במרבית הפעמים, נהוג לראות ברכישתה של דירה כמהלך נדל"ני מורכב המצריך את ליוויו של עו"ד. ואילו באשר למכירת דירה או נכס, הרי שכאן ידינו היא על העליונה.
אולם חשוב לזכור שכל עסקת נדל"ן, 'פשוטה' ככל שתהיה, עודנה טומנת בחובה מורכבויות שונות עליהן חשוב לתת את הדעת.
בחיפושכם אחר עורך דין למכירת נכס, משרד עורכי דין מיטל אוטמזגין, מעניק מעטפת משפטית מלאה למוכרי דירות, וזאת כדי לבחון את טיב העסקה וכדאיותה, וכן לשמור על האינטרס הכלכלי והקנייני של בעל/ת הנכס, תוך יצירת עסקה הוגנת ובהתאם לתקנות והתחיקות הקבועות במדינת ישראל.
באופן המזכיר במידה מסוימת את הצד הרוכש את הנכס, גם על בעלי נכס המקרקעין לערוך שורה של בדיקות והכנות מקדמיות שונות, וזאת במטרה שלא לפגוע בפוטנציאל הרווחיות של העסקה.
די בהפתעה 'קטנה' כזו או אחרת שתצוץ עם שלביה האחרונים של העסקה, כדי שהיא תעלה הון תועפות עבור בעלי הנכס, או תביא לעוגמת נפש גדולה.
מטרתנו היא לאתר כל מכשול או נורה אדומה, ולטפל בהם כבר במסגרת ניסוח חוזה המכר המגולל את ההבנות וההסכמות אל מול הרוכשים.
להלן מספר בדיקות מקדמיות אותן מבצע עורך דין מכירת דירה בעסקת נדל"ן סטנדרטית:
אם אתם כבר למודי ניסיון ברכישת דירה, אז הרי שמהלך זה מוכר לכם.
מתוקף תפקידו של עורך דין המקרקעין של הרוכשים, לבדוק את נסח הטאבו ולאתר באם ישנם פרטים שמדליקים נורות אדומות ואשר מצריכים התייחסות פרטנית.
נסח הטאבו הוא מסמך חשוב שמתפקד לא אחת כ'תעודת הזהות' של הנכס.
גם על עורך הדין המייצג אתכם המוכרים, מוטלת החובה לבצע בדיקה מקדמית ולבחון באם ישנן סוגיות בעייתיות שיעלו במסגרת העסקה.
במרבית הפעמים, נבחן את הנושא בקפידה ונטפל בו מבעוד מועד, או שנחשוף זאת אל מול הרוכשים ונסכם עמם על שורה של הבנות במסגרת החוזית.
בדיקה נוספת שנערוך במסגרת מכירתו של הנכס היא בחינת הוצאות המס הצפויות למוכרים.
כאשר אנו ניגשים למכור נכס, מטרתנו היא גם לקצור ממנו את התשואה הנאה ביותר.
בהקשר זה, יש לקחת בחשבון מיסוי הנלווה לעסקה (ראו מיסים במכירת דירה), ומטרתו של עורך הדין לייצר תמונת מצב מדויקת עבור לקוחותיו, באשר לסכום שיישאר בידם ב'יום שאחרי'.
בהקשר זה יש להכיר שני סוגים של מס:
ניסוחו של חוזה המכר איננו תבניתי, והוא עונה על כל הפרטים ולו הקטנים ביותר שמאפיינים את העסקה, קרי זהותם של הרוכשים.
מטרתו של חוזה המכר היא להגן על זכויותיהם של הרוכשים והמוכרים, וכן לעגן את חובותיהם של כל אחד מן הצדדים, לצורך קיומה התקין של העסקה.
דוגמאות שגורות לכך ניתן למצוא בשפע לרבות הגנה על מוכר הנכס מפני המשכנתא המוענקת לרוכש, התניית קיומה של העסקה בפעימות תשלום המקובלות על שני הצדדים ואשר יאפשרו את השלמת העסקה ללא כל איחור או עיכוב בתשלום.
פעמים רבות, עורך הדין הוא לא רק צד משפטי מייעץ שמלווה את העסקה מרחוק, והוא גם לוקח חלק פעיל ברקימתה של עסקת הנדל"ן בין הצדדים.
