עסקת מקרקעין למכירת דירת מגורים או רכישתה הינה עסקה שנמנית על העסקאות החשובות ביותר בחייו של האדם הפרטי, אם לא החשובה שבהן. וכמו בכל עסקת מקרקעין, חשוב להיות מודע מראש להיקף המסים שכרוכים בה על מנת לכלכל את מעשיכם בהתאם, וזאת בגדר "סוף מעשה המחשבה תחילה".
שני המסים העיקריים שכרוכים במכירת דירת מגורים הינם מס שבח והיטל השבחה.
למרות ששמותיהם של שני המסים הללו נשמעים דומים לכאורה, חשוב להבין שמדובר בשני מסים שונים במהותם ונפרדים זה מזה.
בתמצית, מס השבח הינו מס ממשלתי, שנגבה על ידי רשות המסים, לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, וזאת בגין הרווח ("השבח") שהמוכר הרוויח בעת מכירת הדירה.
לעומת זאת, היטל השבחה הינו מס מוניציפאלי, שנגבה על ידי הרשות המקומית, לפי סעיף 196א והתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, וזאת בגין עליית שווי הדירה בשל אישור תב"ע, או מתן הקלה בזכויות בניה, או מתן שימוש חורג. כאשר שווי הדירה עלה בשל אישור תב"ע, מועד תשלום היטל ההשבחה יידחה למועד מכירת הדירה, וזאת בשל ההנחה ששווי מכירת הדירה כולל גם את שווי השבחתה בעקבות אישור התב"ע.
תשלום מס שבח בעת מכירת דירה
מתי חל מס שבח?
המוכר יחוב בתשלום מס שבח במקרה שבו הוא מוכר את דירת המגורים שלו במחיר גבוה יותר ממחיר רכישתה על ידו, בתוספת הוצאות הרכישה המוכרות.
כלומר, כדי לבדוק האם חל מס שבח, אין להסתפק רק בחישוב ההפרש שבין מחיר המכירה למחיר הקניה של הדירה, אלא יש לנכות מהפרש זה גם את ההוצאות המוכרות שהמוכר הוציא בעת קניית הדירה. מדובר, למשל, בהוצאות כגון שכ"ט של עוה"ד שטיפל ברכישת הדירה, עמלת התיווך, מס רכישה, תשלומי הריבית בגין נטילת הלוואה מובטחת במשכנתא, פחת, הוצאות שיפוץ הדירה, ועוד.
מהו היקף מס שבח?
היקף מס השבח הינו 25% מהרווח נטו של מכירת הדירה. כלומר, ההפרש בין המכירה למחיר הקניה בניכוי ההוצאות המוכרות.
בנוסף, השבח מחושב באופן ליניארי וזאת ביחס לרווח שנוצר רק החל מיום 1.1.2014 ועד למועד מכירת הדירה.
דוגמה להמחשה
נניח שהמוכר רכש את הדירה שלו בשנת 2010 בתמורה ל-2 מליון ₪, ומכר אותה כעבור 10 שנים, בשנת 2020, בתמורה ל-3 מליון ₪. לכאורה, נוצר לו רווח של מליון ₪, שמחולק לכל שנה מ-10 השנים, כך שבכל שנה נוצר לו רווח של 100,000 ₪. אולם, מאחר שחישוב השבח נעשה רק משנת 2014 ואילך, כלומר, במשך 6 שנים בלבד, אזי השבח שרלוונטי לעסקה זו הינו בסך של 600,000 ₪ בלבד.
מסכום זה יש לנכות את ההוצאות המוכרות, נניח בהיקף של 200,000 ₪, וכתוצאה מכך נקבל 400,000 ₪. זהו סכום הרווח נטו. מסכום זה יש לנכות 25% בלבד, קרי, 100,000 ₪ – וזהו סכום מס השבח.
ניתן להיעזר לצורך חישוב מס השבח במחשבון הסימולטור שנמצא באתר האינטרנט של רשות המסים.
מה הם הפטורים מתשלום מס שבח?
לאחר שהמוכר הגיע למסקנה שחל עליו מס שבח, יש לבדוק האם הוא זכאי לפטור כלשהו מתשלום מס זה, וזאת בהתאם לאחת מהחלופות שמופיעות בחוק מיסוי מקרקעין.
