משכנתא הינה משכון של מקרקעין כערובה לפרעון הלוואה, אשר נרשם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
רוב המקרים שבהם נרשמת משכנתא בארץ עוסקים במצבים שבהם ניטלת הלוואה מבנק כלשהו לצורך רכישת דירת מגורים.
עם זאת, כמובן שניתן לרשום משכנתא בכל מקרה של נטילת הלוואה מכל גורם שהוא, לרבות חברת ביטוח או אדם פרטי, ואף אם ההלוואה איננה משמשת דווקא לצורך רכישת נכס המקרקעין שלגביו נרשמת המשכנתא אלא לצורך מימון כל דבר אחר.
כדי להבטיח את פרעון ההלוואה במועדה ובמלואה, הבנק או כל גורם מלווה אחר נוהג לרשום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין על זכויות הלווה בנכס במקרקעין ו/או לרשום משכון ברשם המשכונות על הזכויות הללו.
אם נכס המקרקעין טרם נרשם בטאבו, לא ניתן לרשום לגביו משכנתא בטאבו, אולם ניתן לרשום לגביו משכון ברשם המשכונות, וכן הערה על התחייבות לרישום משכנתא ככל שהנכס רשום ברישומי מקרקעין אחרים שמשמשים כמעין תחליף לטאבו, כגון הרישום ברשות מקרקעי ישראל או רישום בחברה משכנת.
ככלל, עם פרעון ההלוואה שמובטחת במשכנתא, רשאי הלווה לדרוש את ביטול רישום המשכנתא בטאבו וכן את ביטול רישום המשכון ברשם המשכונות.
למעשה, ביטול רישום המשכנתא יכול להתרחש בשתי הסיטואציות הבאות:
במקרה כזה, סכום התמורה ישולם בתחילה ישירות לבנק של הלווה כדי לפרוע את יתרת תשלומי המשכנתא שטרם נפרעו על ידו. ככל שסכום התמורה עולה על יתרת תשלומי המשכנתא של המוכר, כפי שקורה בדרך כלל, אזי יתרת סכום התמורה תשולם לידיו של המוכר.
גרירת משכנתא: ישנם מצבים שבהם הלווה מעוניין למכור את הנכס שרכש ולקנות נכס אחר תחתיו, ולגרור את המשכנתא מהנכס הישן לנכס החדש. דבר זה מומלץ בדרך כלל כאשר תנאי המשכנתא שעל הנכס הישן הינם טובים יותר מתנאי המשכנתא שניתן למצוא בשוק בעת רכישת הנכס החדש (לדוגמא, מאחר שהריביות של המשכנתא הקיימת הינן טובות יותר וכדומה).
תהליך גרירת המשכנתא כפוף להסכמת הבנק, ומבחינה פרוצדוראלית הוא למעשה דומה לתהליך לקיחת משכנתא חדשה. לשם כך, יש להגיש לבנק בקשה ראשונית להלוואה מובטחת במשכנתא, ולהמציא לו את חוזה המכירה של הנכס הישן וחוזה הרכישה של הנכס החדש, הערכת שמאי וכל יתר המסמכים הנדרשים.
ככל שהבנק אישר באופן סופי את גרירת המשכנתא, הוא ימחוק את רישום מחיקת המשכנתא הקיימת על הנכס הישן וירשום תחתיה משכנתא על הנכס החדש.
לייעוץ עם משרדנו בנושא ביטול משכנתא בטאבו השאירו פנייה:
או התקשרו: 054-9433560
החדשות הטובות הן שביטול רישום המשכנתא הינו תהליך פשוט יחסית, איננו מצריך את מעורבותו של עורך דין נדל"ן, וגם אינו כרוך בתשלום אגרה.
ביטול רישום המשכנתא בטאבו נעשה לפי תקנה 71 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011.
ככלל, תקנה 71(א) לתקנות המקרקעין קובעת שביטול רישום בטאבו ייעשה לפי בקשת הצדדים, ובתנאי שהם חתמו על שטר ביטול כשם שהם חתמו על שטר העסקה.
לפיכך, ניתן לכאורה לבטל את הרישום המשכנתא בכפוף לחתימת המלווה והלווה יחדיו על שטר ביטול משכנתא.
עם זאת, תקנה 71(ב) לתקנות המקרקעין, קובעת שתי חלופות שמאפשרות את ביטול הרישום לבקשת בעל המשכנתא בלבד.
תקנה 71(ב)(1) קובעת שהמפקח על המקרקעין רשאי להורות על ביטול הרישום לפי בקשתו של בעל הזכות המתבטלת בלבד, אם ראה כי בנסיבות המקרה יהיה זה צודק ויעיל לעשות כן, ובתנאים שהורה;
ואילו תקנה 71(ב)(2) אף קובעת הוראה ספציפית לגבי הבנקים, לפיה רשם המקרקעין (ולא המפקח) רשאי להורות על ביטול רישום משכנתא לפי בקשת בעל המשכנתא שהינו בנק.
לפיכך, הדרך הפשוטה ביותר לביטול רישום משכנתא בטאבו לטובת בנק הינה באמצעות הגשת בקשה לביטול משכנתא בפני הטאבו שחתומה על ידי הבנק בלבד.
במקביל, ניתן לבטל את רישום המשכון ברשם המשכונות באמצעות הגשת בקשה לביטול משכון שאף היא חתומה על ידי הבנק בלבד, וזאת בהתאם לתקנה 10(א) לתקנות המשכון (סדרי רישום ועיון), תשנ"ד-1994.
על מנת לוודא שרישום המשכנתא/המשכון אכן נעשה בפועל, יש להפיק נסח טאבו ומסמך עיון ברשם המשכונות ולבדוק אותם כדי לוודא שהרישום אכן הוסר כראוי ובאופן סופי.
במידה שנכס המקרקעין טרם נרשם בטאבו, ולכן נרשמה לגביו רק התחייבות לרישום משכנתא בספרי רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת, יש לבטל את הרישום גם אצלם, באמצעות "מכתב שחרור מהתחייבות לרישום משכנתא" שאותו יש לבקש מהבנק.
בעקבות תביעה ייצוגית שהוגשה כנגד 6 הבנקים הגדולים במדינה, ת.צ. 30919-04-10 רחל ארן נ' בנק הפועלים ואח', ניתן בסוף שנת 2016 פסק דין, לפיו הבנקים התחייבו למחוק בעצמם רישומי משכנתאות ומשכונים בגין הלוואות שכבר נפרעו במלואן, וזאת לאור סעיף 9א לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), תשמ"א-1981.
בהתאם לסעיף זה, על הבנקים למחוק בעצמם את רישומי המשכנתא והמשכון תוך 30 יום מיום הפירעון, במקרה של בנק רגיל, או תוך 60 יום מיום הפירעון, במקרה של בנק למשכנתאות.
מיטל אוטמזגין, עו"ד מקרקעין למכירת דירה, מתן ייעוץ וליווי משפטי לעסקאות מקרקעין.
משרדנו יושב בבאר שבע, ומזמין אתכם לייעוץ טלפוני משפטי ראשוני. יחד, נבחן כיצד נוכל לסייע לכם ליצירת עסקה בטוחה ובריאה.
לצד ביטול משכנתא בטאבו, התוכן הבא עשוי לעניין אתכם:
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
