חוזה רכישת דירה הינו אחד החוזים החשובים ביותר בחייו של אדם פרטי אם לא החשוב שבהם. לפיכך, הכרחי לבדוק היטב את החוזה לפני החתימה עליו, ולוודא שהוא כולל את כל התנאים המרכזיים שיש לכלול בו כדי להבטיח את שמירת הזכויות והאינטרסים של הצדדים.
ככלל, האינטרס המרכזי של המוכר במסגרת הסכם המקרקעין הוא לקבל את התמורה המוסכמת עבור הדירה במלואה ובמועדה, ושלקונה לא תהיה כל טענה כלפיו בגין מצב הדירה והפרת חובת הגילוי לגביה. ואילו האינטרס המרכזי של הקונה הוא לקבל את החזקה וזכות הבעלות בדירה לידיו כשהן נקיות מכל זכות צד ג', ומכל פגם פיזי/משפטי/תכנוני שלא דווח לו עליהם לפני חתימת ההסכם
להלן פירוט הסעיפים והתנאים המרכזיים שיש לכלול בחוזה רכישת דירה.
תחילה יש לוודא שהסכם המקרקעין כולל הגדרה ברורה ומדויקת של נכס המקרקעין הנמכר, לרבות כתובת הנכס, מספר גוש/חלקה/תת חלקה, ההצמדות שיש לנכס, כגון חניה, גג, וכדומה (ככל שישנן), ושטח הנכס.
ככל שהוסכם להותיר בנכס גם חלק מפריטי תכולתו, כגון מזגנים, ארונות קיר, וכיו"ב, יש לפרט ולציין גם אותם.
במסגרת סעיף הצהרות המוכר, על המוכר להצהיר על מצבו הפיזי, משפטי ותכנוני של הנכס, כפי שנובע מחובת הגילוי שחלה עליו.
לפיכך, עליו להצהיר האם ידוע לו על פגם פיזי כלשהו שיש בנכס, כגון רטיבות וכיו"ב, או על זכויות כלשהן של צד שלישי שרובצות על הנכס, כגון משכנתא, עיקולים, וכיו"ב, או חריגות בניה וכדומה. בנוסף, עליו להצהיר האם הוא זכאי לפטור מתשלום מס שבח על הדירה.
במסגרת סעיף הצהרות הקונה, מקובל שהקונה להצהיר שהוא ביצע שורה של בדיקות לגבי מצבו הפיזי, משפטי, ותכנוני של הנכס או שלפחות ניתנה לו ההזדמנות לבצע בדיקות אלו, וכי הוא מוותר על כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה לגבי הנכס, לרבות בדבר אי התאמה או פגם כלשהו, למעט פגם נסתר שהיה ידוע למוכר ולא גולה על ידו לקונה.
בנוסף על הקונה להצהיר שיש לו את האמצעים לממן את רכישת הנכס, עם או בלי נטילת הלוואה שמובטחת במשכנתא. ככל שהקונה יצהיר שבאפשרותו לממן את רכישת הנכס עם נטילת הלוואה שמובטחת במשכנתא, עליו גם להצהיר שהתחייבותו לשלם את מלוא התמורה עבור הנכס במלואה ובמועדה הינה התחייבות עצמאית שאינה תלויה בקבלת ההלוואה מהבנק.
יש לציין במסגרת הסכם המכר שבמעמד חתימת ההסכם יחתמו הצדדים על המסמכים הדרושים להעברת זכויות הבעלות בנכס מהמוכר לקונה, ולרבות המסמכים הבאים:
המסמכים הללו יוחזקו בנאמנות בידי ב"כ המוכר ויועברו לקונה או בא-כוחו כנגד תשלום יתרת התמורה עבור נכס המקרקעין.
בנוסף למסמכים הללו, על המוכר להמציא לקונה במועד זה גם אישור מס שבח לטאבו (בשל העדר חוב מס שבח או פטור ממנו), ואישור עיריה לטאבו (בשל העדר חובות עיריה והיטל השבחה או פטור ממנו).
סעיף התמורה ותנאי התשלום נמנה על סעיפיו הקריטיים של ההסכם.
אופן פריסת התשלומים ומועדי הלו"ז שלהם נתונים למו"מ בין הצדדים. ככל שהתקופה בין מועד חתימת ההסכם למועד מסירת החזקה הינה קצרה יותר, כך מספר התשלומים יהיה קטן יותר ולהיפך.
בדרך כלל מקובל לחלק את התשלומים לשלושה-ארבעה, כאשר התשלום הראשון מבוצע במעמד חתימת ההסכם, ועמו גם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה, ואילו התשלום האחרון מבוצע כנגד מסירת החזקה ומסמכי העברת רישום הבעלות בנכס לידי הקונה.
כאמור, תשלום יתרת התמורה אמור להימסר למוכר כנגד קבלת החזקה בנכס וכל מסמכי העברת הזכויות בנכס משם המוכר לשם הקונה, שכוללים (בין היתר) את אישור מס השבח לטאבו ואישור העיריה לטאבו. בהתאם, יש לקבוע בהסכם סעיף שקובע שככל שבמועד ביצוע תשלום יתרת התמורה לא יהיו עדיין למוכר אישורי המס והעיריה לטאבו, אזי יופקד חלק מסויים מסכום יתרת התמורה בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר. סכום הנאמנות הנ"ל צריך לגלם בתוכו את סכום מס השבח ומסי העירייה הפוטנציאליים, כולל היטל השבחה, שבהם עלול המוכר לחוב. ככל שיסתבר שהמוכר חב בתשלומי מסים כלשהם, והוא טרם שילם אותם במועד תשלום יתרת התמורה או סמוך לו, יש לקבוע בהסכם הוראה שתורה לב"כ המוכר לפרוע את תשלומי המסים הללו מתוך סכום הנאמנות שמוחזק בידיו. יתרת סכום הנאמנות תועבר למוכר רק עם קבלת אישורי המסים לטאבו והעברתם לקונה (ראו גם מיסים במכירת דירה).