חוק זה עבר רפורמה מקיפה במסגרת תיקון 76 שלו שנכנס לתוקף בעיקרו ביום 1.1.2014, ואשר צמצם באופן משמעותי את מתן הפטורים מתשלום מס שבח.
להלן עיקרי הפטורים ממס שבח:
- סעיף 49ב(2) לחוק – פטור בגין מכירת דירת מגורים יחידה בתמורה לסכום של עד 4.5 מליון ₪, בתנאי שהמוכר החזיק בדירה זו במשך לפחות 18 חודשים ולא מכר דירה אחרת בפטור בתקופה זו. אם הדירה נמכרה בתמורה לסכום מעל 4.5 מליון ₪, המוכר ישלם מס שבח לפי החישוב הליניארי, כך שהוא יהיה פטור באופן מלא ממס שבח עבור השבח שנוצר לו עד ליום 1.1.2014, בעוד שעל השבח שנוצר לו לאחר מועד זה הוא ישלם מס שבח בשיעור של 25%, וזאת לפי סעיף 49א(א1) לחוק.
- סעיף 49ג לחוק – פטור למי שמעוניין למכור את דירת המגורים היחידה שלו כדי לקנות דירה אחרת במקומה, וזאת בתנאי שהוא קנה את הדירה האחרת בתוך תקופת זמן קצובה לאחר מכירת הדירה הראשונה. בהתאם לתיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין, בתקופה שבין 1.5.2016 ל-30.4.2021 יש למכור את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים כדי לקבל את הפטור, ולאחר מכן יש למכור אותה תוך 24 חודשים.
- סעיף 48א(ב2) לחוק – מי שיש לו יותר מדירת מגורים אחת, וברצונו למכור אחת מהן, ייאלץ אף הוא לשלם מס שבח לפי החישוב הליניארי, כך שהוא יהיה פטור באופן מלא ממס שבח עבור השבח שנוצר לו עד ליום 1.1.2014, בעוד שעל השבח שנוצר לו לאחר מועד זה הוא ישלם מס שבח בשיעור של 25%. בעבר, מוכר כזה היה זכאי לקבלת פטור מלא במקרה כזה במידה שהוא היה מוכר את הדירה אחת ל-4 שנים וזאת לפי סעיף 49ב(1) לחוק, אולם סעיף זה בוטל במסגרת הרפורמה.
- סעיף 49ב(5)לחוק – פטור בגין מכירת דירה שהתקבלה בירושה, בתנאי שהמוכר הוא בן זוג של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוג של צאצא של המוריש וכן בהתאם ליתר תנאי סעיף זה.
לייעוץ עם משרדנו השאירו פנייה:
או התקשרו: 054-9433560
תשלום היטל השבחה בעת מכירת דירה
חוק התכנון והבניה מחייב את המוכר לשלם היטל השבחה במועד מכירת הדירה שלו במידה ושווי הדירה עלה והושבח בעקבות אישור תב"ע. גובה היטל ההשבחה הינו בשווי 50% משווי ההשבחה.
בעניין זה חשוב לשים לב לפרקטיקה הנוהגת במסגרת הסכמי מקרקעין, לפיה מקובל לקבוע שאם היטל ההשבחה הוטל בגין אישור תב"ע שניתן עד למועד חתימת ההסכם – הוא ישולם ע"י המוכר של המקרקעין, ואם האישור ניתן לאחר מועד חתימת ההסכם, הוא ישולם על ידי הקונה. עם זאת, יובהר שמדובר בפרקטיקה שמחייבת רק את הצדדים להסכם המקרקעין, בעוד שהיא אינה מחייבת לפי החוק את הרשות המקומית, כך שמבחינתה היטל ההשבחה חל בכל מקרה על המוכר.
בדומה למס שבח, ניתן לקבל פטורים שונים גם מתשלום היטל השבחה, וזאת בהתאם לרשימת הפטורים שמפורטת בסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. מדובר למשל בפטור שניתן למוכר של דירת מגורים באיזור שהוכרז כשכונת שיקום, ועוד.
התייעצו עמנו
עומדים בפני עסקת נדל"ן למכירת דירתכם / ביתכם?
במשרד עורכי דין מיטל אוטמזגין, תוכלו לקבל מעטפת משפטית מלאה הכוללת תחזית מדויקת של תשלומי המס הנדרשים.
להתייעצות עם משרדנו, צרו עמנו קשר טלפוני או השאירו פניה באתר, ואנו נשוב אליכם בהקדם האפשרי.
