אין טוב מראות עיניים, האמנם? ובכן, על אף שהנכס עשוי בהחלט להותיר בנו רושם חיובי, ואפילו לייצר תחושת 'קליק' שזהו בדיוק מה שחיפשנו, הרי שמומלץ לקחת נשימה עמוקה, להתאזר בסבלנות לעוד פרק זמן קצרצר, ולערוך שורה של בדיקות תכנוניות בטרם רכישת כל דירה או בית.
אם לרגע נסתכל על בדיקות אלו מתוך ההיבט המשפטי, הרי שהן יוצאות מעט מן הקווים המוגדרים של עורכי דין המתמחים במקרקעין. לרוב, מטרת הבדיקה שלנו היא קניינית; האם בעלי הנכס אכן רשומים עליו בטאבו, אלו פרטים נוספים רשומים על גביו דוגמת עיקולים ושעבודים, האם ישנן אי אלו חריגות מן הרשום בתב"ע, התוויית חוזה מכר שמונה את כל הפרטים שעלו במהלך המשא ומתן וכיוצא בכך.
אולם כדי שאבטיח את השקט הנפשי של לקוחותיי וכן את בטחוני בדבר כדאיותה של העסקה, אני נוהגת להעמיק אף יותר, לרבות ביצוען של בדיקות אלו.
נסח הטאבו הוא המסמך הראשון שנפיק כדי לבחון את בריאותה של העסקה הנרקמת אל מול המוכרים. הוא מונה את זהותם של בעלי הנכס, שטחו של הנכס, האם ישנה חניה המשויכת לדירה/בית, גודל הנכס ועוד.
כדוגמה, ללקוחות אשר פנו אלי לאחר שמצאו דירה שנשאה חן בעיניהם, ייעצתי בראש ובראשונה להפיק את נסח הטאבו. בבדיקה קצרה התגלה כי ישנו עיקול הרשום על הדירה. החוק בישראל איננו מתיר לבצע כל עסקת נדל"ן על נכס שכזה. עוד התגלה כי בעלי הנכס נדרש לתהליך ממושך כדי להסיר את העיקול, דבר שהביא את לקוחותיי להמשיך בחיפושיהם אחר נכס אחר.
זוהי בדיקה מקדמית בסיסית, ובמרבית הפעמים היא יוצאת תקינה ונקייה מכל רבב.
מטרתה של בדיקה תכנונית היא לקחת צעד אחד משמעותי קדימה, ולהעמיק בפרטים שאינם גלויים במסמך נסח הטאבו.
תיק בניין עיר הוא למעשה אוסף של רשומות אדריכליות, תכנוניות ומנהליות שמטרתן היא לתאר לנו באופן מדויק את ההיסטוריה של המבנה החל מן התכניות הראשוניות ועד לסטטוס הנוכחי שלנו נכון לתקופתנו.
את תיק הבניין עלינו להפיק דרך מחלקת ההנדסה מטעמה של הרשות המוניציפלית / הרשות המקומית שבתחומה מצוי הנכס.
בדומה לנסח הטאבו, מסמך זה מעניק לנו מידע נוסף וחשוב המאפשר לנו ללמוד על אופיו של הנכס.
תיק הבניין יחשוף אותנו אל ההיסטוריה של הנכס; האם בוצעו אי אלו פעולות תחזוקה? תוספות למבנה? מה הרשות המקומית / המוניציפלית התירה לקבלן לבצע ומה לא? האם עלו אי אלו בקשות הנדסיות לחיזוק המבנה (נפוץ כאשר מדובר בבניינים ישנים)? וכן הלאה.
זהו גם אמצעי נוסף המאפשר לנו לחשב ולהבין במדויק את שטחו החוקי של הנכס, ולהשוות אותו אל המצב הקיים בשטח.
היבט נוסף שמומלץ לבחון היטב הוא תב"ע – תכנית בניין עיר.
המדובר בתכנית המונה באופן מדויק את ייעודו של המגרש, מה ניתן לבנות עליו ומה לא.
אדגים זאת כך: בתרחיש ובו אנו מעוניינים לקנות בית פרטי בעל קומה אחת, וזאת מתוך הכוונה העתידית להוסיף עליו קומה. על-פניו, נדמה שהדבר איננו מצריך כל פרוצדורה נוספת, זאת למעט כמובן קבלת היתר בנייה.