כדי להבטיח את פרעון הסכומים, תשלומי התמורה צריכים להתבצע בשיקים בנקאיים או בהעברה בנקאית, וזאת במיוחד לגבי התשלום הראשון (שעמו נרשמת הערת האזהרה לטובת הקונה) והאחרון (שכנגדו מועברים החזקה ומסמכי העברת הזכויות לקונה).
נמצאים לפני סגירת עסקה? להתייעצות עם עו"ד השאירו פנייה:
או התקשרו: 054-9433560
בנוסף לתשלום התמורה, על הסכם המכר גם לקבוע על מי יחולו תשלומי המסים ויתר ההוצאות שכרוכים בביצוע העסקה.
בדרך כלל מקובל לקבוע בסעיף זה בעיקר את התנאים הבאים:
סעיף הפרת ההסכם אמור, בין היתר, להגדיר מהם הסעיפים של ההסכם שמהווים תנאים עיקריים שלו, כך שהפרתם תיחשב כהפרה יסודית של ההסכם (להבדיל מהפרה רגילה). הפרה יסודית מקנה לצד הצד השני את הזכות לבטל את ההסכם ולתבוע סעדים בגין הפרת ההסכם, לרבות פיצויים מוסכמים, מבלי לתת לצד המפר ארכה לתיקון ההסכם.
ישנם הסכמים שבהם מצויין שכל סעיפי ההסכם מהווים תנאים עיקריים, כך שכל הפרה של ההסכם מהווה אוטומטית הפרה יסודית שלו. אולם, יש לשים לב שהסיפא של סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 קובעת כי "תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה."
מצד שני, אין חולק כי סעיפי התמורה ותנאי התשלום, מסירת החזקה, ומסירת מסמכי העברת הזכויות, אכן מהווים תנאים מרכזיים של ההסכם, כך שהפרתם מהווה הפרה יסודית. יחד עם זאת, גם מקובל לקבוע שאיחור של 7 – 14 ימים בביצוע תשלום או מסירת חזקה/מסמכים לא ייחשב כהפרה ולא יזכה את הצד השני בפיצוי, וכי רק איחור מעל היקף ימים זה ייחשב כהפרה יסודית, שמזכה את הצד השני בסעדים לפי ההסכם וכל דין.
השאלה המרכזית היא – איזה צד מייצג עוה"ד.
בשני התרחישים, מתפקידם של עורכי הדין למקרקעין לנסח את חוזה המכר כך שסעיפיו ותתי-סעיפיו ישקפו באופן מפורט ונהיר לכול את כל אשר עלה במהלך המשא ומתן.
עם זאת, יש לומר כי בעוד שכל רצונם של המוכרים הוא להבטיח את קבלת כספם בעבור המכירה, הרי שרצונם של הרוכשים הוא להבטיח כי כספם שזה עתה יוצא מכיסם, יענה על ציפיותיהם, ולא יוביל לעוגמת נפש גדולה.
עורך הדין המייצג את המוכרים הוא זה שאמון על כתיבתו של חוזה המכר, תוך שהוא כולל הן פרטים בסיסיים וכלליים והן פרטים והסכמות פרטניים שעלו לאורך פרק הזמן שקדם אל החתימה.
מתפקידו של עורך הדין המייצג את הרוכשים, לעבור על פרטי החוזה, לבחון כי אכן כל סעיפיו מוסכמים על כל הצדדים ושלא תיווצר מחלוקת כזו או אחרת אשר תעיב על קיומה של העסקה.
כפי שניתן לראות, כתיבתו וניסוחו של חוזה מכירת ורכישת דירה מביאה עמה משמעות רבה החוצה את גבולות ההסכמה הבסיסית על מסירת הזכויות על הנכס בין שני צדדים.
המדובר במסמך המבטיח את שלום העסקה לכל אורך שלביה, מסמך המתרגם את רצונות, יכולות, זכויות וחובות הצדדים, ושסולל את הדרך אל עבר עסקה נכונה ושקולה.
ברחבי הרשת ניתן למצוא דוגמאות לחוזי רכישת דירה בסיסיים; חשוב לזכור כי במסגרתו של תהליך זה, הרי שמומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין מומחה למקרקעין, עו"ד אשר ייצג נאמנה את האינטרסים שלכם ושלכם בלבד.
בכוחו של עורך דין קניית דירה המלווה את העסקה, להבטיח את האינטרס של הרוכשים ולתרגם אותו לחוזה מכר מפורט ונהיר.
בכל שאלה והתייעצות, משרד עו"ד מקרקעין מיטל אוטמזגין, מזמין אתכם להשאיר פניה, ליצור קשר טלפוני או לכתוב לנו בוואטסאפ. יחד, נבחן כיצד נוכל לסייע לכם ולהבטיח עסקת נדל"ן בריאה ובטוחה.
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
