עסקת מקרקעין לרוב תהא העסקה החשובה אם לא החשובה ביותר עבור אנשים פרטיים.
מעבר לעובדה כי גם העסקאות הפשוטות ביותר, טומנות בחובן הון עתק, הרי שזוהי נקודת ציון המסמלת שינוי סטטוס והשקעה כספית נכונה לטווח הקרוב והרחוק.
הבדל ניכר הקיים בין רכישת דירה מקבלן אל מול קניית דירה יד שנייה, טמון בסטטוס של הנכס. בעוד שעינינו הרואות יכולות לבחון נכס יד שנייה באופן פיזי וברור, וכן להנפיק אי אלו מסמכים המגוללים את פרטיו המדויקים, הרי שנכס מקבלן לרוב יהיה קיים על החוזה בלבד, או לכל היותר בעת שלבי הבנייה הראשוניים.
על אף הזכות החוזית הברורה של הרוכשים על הנכס, הרי שרבים עודם מרגישים כי הם תלויים בחסדיו של הקבלן. זהו נכס שאיננו רשום כלל בפנקס הבתים המשותפים, במקרים מסוימים עוד טרם ניתן האור הירוק לבנות כאשר היתר הבנייה נמצא בשלבי אישור אחרונים.
אני תמיד נוהגת לתאר את תפקידם של עורכי דין למקרקעין כשומרי הסף של לקוחותיהם. אנשי המקצוע אשר בוחנים את טיב העסקה, ומתרגמים את מהלכיה והפרטים שעלו במשא ומתן בין הצדדים, אל תוך חוזה מכר מפורט ונהיר לכול. חוזה שאיננו מותיר ולו פרט אחד קטן לפרשנות.
תיאור זה מקבל משנה תוקף כאשר העסקה הנידונה הינה עסקת רכישת דירה מקבלן.
עורך דין קניית דירה מקבלן בראש ובראשונה יבחן היטב את חוזה המכר שהוענק לרוכשים.
לרוב, יהא מדובר בספר עב כרס, רווי בסעיפים ותתי-סעיפים שאם אנסה לתמצתם אל תוך מאמר זה, הרי שמרביתם אינם רואים כלל את טובת הרוכשים.
לעתים, הסעיפים ירמסו את זכויותיהם של הרוכשים או יגבילו את צעדיהם באופן ניכר, לעתים למרבה הצער, יימצאו סתירות חד-משמעיות אשר אינן עומדות בקנה אחד עם תחיקותיה של מדינת ישראל למען הרוכשים.
אציין באופן חד-משמעי כי החוק איננו מציב כל חובה לשכור או להיעזר בעורך דין לרכישת דירה מקבלן או כל נכס אחר, זאת למעט מעמד החתימה על החוזה.
בעסקאות נדל"ן, חלה חובה לחתום על הסכם בכתב, וזאת תוך שישנה נוכחות וגופשנקא מצדו של איש מקצוע משפטי.
עם זאת, ההמלצה הגורפת הן לרוכשים והן למוכרים, היא לקבל ייצוג על-ידי עורך דין מומחה בתחום, וזאת כדי שיבחן את טיב העסקה, יאתר נורות אדומות המצריכות שינויים חוזיים והבהרות מן הצד השני הבא בעסקה וינסח חוזה ברור וצודק עבור לקוחותיו.
טעות נפוצה היא לראות בעורכי דינם של הקבלנים כאל אנשי מקצוע הפועלים למען שני הצדדים.
עורך דינו של הקבלן איננו מייצג בשום צורה את הרוכשים. מטרתו היא כמטרתם של כל עורכי הדין כפי שתיארתי לעיל – להבטיח את האינטרס של הלקוח, קרי הקבלן.
האינטרסים הללו, כאמור, לעתים קרובות אינם עולים בקנה אחד עם אלו של הרוכשים, ולעתים אף רומסים באופן בוטה את הזכויות הכתובות בחוק.