עסקת מקרקעין מתאפיינת לא אחת במשא ומתן בין הצדדים, משא ומתן שמתבטא בסעיפיו של חוזה המכר.
כל סעיף קובע, וכל הסכמה בין הצדדים היא בעלת השפעה ניכרת על אופייה של העסקה.
באם אינכם מיומנים בעסקאות נדל"ן, הרי שרתימת עורך דין מכירת דירה לצדכם יכולה לסייע רבות בהגעה לשלב החתימה, תוך שאתם סמוכים ובטוחים שכל הפרטים נבדקו, אומתו ואושרו.
הוצאה נוספת שעלינו לקחת בחשבון ולשקלל אותה עם הרווח שתניב לנו מכירת הנכס, היא שכר הטרחה המשולם לעורך הדין.
שכר הטרחה המקובל בשוק נע בטווח של 0.5% ל-1.5% ללא מע"מ.
הטווח לכאן או לשם, נע ומותאם למידת המורכבות של מאפייני עסקת המכר.
פרטים אלו נבחנים בקפידה במסגרת שיחת הייעוץ המשפטי הראשונית.
מתוקף תפקידו של עורך הדין לבחון את הנכס משפטית, ולוודא כי אין כל 'נורה אדומה' אשר עלולה להעיב על העסקה.
מתוקף תפקידו של עורך הדין לבצע תחזית מיסוי מדויקת המשקפת את ההון שיישאר בידי המוכרים עם סיום העסקה.
מתוקף תפקידו להיות מעורב בשלבי המשא ומתן, כך שיוכל לשקף את כל ההסכמות, הזכויות והחובות של הצדדים במסגרתו של חוזה המכר.
לצד זאת, עורך הדין איננו מעורב בהיבטים הפיננסיים הנוגעים לתמחורו של הנכס. הערכה מקצועית באשר לשווי השוק של נכס המקרקעין, ניתן לקבל מטעמו של שמאי מקרקעין בלבד.
כמו-כן, עורך דינכם איננו יכול לפסוק אם ישנה בעיה פיזית בנכס דוגמת חוזק המבנה, איכות התשתיות וכיוצא בזאת. במידה וברצונכם לערוך בדיקה שכזאת, טרם הצעת הנכס למכירה, הרי שיש לפנות באופן עצמאי לחברת בדק בית.
נאמר זאת באופן חד ברור: אין כל חוק המורה על שכירת שירותיו של עורך דין לצורך קיומה של עסקת מקרקעין.
עם זאת, במעמד החתימה על חוזה המכר, הרי שחלה החובה לליוויו של איש מקצוע משפטי.
על אף כל האמור, הרי שההמלצה בכל עסקת מקרקעין היא לשכור את שירותיו של עורך דין מומחה בתחום, וזאת כדי להבטיח הליך נטול טעויות וחלק. כמו-כן, בכל ההליכים הביורוקרטיים הנדרשים בעת מכירת דירה, הרי שזהו עורך דינכם שיכול לדאוג לכול ולחסוך לכם זמן יקר.
עורכי דין יש למכביר, ובבואכם לבחור את איש המקצוע המשפטי שילווה את עסקת המכירה, הרי שחשוב להסתמך על עוה"ד המתמחה בתחום.
תחום המקרקעין נחשב לענף משפטי סבוך ומורכב, ענף המתעדכן לעתים תדירות ולכן מצריך מיומנות ובקיאות.
עורך דין העוסק בתחום חדשות לבקרים, יקפיד להתעדכן בכל השינויים והתמורות החלים בתחום, כמו גם בשינויים עתידיים אשר יכולים להשפיע על העסקה.
חשוב לציין שגם עורכי דין בתחילת דרכם יכולים להפגין ידע רב ובקיאות.
שאלו את עצמכם את השאלה הבאה: האם מדובר בעורך דין העוסק בנושאים אלו באופן תדיר? האם מדובר בעורך דין המשלב בין תחומי המקרקעין לבין ערב רב של נושאים נוספים?
ככל שהעיסוק הוא נישתי יותר, כך הניסיון המצטבר הוא רב הרבה יותר.
ניסיון משפטי במכירת וקניית דירה, משמעו יכולת זיהוי נורות אדומות מהירה יותר, היכרות עם טעויות נפוצות מהן מוטב להימנע והיכרות עם אנשי מקצוע נוספים אשר יכולים לסייע בעסקה בזכות הבנתם וידיעתם (כגון שמאי מקרקעין ומתווכי נדל"ן).
או במילים אחרות: ככל שמדובר במשרד עורכי דין קטן ובוטיקי, כך גוברים הסיכויים לקבלת יחס אישי בכל רגע נתון.
לראות עינינו, בעסקת מכירת דירה הרי שמדובר בצעד שטומן בחובו לא מעט רגשות: שמחה ולצדה גם מתח וציפייה שכן לא בכל יום אנו ניגשים לקיים עסקה כה גדולה.
חשוב שעורך דינכם יהא זמין עבורכם בכל עת לצורך קבלת עצה, להתייעצות ולפתרון סוגיות אשר יכולות בהחלט לצוץ לאורכו של התהליך.
עורך דין המספק יחס אישי, יפגין בקיאות רבה הרבה יותר בפרטיה של העסקה, ויידע לתרגם כל סוגיה וסוגיה לחוזה מכר מפורט ושאיננו מותיר כל נושא לפרשנות.
רבים נוטים לבחור בעורך דין שעבר בהמלצה מפה לאוזן; אך מה עושים כאשר מחפשים אחר עורך דין ללא כל רקע או היכרות קודמת?
במקרים אלו הרי שמומלץ לבחון אם ישנן המלצות קודמות מטעם לקוחות שפעלו אל מול המשרד.
המלצות ניתן למצוא הן באתר והן באמצעות חיפוש אחר שם עוה"ד. ניתן למצוא המלצות שניתנו על-ידי גולשים וכן להתרשם מן השיח הכללי שקיים ברשת.
באופן מכוון סעיף זה הושאר לסוף, וזאת כיוון שהוא איננו נסמך על נתונים שרירותיים כי אם על תחושת בטן בלבד.
כפי שנאמר בסעיף 2, יחס וליווי אישי הוא נדבך חשוב בקיומה של עסקת מכירת דירה.
על-כן, מומלץ לבחור בעורך דין מכירת דירה שבמסגרת שיחת הבירור הראשונית, חשתם איתו בנוח.
משרד עורכי דין מקרקעין מיטל אוטמזגין מספק מעטפת משפטית מלאה בענף הנדל"ן, לרבות במכירת דירה ונכסי מקרקעין נוספים.
בכל שאלה והתייעצות עם עו"ד מכירת דירה, צרו עמנו קשר טלפוני או השאירו לנו פניה, ואנו נשוב אליכם בהקדם האפשרי.
כמו-כן, אשמח להפנותכם אל המדריך המלא למכירת דירה של משרדי.
חשוב לציין שאין כל חוק המחייב את ליוויו המשפטי של עורך דין בעסקת מקרקעין, זאת למעט החתימה על חוזה המכר.
כן ישנה המלצה לשכור עו"ד שיגן על הזכויות והאינטרסים של המוכרים / הרוכשים.
בנושא מכירת דירה, עורך דינכם יבדוק את נסח הטאבו ואת הנכס, ויבטיח שאין כל מכשול אשר יעכב את העסקה.
כמו כן, הוא יספק תחזית מס מדויקת באשר למס שבח ותשלום היטל השבחה.
לסיום, עורך דין מקרקעין ינסח חוזה מכר שיגן על זכויות המוכרים ויבטיח את שלומם עד לסיום העסקה לשביעות כל הצדדים.
זה תלוי במידת מורכבות העסקה והרכיבים השונים הנלווים אליה.
ניתן לומר ששכר הטרחה המקובל הוא בטווח של בין חצי אחוז ל-1.5% + מע"מ.
משרדי שוכן בבאר שבע, ומלווה עסקאות מקרקעין בכל אזור הדרום.
במידה ומדובר באזורים מרוחקים יותר, גם שם אוכל ללוותכם או להפנות אתכם לגורמים רלוונטיים.
המשרד יושב ברחוב יצחק בן-צבי 10, באר שבע.
מיטל אוטמזגין – עורך דין מכירת דירה בבאר שבע וסביבתה הקרובה
טלפון נייד: 054-9433560
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
