אני נוהגת לכנות את מס הרכישה כמס מוזר בצורה מסוימת, והוא אכן שונה בנוף.
בעוד שנהוג להטיל מס על הכנסה של כסף, במקרה הזה אנו משלמים מס על כך שרכשנו נכס מקרקעין, קרי הוצאנו סכום כסף ואף סכום בלתי מבוטל.
מנקודת ראותו של המחוקק, רכישת נכס מקרקעין הינה השקעה, ועל-כן מדובר בצעד עסקי שקיבל התייחסות בסעיף 9(א) לחוק מיסוי המקרקעין.
במאמר הבא אסביר מעט יותר על מס זה, וכן על אתייחס לאפשרות לקבלת פטור או הקלה בגובה המס.
הסבר על המס
מס רכישה הינו מס המשולם בעת רכישתו של נכס מקרקעין.
בשונה ממיסים החלים על מוכרי נכס, דוגמת מס שבח והיטל השבחה, מס זה חל על כלל ערכו של הנכס המדובר.
לאור זאת, חשוב לערוך תחזית מס מדויקת הצופה את גובה התשלום, וכך להבין במדויק את סך ההוצאות אליהן נידרש לצורך השלמת העסקה.
כמו מיסים אחרים, גם מס הרכישה מחושב על-פי מדרגות, וחשוב להתעדכן אם חלו שינויים במדרגות המס מדי שנה ושנה.
לייעוץ עם משרדנו השאירו פנייה:
או התקשרו: 054-9433560
מדרגות המס ברכישת דירה ראשונה
אשוב ואציין שמדרגות המס משתנות משנה לשנה, ועלינו להתעדכן בהן לצורך יצירת תחזית מס מדויקת. להלן אציג את מדרגות המס כפי שהן מוצגות נכון לכתיבת שורות אלו, ותוקפן הנקוב באתר רשות המסים בישראל הוא 15.1.2022.
- פטור מתשלום מס: חל על עסקת מקרקעין ששווי הנכס המדובר הוא עד 1,747,865 ש"ח
- בעסקת מקרקעין ששווי הנכס עולה על 1,747,865 ש"ח ומגיע עד 2,073,190 ש"ח – יחול מס בגובה 3.5% מסך שווי העסקה.
- בעסקת מקרקעין ששווי הנכס עולה על 2,073,190 ש"ח ומגיע עד 5,348,565 ש"ח – יחול מס בגובה 5% מסך שוויה של העסקה.
- בעסקת מקרקעין ובה שווי הנכס עולה על 5,348,565 ש"ח ומגיע עד 17,828,555 ש"ח – יחול על הרוכשים מס רכישה בגובה 8% מסך כלל העסקה.
- בעסקת מקרקעין ובה שווי הנכס עולה על 17,828,555 ש"ח – יחול על הרוכשים מס רכישה בגובה 10%.
בדירות יד שנייה רבות, אנו אכן יכולים לענות על הקריטריון שמעניק לנו פטור מלא. עם זאת, במקרים רבים, דוגמת קניית דירה מקבלן, שווי הנכס יתאים לסעף השני והשלישי, אז יהיה עלינו לקחת בחשבון הוצאה נוספת.
מדרגות המס ברכישת דירה נוספת
רבים הפונים למשרדנו, שואלים אותי באשר למס הרכישה שחל על דירה שלישית או רביעית. נבהיר כבר במעמד תחילת פסקה זו, ששיעור מס הרכישה החל על דירה שנייה, תקף גם על כל דירה נוספת.
לרוב שאלה זו נשענת על מס דירה שלישית אשר איננו מונהג כיום מסיבות שקצרה היריעה במאמר הזה מלפרט אותן.
להלן מדרגות המס החלות על דירה נוספת, כפי שמצוין באתר רשות המסים בישראל:
- על נכס מקרקעין נכס ששוויו הוא עד 1,294,770 ש"ח – על הרוכשים לשלם מס בגובה 5% מסך ערך הנכס.
- על נכס מקרקעין ששוויו עולה על 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח – על הרוכשים לשלם מס רכישה בגובה 6%.
- על נכס מקרקעין ששוויו עולה על 3,884,295 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – על הרוכשים לשלם מס רכישה בגובה 7% מסך ערכו של הנכס.
- על נכס מקרקעין ששוויו עולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – יש לשלם מס בגובה 8%.
- בעסקת מקרקעין ששוויו של הנכס הנוסף עולה על 17,828,555 ש"ח – על הרוכשים לשלם מס בגובה 10%.
הקלות בתשלום המס
להלן מספר היבטים שיש לקחת בחשבון כאשר רוצים לבחון את ההיתכנות לקבלת הקלה בתשלום גובה המס:
18 חודשי 'חסד'
לרוכשים המבקשים לשפץ את הדירה שאותה רכשו, ורק לאחר שתשודרג ימכרו את דירתם הנוכחית, ישנה הקלה בחוק אשר פוטרת אותם באופן זמני מתשלום מס רכישה בעבור דירה נוספת.
החוק מתיר לרוכשים למכור את דירתם, לא יאוחר מעד 18 חודשים ממועד רכישת הדירה כאשר מדובר ביד 2, או 12 חודשים כאשר מדובר בדירה חדשה מקבלן.
משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה
נפגעי פעולות איבה שדרגת נכותם הינה 19 אחוזים ומעלה לצמיתות, זכאים לתשלום מס רכישה בגובה 0.5% בלבד, וכן פטורים ממס בעבור דירה יחידה שערכה הוא עד 2,500,000 ש"ח.
באשר למשפחות שכולות, ילדים יתומים עד לגיל 40, הורים לחללי צה"ל ואלמנות, זכאים לתשלום מס רכישה בגובה 0.5% בלבד בעבור ברכישת דירה למגורים.
פטור על דירה בגובה עד 2,500,000 חל גם במקרה זה.
חשוב לציין שמידע זה נכון לכתיבת שורות אלו בשנת 2021.
נכות
באופן זהה לסעיף שתואר תחת משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה, גם נכים זכאים לתשלום מס רכישה בגובה 0.5% בלבד, וכן לפטור בעבור רכישת דירה יחידה ששוויה הוא עד 2,500,000 ש"ח.
עם זאת, נציין כי ישנם סעיפים המבדילים בין דרגת נכות המזכה בקבלת הפטור או ההקלות:
- מי שהמוסד לביטוח לאומי קבע לו דרגת אי כושר השתכרות לצמיתות בגובה של 75 אחוזים לכל הפחות.
- מי שדרגת נכותו הרפואית לצמיתות הינה בשיעור של 100 אחוזים, או שצבר נכויות שונות בגובה של 90 אחוזים.
- מי שעל-פי הוועדה הרפואית הרלוונטית, הוא משותק, קטוע יד או רגל ולו נקבעה דרגת נכות לצמיתתו בגובה של 50 אחוזים לכל הפחות.
העברת דירה ללא תמורה
חוק מיסוי מקרקעין מכיר באופייה השונה של עסקת מקרקעין ובה דירה מועברת במתנה מקרוב משפחה אחד לאחר.
על אף שמדובר ב'מתנה', הרי שזוהי עסקה לכל דבר ועניין ועליה חל מס בהתאם לשווי הנכס.
על מקבל הדירה לשלם מס בגובה שליש ממדרגת המס הנקובה.
עולים חדשים ותושבים חוזרים
עולים ותושבים חוזרים, זכאים להקלה בתשלום מס הרכישה בפרק זמן של בין שנה ועד ל-7 שנים ממועד עלייתם ארצה.
נכון לכתיבת שורות אלו, שיעור המס עומד על 0.5% בעבור נכס בשווי של עד 1,838,615 ש"ח, וכן 5% על נכס בשווי שמעל 1,838,615 ש"ח.
ייעוץ משפטי
משרד עורכי דין מיטל אוטמזגין יושב בבאר שבע ומעניק מעטפת משפטית מלאה בדיני המקרקעין.
להתייעצות עם משרדנו, ניתן להשאיר פנייה באתר, ליצור עמנו קשר טלפוני או לכתוב לנו בוואטסאפ.