עם זאת, התב"ע מכתיבה כמה מ"ר נוכל להקצות מן המגרש לטובת מגורים. אם הבעלים הנוכחיים בנו בית מגורים ששטחו 180 מ"ר, והתב"ע מאפשרת לבנות עד 180 מ"ר, הרי שלא נוכל להוסיף קומה. ניתן להגיש בקשה לשינויה של תכנית בניין העיר, אולם מדובר בפרוצדורה ממושכת וארוכה.
לא מן הנמנע שייתכנו פיתוחים סביבתיים שונים שישפיעו על החלטתנו.
לשם הדוגמה: לקוחות שפנו אל משרדי, ביקשו לבחון את האפשרות לרכוש דירה בשכונה מומלצת ואיכותית המתאימה למשפחות צעירות.
בסמוך אל המבנה ישנו מרכז מסחרי קטן אך שכולל את כל מה שמשפחה צעירה זקוקה לו החל ממכולת ועד לבית מרקחת.
עם זאת, בבדיקה מעמיקה יותר, התברר כי אותו מרכז מסחרי וותיק עתיד להיסגר ובמקומו ייבנה מגדל.
אין מדובר רק בחסרונו של מרכז מסחרי נוח וקרוב, אלא גם באתר בנייה שימוקם ממש אל מול סלונם של הדיירים.
מנגד, ישנם פיתוחים שלעתים דווקא ידרבנו אותנו לרכוש את הנכס, וזאת מתוך התפיסה שערכו יעלה במרוצת הזמן. דוגמת פתיחתם של גני ילדים, פארקים, השקעה בחידוש תשתיות וכן הלאה.
לייעוץ עם משרדנו השאירו פנייה:
או התקשרו: 054-9433560
במידע שהובא לעיל, הדגמתי את קיומו של צו עיקול הרשום על נסח הטאבו. במקרה שכזה, הדבר היחידי שעלינו לעשות הוא להמתין עד שבעל הנכס יסיר את העיקול. אולם בחריגת בנייה רווחת התפיסה כי ישנה האפשרות להיות גמישים יותר, ובכל זאת לרכוש את הנכס.
אומר זאת חד וברור: כאשר אנחנו רוכשים נכס עם חריגת בנייה, הרי שאנחנו גם רוכשים את העבירה. אותה עבירה תהיה משויכת אלינו מעתה והלאה.
מה עלינו לעשות?
באיתורה של חריגת בניה, יש להסדיר זאת מול המוכרים וכן מול הרשויות.
עלינו לבחון מי יישא על עצמו את ההוצאה: האם המוכרים יסדירו את החריגה? או הרוכשים? במידה והרוכשים הם אלו שיסדירו את הרישוי, הרי שהמלצתי היא לדרוש את קיזוז סך ההוצאה הצפויה מן הערך בו נקבו המוכרים.
כמו-כן, עלינו לבחון אם מדובר בחריגת בניה שניתן להסדירה. קצרה היריעה מלהיכנס אל פרטי פרטים, אולם יש לדעת כי ישנן חריגות שאינן ניתנות להסדרה.
בדיקות תכנוניות בעת רכישת דירה הן אינן חובה, אך הן מומלצות וחשובות.
נחשוב על כך באופן הבא: כאשר אנחנו מבקשים לרכוש רכב יד שנייה, הרי שאנו ניגשים למוסך ובוחנים את מידת כנותם של המוכרים. וודאי שלא נסתמך על מילתם ותו לא.
כל שכן כאשר מדובר בנכס מקרקעין ששוויו איננו יורד ממאות אלפי שקלים, ולרוב יהא מדובר במיליון ועד מיליוני שקלים.
בהגיענו לרכוש דירה או בית, הרי שזהו צעד המסמל שינוי סטטוס, הוא מביא עמו המון התרגשות וציפיות לעתיד. עלינו להבטיח את בריאותה של העסקה מכל היבטיה.
מיטל אוטמזגין, עו"ד מקרקעין לקניית דירה, בעלת משרד עורכי דין בבאר שבע.
המשרד מלווה עסקאות נדל"ן מורכבות ופשוטות כאחד, תוך הקפדה על שירות אישי וזמינות מלאה לכל שאלה והתייעצות. מטרתנו היא לאפשר עסקה בריאה ובטוחה, וכן את השקט הנפשי של הרוכשים בכל צעד וצעד.
בכל שאלה והתייעצות עם עו"ד מקרקעין, השאירו פניה באתר או צרו עמנו קשר טלפוני ישיר.
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