דעו אף יותר מכך – משרד עורכי הדין המייצג את הקבלן, כפוף לחוק המורה לו באופן שאיננו משתמע לשני פנים כי עליו להבהיר שאיננו מייצג את הקונים.
להתייעצות עם עורך דין רכישת דירה מקבלן השאירו פנייה:
או התקשרו: 054-9433560
בשלב הראשוני של קניית הדירה מן הקבלן, יועבר לרשות הרוכשים פנקס תשלומים, וכן חוזה המכר.
את חוזה מכר ראשוני זה, על הרוכשים להעביר אל עורך דינם, וזאת כדי שיבחן את שורת המסמכים סעיף אחר סעיף בקפידה.
את השינויים יש להוסיף בנספח העונה לשם המקצועי 'נספח שינויים'.
מדובר בתהליך ובו עורך דין רכישת הדירה מן הקבלן המייצג את הקונים, מנהל את דו-השיח אל מול עורך דינו של הקבלן וקובע עמו את השינויים אשר יחולו בחוזה.
עסקת מקרקעין, בעיקר למי שאיננו מנוסה בה, יכולה להיתפס על-ידי הרוכשים כמבלבלת, עמוסה במושגים ותהליכים שאינם מוכרים.
כחלק מעבודתי, ואני סמוכה ובטוחה כי כל עורך דין נדל"ן עושה זאת, אני נוהגת להסביר את כל השינויים וכל התהליכים ללקוחותיי. ההבנה של כל שלב ופרט, תורמת לתחושת הביטחון של הרוכשים ומבטיחה תהליך נעים יותר ומרגש יותר. אחרי הכול, אנו מגשימים כאן חלום שאט אט הופך למציאות.
רק לאחר שכל הפרטים יאושרו, יחתמו הרוכשים על חוזה המכר אליו מצורף נספח השינויים.
להלן אציין במפורט, היבטים הנסקרים על-ידי עורך דין קניית דירה מקבלן:
כחלק מבדיקתו של הסכם המכר, יש לבחון היטב כי מוגדר תאריך מפורש למועד המסירה של הנכס לחזקתם של הרוכשים.
אין זה סוד כי במקרים רבים המסירה מתאחרת מנסיבות כאלו ואחרות; עלינו לבחון היטב כי פרק הזמן לחריגה הינו מוגבר ומוגדר בקפידה.
גם החוק מכיר בכך ואף פוסק לפיצויים עבור הרוכשים, אולם כאמור, עין משפטית נוספת יכולה למצוא סתירות אל מול האמור בחוק ולהגביל את צעדיו של הקבלן.
חשוב לבחון כי הפרויקט מלווה על-ידי בנק וכי המנגנון אכן תואם את האמור בחוק, ועל-פיו התשלומים מטעם הקונים יועברו דרך פנקס שוברים אל חשבונו של הבנק המלווה.
לצד העובדה שישנו מטבח בסיסי מטעם הקבלן ואפשרויות שדרוג בעת הביקור בחברת עיצוב המטבחים, או בחברה האחראית על המקלחות והסניטריה, הרי שייתכנו שינויים מבניים ניכרים יותר אשר יענו על טעמם של הרוכשים.
שבירת קיר, שימוש במרצפות הנרכשות באופן פרטי על-ידי הקונים ועוד; ישנם פרטים שעל-פניו נראים לנו כמובנים מאליהם, אך הם אינם זוכים לכל התייחסות חוזית, וכך נתונים לפרשנות וכן לסירוב.
בדיקה חוזית מקדימה ושילובם של סעיפים אלו, יכולה להבטיח את הגשמת רצון הרוכשים לדירה עליה חלמו.
משרד עורכי דין מיטל אוטמזגין, מעניק מעטפת משפטית לרוכשים תוך הקפדה על יחס אישי וליווי לכול אורך הדרך ועד למסירת המפתחות.
להתייעצות עם עורך דין קניית דירה מקבלן מטעם משרדנו, ניתן לכתוב לנו בוואטסאפ, להשאיר פניה באתר או ליצור קשר טלפוני.
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
