צו עיקול הרשום על נסח הטאבו.

המטרה היא לגולל את הזכויות והחובות של כל אחד מן הצדדים, וזאת כדי להבטיח תיאום מוחלט בין הנוגעים בדבר, ועסקת מקרקעין המתקיימת באופן בריא ויעיל.

על חוזה המכר לתאר את פרטיה של הדירה באופן מפורט, למנות את בעלי הזכות על הנכס וכן את מצבו הפיזי, התכנוני והמשפטי. כך למשל, במעמד חוזה המכר, על המוכר להצהיר אם ידועה לו על תקלה בנכס.

מטרתו היא להבטיח את פעימות התשלום באופן המבטיח את שלומם של שני הצדדים, וזאת בכפוף לאי אלו פעולות הננקטות על-ידי כל אחד מן הצדדים.

להרחבה בנושא זה, אזמינכם לעיין במאמר המקיף שנכתב על-ידי משרדנו בנושא רכישת / מכירת דירה.

הפרת חוזה (אם והדבר אכן התרחש)

אציין כי אין זה נפוץ, ובמרבית העסקאות הצדדים אינם מפרים את החוזה לאחר שנחתם.

במסגרתו של חוזה המכר, מנוסחות היטב הסנקציות שיופעלו כנגד המפרים.

במידה והדבר אכן התרחש, ובו המוכרים משכו את ידם מן העסקה והפרו את קיומה לאחר החתימה על החוזה, הרי שמתפקידו של עורך הדין המייצג הקונים, לנקוט בצעדים המשפטיים למען מיצוי זכויותיהם.

התייעצו עם משרדנו

ייצוג קונה בעסקת מקרקעין הופך את עורך הדין לשומר הסף המוודא כי אכן האינטרס הכלכלי מתקיים.

למיטל אוטמזגין, עו"ד מקרקעין בבאר שבע, ניסיון רב בייצוג עסקאות רכש כל זאת תוך שמירה על ז'רגון נהיר וברור, זמינות מלאה ומתן שירות אישי ומסור.

בכל שאלה והתייעצות בנושא רכישת נכס מקרקעין, אנו מזמינים אתכם לכתוב לנו בוואטסאפ, להשאיר לנו פניה באתר או ליצור עמנו קשר טלפוני ישיר.

התוכן עשוי לעניין אדם נוסף? ניתן לשתפו באמצעות:

Share on email
Share on facebook
Share on whatsapp
מיטל אוטמזגין

לייעוץ עם משרדנו, השאירו פנייה: