חריגות בניה במקרקעין

לאור ההשלכות של חריגות הבניה כפי שהוסבר לעיל, מובן שלאיתור חריגות בניה יש משמעות רבה במיוחד בעת רכישת נכס מקרקעין. 

אין חולק שלקונה הזהיר, ובמיוחד לעורך הדין שמטפל בעסקה מטעמו, חובה להקפיד לערוך בדיקות מקדימות לפני החתימה על הסכם המקרקעין כדי לוודא האם קיימות בנכס חריגות בניה כלשהן. במידת הצורך ובמקרים מורכבים יחסית ניתן להיעזר גם בשירותיהם של שמאי מקרקעין/מהנדס בנין/אדריכל. 

בשלב הראשון, יש לשאול כמובן את המוכר, בעליו של נכס המקרקעין, האם ידוע לו על קיומן של חריגות בניה בנכס הנמכר על ידו, ולהכניס סעיף שבו הוא מצהיר על כך במפורש במסגרת הסכם המכר. מומלץ כמובן גם לבדוק את הנכס פיזית בעין על מנת לנסות לאתר פעולות בניה שעל פניהן נראות לכאורה כחריגות בניה, ולשאול את המוכר באופן ספציפי לגבי מעמדן החוקי.  

בנוסף, יש לבדוק את מסמכי תיק הבניין של הנכס במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שהנכס נמצא בתחום שיפוטה, וכן את מסמכי הנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ולערוך השוואה בין המסמכים הללו למצב הנכס בפועל בשטח.

מסמכי תיק הבניין אמורים להכיל בעיקרם את היתר הבניה של הנכס והגרמושקה, ויש לבחון האם הנכס נבנה בפועל בהתאם לאמור בהם. בנוסף, יש לבחון האם ניתן לנכס טופס 4 מטעם הרשות המקומית, שמהווה אישור לכך שהנכס נבנה לפי היתר הבניה, ושהינו כשיר ובטוח לאכלוס ולחיבורו לתשתיות החשמל, המים והטלפון. בהסתמך על ביצוע כל הפעולות שמופיעות בטופס 4 יינתן לנכס גם טופס 5, שמכונה "תעודת גמר לבניין". 

במסגרת מסמכי הטאבו, יש לבחון בנסח המקרקעין האם נרשמו במסגרת נסח המקרקעין הערות כלשהן לגבי חריגות בניה וצווי הריסה (סעיף 29 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 מאפשר לרשום הערת אזהרה לגבי אי התאמת בניין להיתר שניתן לפי חוק התכנון והבניה).  

במסגרת מסמכי הבית המשותף, יש לבחון בעיקר את תשריט הבית המשותף, ולבדוק האם קיימת התאמה בינו לבין הבניה בפועל לגבי שטח הנכס, גבולותיו, מיקומי החניות, ועוד. 

בהקשר זה יובהר כי בית המשפט העליון קבע בהלכת שיפריס כי למוכר יש חובה לגלות לקונה על כל פגם שידוע לו לגבי הנכס, לרבות חריגות בניה, וזאת ללא קשר לבדיקות שהקונה עשה לגבי הנכס, ואף אם הקונה הצהיר במסגרת הסכם המכר שהוא בדק את הנכס ומצא אותו מתאים למטרותיו.