מהי אחריות המוכר בעסקת מקרקעין?

עו"ד מיטל אוטמזגין

תוכן עניינים

עסקת מקרקעין, ובמיוחד עסקת מכר דירת מגורים, נחשבת לעסקה החשובה והמרכזית של אדם פרטי מן הישוב. 

חשיבותה הרבה של עסקה זו מכתיבה ומחייבת עריכה של שורת בדיקות מגוונות על ידי הקונה לגבי נכס המקרקעין. בין היתר, מדובר בבדיקה משפטית-קניינית בדבר אופן רישום הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) על מנת לוודא שהנכס רשום על שם המוכר ושלא רובצות עליו זכויות של צד שלישי (כגון משכנתא, צווי עיקול, הערות אזהרה וכיו"ב); בדיקה תכנונית במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שהנכס נמצא בתחום שיפוטה על מנת לוודא שהנכס נבנה לפי היתר בניה ושלא בוצעו חריגות בניה; בדיקה פיזית/הנדסית לגבי מצבו הפיזי של הנכס ותשתיותיו, על מנת לברר האם קיימים בו ליקויי בניה (כגון רטיבות, בטיחות ויציבות הנכס), מטרדים (רעש, ריחות), ועוד. 

אין ספק ואין חולק שעל הקונה הזהיר להקפיד ולערוך את כל הבדיקות הללו לפני חתימתו על הסכם המקרקעין. אולם, נשאלת גם השאלה מהי אחריותו של המוכר בעסקת המקרקעין. כלומר, מהן חובות הגילוי שמוטלות על המוכר כלפי הקונה לגבי מצבו של הנכס, וזאת מעבר לבדיקות שהקונה אמור לעשות, בהינתן שהמוכר הוא שמכיר את הנכס טוב יותר מכל גורם אחר. 

האם העובדה שהקונה צריך לערוך את כל הבדיקות הללו פוטרת את המוכר מכל חובת גילוי כלפי הקונה, או שמא עליו לגלות לקונה בכל מקרה את כל הפרטים שידועים לו לגבי הנכס, וזאת ללא קשר ותלות בבדיקות הקונה, וזאת בין אם הקונה לא עשה אותן בכלל ובין אם הוא עשה אותן אך באופן שטחי ולא מעמיק? 

בדרך כלל מקובל לכתוב בהסכמי המקרקעין שהמוכר מצהיר שהנכס הנמכר על ידו שייך לו ולו בלבד, וכי הנכס נבנה כדין בהתאם להיתר בניה וכי לא ידוע לו על חריגות בניה או פגם נסתר בנכס, ואילו הקונה מצהיר שהוא ביצע בדיקות שונות לגבי הנכס וכי הוא מסכים לקנות את הנכס כפי שהוא, כלומר "AS IS".

נניח שאכן נכרת הסכם כזה, אולם לימים התגלה שהנכס לוקה בחריגות בניה חמורות ביותר, בגינן אף ננקטו הליכים משפטיים כנגד המוכר, אותם הקונה היה יכול לגלות על נקלה אם הוא היה עורך בדיקה במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבה נמצא הנכס. 

על מי חלה  האחריות במקרה כזה: 

על המוכר, שלא גילה את הפרטים הללו לקונה, או שמא על הקונה, שהתרשל ולא ביצע בפועל את הבדיקות שבאמצעותן הוא יכול היה לגלות את חריגות הבניה הללו? האם יחול במקרה כזה הכלל של "ייזהר הקונה" (Caveat emptor) לפיו על הקונה לבדוק את הנכס היטב, בעוד שהמוכר פטור מלגלות לקונה על פגם בנכס שידוע לו, או שמא המוכר חב באחריות לגלות לקונה כל פרט שידוע לו לגבי פגם בנכס, ללא קשר לבדיקות הקונה?

ביטול הכלל "ייזהר הקונה"

בית המשפט העליון קבע כי האחריות במקרה של אי התאמה בין מצב הנכס בפועל למצב שהוצהר עליו על ידי המוכר, אשר הייתה ידועה למוכר ולא גולתה על ידו לקונה,  מוטלת על המוכר, וזאת גם אם הקונה התרשל ולא ביצע את הבדיקות לגבי הנכס, למרות שהוא יכול היה לבצען, ואף הצהיר במסגרת ההסכם שהוא ביצע אותן. 

