עורך דין מכירת דירה

תוכן עניינים

במרבית הפעמים, נהוג לראות ברכישתה של דירה כמהלך נדל"ני מורכב המצריך את ליוויו של עו"ד. ואילו באשר למכירת דירה או נכס, הרי שכאן ידינו היא על העליונה.

אולם חשוב לזכור שכל עסקת נדל"ן, 'פשוטה' ככל שתהיה, עודנה טומנת בחובה מורכבויות שונות עליהן חשוב לתת את הדעת.

משרד עורכי דין מיטל אוטמזגין, מעניק מעטפת משפטית מלאה למוכרי דירות, וזאת כדי לבחון את טיב העסקה וכדאיותה, וכן לשמור על האינטרס הכלכלי והקנייני של בעל/ת הנכס, תוך יצירת עסקה הוגנת ובהתאם לתקנות והתחיקות הקבועות במדינת ישראל.

מעטפת משפטית למכירת נכס נדל"ן

באופן המזכיר במידה מסוימת את הצד הרוכש את הנכס, גם על בעלי נכס המקרקעין לערוך שורה של בדיקות והכנות מקדמיות שונות, וזאת במטרה שלא לפגוע בפוטנציאל הרווחיות של העסקה.

די בהפתעה 'קטנה' כזו או אחרת שתצוץ עם שלביה האחרונים של העסקה, כדי שהיא תעלה הון תועפות עבור בעלי הנכס, או תביא לעוגמת נפש גדולה.

מטרתנו היא לאתר כל מכשול או נורה אדומה, ולטפל בהם כבר במסגרת ניסוח חוזה המכר המגולל את ההבנות וההסכמות אל מול הרוכשים.

להלן מספר בדיקות מקדמיות אותן נבצע במסגרת מכירת הדירה.

בחינת נסח הטאבו

אם אתם כבר למודי ניסיון ברכישת דירה, אז הרי שמהלך זה מוכר לכם.

מתוקף תפקידו של עורך דין המקרקעין של הרוכשים, לבדוק את נסח הטאבו ולאתר באם ישנם פרטים שמדליקים נורות אדומות ואשר מצריכים התייחסות פרטנית.

נסח הטאבו הוא מסמך חשוב שמתפקד לא אחת כ'תעודת הזהות' של הנכס.

גם על עורך הדין המייצג אתכם המוכרים, מוטלת החובה לבצע בדיקה מקדמית ולבחון באם ישנן סוגיות בעייתיות שיעלו במסגרת העסקה.

במרבית הפעמים, נבחן את הנושא בקפידה ונטפל בו מבעוד מועד, או שנחשוף זאת אל מול הרוכשים ונסכם עמם על שורה של הבנות במסגרת החוזית.

תחזית הוצאות המס

בדיקה נוספת שנערוך במסגרת מכירתו של הנכס היא בחינת הוצאות המס הצפויות למוכרים.

כאשר אנו ניגשים למכור נכס, מטרתנו היא גם לקצור ממנו את התשואה הנאה ביותר.

בהקשר זה, יש לקחת בחשבון מיסוי הנלווה לעסקה, ומטרתו של עורך הדין לייצר תמונת מצב מדויקת עבור לקוחותיו, באשר לסכום שיישאר בידם ב'יום שאחרי'.

בהקשר זה יש להכיר שני סוגים של מס:

  • מס שבח – זהו מס המוטל על הרווח, קרי ההפרש שבין ערכו העכשווי של הנכס לבין ערכו ביום שבו הוא נרכש על-ידי הבעלים הנוכחיים (כלומר מוכרי הדירה).
    התקנות והתחיקות באשר למס השבח מתעדכנות מעת לעת, ובדיקה קפדנית של עו"ד מקרקעין תאפשר להבין את גובה המס המשולם.
    כמו כן, עורך דין מיומן יבחן באם ישנה אפשרות לקבלת פטור מלא או הקלה בתשלום המס.
    כיום יש לרשותנו כלי מקוון נהדר לחישוב המס, והוא מוצע מטעם רשות המיסים.
  • היטל השבחה – היטל השבחה כשמו כן הוא, והוא מוטל על בעל הנכס, באם ונערכו שיפורים ושדרוגים שונים.
    דוגמאות שגורות לכך הן תוספת מרפסת, הוספת קומה, הוספת בריכה, הגדלת זכויות על קרקע וכיוצא בכך.
    במקרה הזה, התשלום של היטל ההשבחה מועבר על הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
    הערך המשולם עומד על 50% מן השווי של ההשבחה.
 
אם ננסה לסכם את היבטי המס, אז הרי שמתוקף תפקידו של עורך דינכם, למנוע הפתעות שיפחיתו באופן משמעותי את צפי ההכנסות.

חוזה המכר

ניסוחו של חוזה המכר איננו תבניתי, והוא עונה על כל הפרטים ולו הקטנים ביותר שמאפיינים את העסקה, קרי זהותם של הרוכשים.

מטרתו של חוזה המכר היא להגן על זכויותיהם של הרוכשים והמוכרים, וכן לעגן את חובותיהם של כל אחד מן הצדדים, לצורך קיומה התקין של העסקה.

דוגמאות שגורות לכך ניתן למצוא בשפע לרבות הגנה על מוכר הנכס מפני המשכנתא המוענקת לרוכש, התניית קיומה של העסקה בפעימות תשלום המקובלות על שני הצדדים ואשר יאפשרו את השלמת העסקה ללא כל איחור או עיכוב בתשלום.

עוה"ד במסגרתו של תהליך המו"מ

פעמים רבות, עורך הדין הוא לא רק צד משפטי מייעץ שמלווה את העסקה מרחוק, והוא גם לוקח חלק פעיל ברקימתה של עסקת הנדל"ן בין הצדדים.

עסקת מקרקעין מתאפיינת לא אחת במשא ומתן בין הצדדים, משא ומתן שמתבטא בסעיפיו של חוזה המכר.

כל סעיף קובע, וכל הסכמה בין הצדדים היא בעלת השפעה ניכרת על אופייה של העסקה.

באם אינכם מיומנים בעסקאות נדל"ן, הרי שרתימת עורך דין מכירת דירה לצדכם יכולה לסייע רבות בהגעה לשלב החתימה, תוך שאתם סמוכים ובטוחים שכל הפרטים נבדקו, אומתו ואושרו.

שכר טרחת עו"ד מכירת דירה

הוצאה נוספת שעלינו לקחת בחשבון ולשקלל אותה עם הרווח שתניב לנו מכירת הנכס, היא שכר הטרחה המשולם לעורך הדין.

שכר הטרחה המקובל בשוק נע בטווח של 0.5% ל-1.5% ללא מע"מ.

הטווח לכאן או לשם, נע ומותאם למידת המורכבות של מאפייני עסקת המכר.

פרטים אלו נבחנים בקפידה במסגרת שיחת הייעוץ המשפטי הראשונית.

התייעצו איתנו

משרד עורכי דין מקרקעין מיטל אוטמזגין מספק מעטפת משפטית מלאה בענף הנדל"ן, לרבות במכירת דירה ונכסי מקרקעין נוספים.

בכל שאלה והתייעצות, צרו עמנו קשר טלפוני או השאירו לנו פניה, ואנו נשוב אליכם בהקדם האפשרי.

עו"ד מיטל אוטמזגין

עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.

למידע נוסף >

לייעוץ משפטי השאירו פניה:

או התקשרו:

לייעוץ עם משרדנו, השאירו פנייה: