העברה ללא תמורה עוסקת בהעברת נכס מקרקעין, לרבות דירת מגורים, במתנה וללא כל תשלום. על אף שמדובר בהעברה ללא תמורה, מבחינת החוק עדיין מדובר בעסקת מקרקעין לכל עניין ודבר, לרבות לעניין תשלום מסי המקרקעין.
מטבע הדברים, רוב עסקאות ההעברה ללא תמורה של נכסי המקרקעין, ובעיקר דירות המגורים, מתבצעות בין קרובי משפחה, כגון בין הורים לילדים, בין בני זוג, וכן בין אחים. גם המחוקק הישראלי מודע לכך, ועל כן הוא החליט להעניק הטבות מסויימות לגבי מסי המקרקעין שחלים בעסקאות העברה ללא תמורה בין קרובים, וזאת הן לגבי מס שבח – שחל על מעביר הנכס, והן לגבי מס רכישה – שחל על מקבל הנכס.
המקור החוקי להטבות המס בעסקאות העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה לגבי מס השבח מצוי בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 ("חוק מיסוי מקרקעין"), בעוד שלגבי מס הרכישה הוא מצוי בתקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 ("תקנות הרכישה").
שני החיקוקים הללו קובעים הסדרים שונים לגבי הטבות המס שניתנות בעסקאות העברה ללא תמורה בין אחים, וזאת כפי שיוסבר להלן.
אופן תחולת מס שבח על האח המעביר
נדון עתה במיסוי העברה ללא תמורה. כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה בין אחים, יש לבחון האם האח שמעביר את הנכס פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, וזאת בהתאם לנוסחו העדכני.
נכון לשנת 2021, סעיף 62(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כך:
"מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס; לעניין זה, "קרוב" – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה "קרוב" שבסעיף 1, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה."
המונח "קרוב" מוגדר בסעיפים (1) ו-(2) לסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין בנוסח הבא:
"קרוב" לאדם פלוני –
(1) בן-זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;
עיננו הרואות, איפוא, שכאשר מדובר בהעברה ללא תמורה בין אחים, הפטור ממס שבח יחול רק כאשר האח שמעביר את הנכס קיבל אותו בעצמו בלא תמורה (במתנה) או בירושה וזאת מאחד ההורים שלו או מאחד מהורי ההורים שלו (סבא או סבתא).
בעניין זה יוער כי בעבר, נוסח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין קבע שכל העברה בין אחים תהיה פטורה ממס שבח, בדומה להעברה בין הורים לילדים, העברה בין בני זוג, ועוד. אולם, במסגרת תיקון 76 לחוק, שתחולתו הינה מיום 1.8.2013, הסעיף תוקן כך שרק כאשר האח המעביר קיבל את הנכס מאחד מהוריו או הורי הוריו במתנה או בירושה, הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח. לעומת זאת, אם האח המעביר רכש את הדירה באופן ישיר, הוא לא יהיה זכאי לקבלת הפטור ממס השבח.
יחד עם זאת, במסגרת החלטת מיסוי 6642/21 שפורסמה על ידי רשות המסים ביום 21.4.2021, נקבע שהפטור מתשלום מס שבח יחול על האח המעביר גם כאשר הוא לא קיבל את הנכס במתנה מהוריו או מהורי הוריו, אולם הוא רכש את הנכס באמצעות כספים שלפחות 95% מהם ניתנו לו במתנה על ידי הוריו או הורי הוריו. כלומר, כאשר מדובר בדירה שנרכשה באמצעות כספים שהתקבלו במתנה, יראו בה כאילו היא עצמה ניתנה במתנה ("מתנה בעין"). נטל ההוכחה שהדירה המועברת נרכשה על ידי האח המעביר באמצעות כספים שניתנו במתנה על ידי הוריו או הורי הוריו מוטל על האח המעביר, שמבקש את הפטור מתשלום מס השבח. בנוסף, עסקה זו תהיה כפופה לתקופות הצינון שקבועות בסעיף 49ו לחוק על המעביר. בהתאם לסעיף זה, כדי לקבל את הפטור מתשלום מס השבח, יהיה על האח המעביר להמתין 3 או 4 שנים מהמועד שבו הוא הפך לבעלים של הנכס ועד למועד שבו הוא יוכל להעביר את הנכס במתנה לאחיו.
כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה של דירת מגורים בין אחים שסעיף 62 לחוק אינו חל עליה, אין פירוש הדבר שהאח המעביר לא יהיה זכאי באף מקרה לקבלת הפטור ממס השבח. שכן, במקרה כזה, הוא עדיין יכול להשתמש באחד מהפטורים האחרים שקבועים בחוק, כגון סעיף 49ב(2) לחוק (בכפוף כמובן לעמידתו בתנאי הפטור), וזאת בדומה לכל מוכר אחר שמבצע עסקת מקרקעין "רגילה".
לייעוץ עם משרדנו בנושא העברת דירה בין אחים, השאירו פנייה:
או התקשרו: 054-9433560
אופן תחולת מס רכישה על האח המקבל
כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה בין אחים, יש לבחון האם האח שמקבל את הנכס פטור ממס רכישה לפי תקנה 20 לתקנות הרכישה, אף זאת בהתאם לנוסחו העדכני.
נכון לשנת 2021, תקנה 20 לתקנות הרכישה קובעת כך:
"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל."
יובהר כי בניגוד לסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, תקנה 20 לתקנות הרכישה לא תוקנה בשנת 2013.
המונח "קרוב" מוגדר בתקנה 1 לתקנות הרכישה באופן הבא:
"קרוב" – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;
כלומר, תקנה 20 לתקנות הרכישה מכלילה גם את האחים בהגדרה של "קרוב", ולכן האח המקבל יחוייב רק בתשלום שליש ממס הרכישה הרגיל, וזאת במסגרת כל עסקת העברה ללא תמורה בין אחים.
לסיכום
כאשר מדובר בעסקת העברה ללא תמורה בין אחים, האח המעביר יהיה פטור מתשלום מס שבח במקרה שבו הוא עצמו קיבל את הנכס במתנה או בירושה מאחד מהוריו או הורי הוריו (או במקרה שבו הוא יכול להשתמש באחד מהפטורים האחרים שקבועים בחוק לגבי מכר דירת מגורים), ואילו האח המקבל יחוייב בכל מקרה בשליש בלבד מתשלום מס הרכישה הרגיל.
משרד עורכי דין מיטל אוטמזגין מתמחה בדיני המקרקעין ומעניק ייעוץ משפטי מקיף. להתייעצות עם עורך דין מקרקעין בנושא העברת דירה בין אחים, צרו עמנו קשר טלפוני או השאירו פנייה באתר.