כך נקבע במסגרת פסק הדין שניתן בשנת 2014 בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס. 

קביעה זו נומקה בסעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, שהינו סעיף קוגנטי (כלומר, סעיף שלא ניתן להתנות עליו במסגרת ההסכם), ואשר קובע כי 

"הייתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה,  זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור  בסעיפים 14 ו-15 או  בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה."   

לפיכך, ככל שהסתבר בדיעבד שקיימת אי התאמה בין מצב הנכס בפועל לבין המצב עליו הצהיר המוכר במסגרת ההסכם, אזי לא יחול הכלל של "ייזהר הקונה", אלא הקונה יהיה זכאי לבוא בטענות לגביה כלפי המוכר, מייד לאחר שנודע לו על אי ההתאמה הנ"ל, וזאת גם אם הקונה הצהיר במפורש שבמסגרת הסכם המכר שהוא ערך בדיקות לגבי הנכס. בית המשפט העליון קבע שאין תוקף להצהרה זו, ולא ניתן לחייב את הקונה באשם תורם ולהטיל עליו אחריות חלקית בגין אי בדיקת הנכס בטרם רכישתו. 

כלומר, חובת הגילוי שמוטלת על המוכר לגבי מצבו של הנכס הינה חובה אקטיבית, והמוכר איננו יוכל לפטור את עצמו מחובה זו בטענה שהקונים יכלו לגלות את הפרטים אודות מצבו של הנכס לו הם היו בודקים אותו באופן יסודי.  זאת מאחר שסעיף 16 לחוק המכר נועד לגבש את אחריותו של המוכר לגבי אי ההתאמה של הנכס באופן מלא, וזאת ללא תלות וללא קשר לשאלה האם מדובר באי התאמה שניתנת לגילוי בבדיקה סבירה או לאו, ולפיכך ללא קשר לשאלה האם הקונה התרשל בבדיקת הנכס או לאו. 

מתי בכל זאת תחול האחריות על הקונה? רק ידיעה ממשית של הקונה על אי-ההתאמה תספיק כדי לפטור את המוכר מאחריות לאי התאמה זו.  אולם רשלנותו של הקונה, ואפילו רשלנות חמורה של הקונה, לא תוכל "להציל את המוכר", מאחר שהמוכר הרמאי אינו זכאי  להינצל מתוצאות רמאותו, רק מפני שהקונה היה יכול לגלות את האמת, אולם הוא לא גילה אותה בפועל. 

לייעוץ עם משרדנו השאירו פניה:

או התקשרו: 054-9433560

מהם הסעדים שלהם זכאי הקונה בגין הפרת חובת הגילוי של המוכר?

בית המשפט העליון קבע כי ככל שהתגלתה הפרה של המוכר בגין אי התאמה בין מצב הנכס בפועל למצב שהוא הצהיר עליו, אזי הקונה יהיה זכאי הן לתרופות, קרי, הסעדים, שקבועות בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970, והן לתרופות המיוחדות של חוק המכר וזאת לאור סעיף 27 לחוק המכר, שקובע שהוראות פרק התרופות של חוק זה באות להוסיף על כל דין אחר בענין התרופות בשל הפרת חוזה

התרופות שקבועות בחוק התרופות כוללות את הזכות לבחור בין אכיפת החוזה לביטול החוזה, בצירוף הזכות לקבל פיצויים הן במקרה של אכיפת החוזה והן במקרה של ביטול החוזה. 

חוק המכר כולל תרופות מיוחדות שונות, ולרבות הזכות לנכות ממחיר התמורה את הסכום שבו פחת שווי הנכס עקב אי-ההתאמה לעומת שוויו לפי החוזה.

ייעוץ משפטי

משרד עורך דין מקרקעין בבאר שבע מיטל אוטמזגין מתמחה בדיני הנדל"ן ומעניק מעטפת משפטית מלאה למוכרים ולרוכשים.

בכל שאלה והתייעצות עם משרדנו, השאירו פניה באתר, צרו עמנו קשר טלפוני או כתבו לנו בוואטסאפ.

עו"ד מיטל אוטמזגין

עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.

לייעוץ משפטי השאירו פניה:

או התקשרו:

מאמרים מקצועיים נוספים:

לייעוץ עם משרדנו, השאירו פנייה: