חריגות בניה במקרקעין

עו"ד מיטל אוטמזגין

תוכן עניינים

מהי חריגת בנייה?

חריגת בנייה הינה כל סוג של בניה שנעשתה תוך סטיה מהיתר הבניה שניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה שבתחום שיפוטה נעשתה הבניה או בניה שנעשתה ללא קבלת היתר בניה כלל.

לפיכך, חריגת הבניה יכולה להתרחש בכל מיני אופנים, נסיבות, ורמות חומרה. 

חריגות הבניה הקלות יותר הינן בדרך כלל עבודות בניה פשוטות לכאורה שהציבור לרוב גם אינו מודע לצורך בהוצאת היתר בניה לצורך ביצוען.  מדובר למשל בסגירת מרפסת, הצבת גדר, פתיחת חלון ו/או דלת בקיר חיצוני של מבנה, להבדיל מקיר פנימי של המבנה. 

לעומת זאת, חריגות בניה חמורות הינן פעולות יותר משמעותיות, כגון סטיות מאחוזי הבניה המאושרים, סטיות מקווי הבניין או גבולות המגרש המוגדרים, סטיות מגובה ומידות המבנה (למשל, בניית תוספת חדרים מעבר למותר או בנית תקרה מעל הגובה המותר), תוספת מבנית למבנה קיים מבלי שניתן לה היתר בניה, מיקום חניה שלא בהתאם להיתר שאושר, שימוש בניגוד להיתר (למשל, ניתן היתר לבניית מחסן אך בפועל משתמשים בו כדירת מגורים), ועוד. 

מהן ההשלכות של חריגות הבניה?

מראות עיניו של עו"ד מקרקעין, הרי שלחריגות הבניה ישנן השלכות שונות במספר מישורים והיבטים אותם עליו להדגיש בפני לקוחותיו, וזאת כפי שיפורט להלן: 

(א) ביצוע עבירה פלילית

ביצוע חריגת בניה מהווה לא רק הפרה של חוקי התכנון והבניה אלא גם עבירה פלילית  לכל דבר ועניין, בגינה צפוי בעלי הנכס לנקיטת הליכים משפטיים כנגדו, ולרבות הגשת כתב אישום. 

ככל שבעלי הנכס יורשע בתום המשפט הפלילי נגדו, הוא צפוי לעונשים שונים, כגון קנסות, צווי הפסקת עבודה, צווי הריסה, ואף מאסר. 

(ב) הרתעת קונים פוטנציאליים

מטבע הדברים, חריגות בניה משמעותיות ירתיעו את הקונים הפוטנציאליים של הנכס שלא יסכימו לקחת את הסיכון שכרוך בכך. לקונים שבכל זאת יסכימו לקחת את הסיכון שכרוך בכך, מומלץ לבחון היטב האם ניתן יהיה להכשיר את החריגה ומהי העלות הכרוכה בכך, או שמא לא יהיה מנוס מהריסתה, כולל העלות שכרוכה גם בכך.

(ג) משכנתא

ככל שהקונה שלא יירתע מרכישת נכס עם חריגת בניה יהיה מעוניין ליטול הלוואה מובטחת במשכנתא לצורך מימון רכישתו, אזי השמאי מטעם הבנק למשכנתאות שיעריך את שווי הנכס יפחית משוויו את שווי חריגות הבנייה וכן את עלות השבת המצב לקדמותו, דבר שיפגע בהיקף אחוזי המימון שהקונה יכול לקבל מהבנק, ואף לטרפד את נטילת ההלוואה וביצוע הרכישה כולה.

הפחתת שווי הנכס על ידי השמאי עלולה להתרחש גם כאשר הבעלים של הנכס ירצה לשעבד אותו לטובת הבנק כבטוחה קבלת הלוואה מהבנק.  

(ד) אי קבלת אישור עיריה לטאבו

במסגרת עסקאות מכר מקרקעין, על המוכר מוטלת החובה להמציא לקונה, בין היתר, גם אישור עיריה לטאבו לצורך רישום העברת הזכויות בנכס על שם הקונה בטאבו. 

ככל שבנכס יש חריגות בניה, יקשה על המוכר להמציא אישור זה ללא הריסת חריגת הבניה או ללא הכשרת חריגת הבניה ותשלום החובות שחלים בגינה.  בנוסף, העיריה עלולה לסרב לאפשר לקבלן לרשום את הנכס בטאבו מלכתחילה עד להסרת החריגות והערות האזהרה שנרשמו בגינן. 

(ה) עילה לביטול עסקה

ככל שהמוכר לא דיווח לקונה על חריגות הבניה בעת ביצוע עסקת המכר, הדבר יהווה לרוב הפרה יסודית של ההסכם שמזכה את הקונה בביטול העסקה וקבלת פיצויים בגינה, לרבות פיצויים מוסכמים. 

לייעוץ עם משרדנו בנושא חריגות בניה במקרקעין השאירו פנייה:

או התקשרו: 054-9433560

כיצד ניתן לאתר חריגות בנייה?

לאור ההשלכות של חריגות הבניה כפי שהוסבר לעיל, מובן שלאיתור חריגות בניה יש משמעות רבה במיוחד בעת רכישת נכס מקרקעין. 

אין חולק שלקונה הזהיר, ובמיוחד לעורך הדין שמטפל בעסקה מטעמו, חובה להקפיד לערוך בדיקות מקדימות לפני החתימה על הסכם המקרקעין כדי לוודא האם קיימות בנכס חריגות בניה כלשהן. במידת הצורך ובמקרים מורכבים יחסית ניתן להיעזר גם בשירותיהם של שמאי מקרקעין/מהנדס בנין/אדריכל. 

בשלב הראשון, יש לשאול כמובן את המוכר, בעליו של נכס המקרקעין, האם ידוע לו על קיומן של חריגות בניה בנכס הנמכר על ידו, ולהכניס סעיף שבו הוא מצהיר על כך במפורש במסגרת הסכם המכר. מומלץ כמובן גם לבדוק את הנכס פיזית בעין על מנת לנסות לאתר פעולות בניה שעל פניהן נראות לכאורה כחריגות בניה, ולשאול את המוכר באופן ספציפי לגבי מעמדן החוקי.  

בנוסף, יש לבדוק את מסמכי תיק הבניין של הנכס במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שהנכס נמצא בתחום שיפוטה, וכן את מסמכי הנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ולערוך השוואה בין המסמכים הללו למצב הנכס בפועל בשטח.

מסמכי תיק הבניין אמורים להכיל בעיקרם את היתר הבניה של הנכס והגרמושקה, ויש לבחון האם הנכס נבנה בפועל בהתאם לאמור בהם. בנוסף, יש לבחון האם ניתן לנכס טופס 4 מטעם הרשות המקומית, שמהווה אישור לכך שהנכס נבנה לפי היתר הבניה, ושהינו כשיר ובטוח לאכלוס ולחיבורו לתשתיות החשמל, המים והטלפון. בהסתמך על ביצוע כל הפעולות שמופיעות בטופס 4 יינתן לנכס גם טופס 5, שמכונה "תעודת גמר לבניין". 

במסגרת מסמכי הטאבו, יש לבחון בנסח המקרקעין האם נרשמו במסגרת נסח המקרקעין הערות כלשהן לגבי חריגות בניה וצווי הריסה (סעיף 29 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 מאפשר לרשום הערת אזהרה לגבי אי התאמת בניין להיתר שניתן לפי חוק התכנון והבניה).  

במסגרת מסמכי הבית המשותף, יש לבחון בעיקר את תשריט הבית המשותף, ולבדוק האם קיימת התאמה בינו לבין הבניה בפועל לגבי שטח הנכס, גבולותיו, מיקומי החניות, ועוד. 

בהקשר זה יובהר כי בית המשפט העליון קבע בהלכת שיפריס כי למוכר יש חובה לגלות לקונה על כל פגם שידוע לו לגבי הנכס, לרבות חריגות בניה, וזאת ללא קשר לבדיקות שהקונה עשה לגבי הנכס, ואף אם הקונה הצהיר במסגרת הסכם המכר שהוא בדק את הנכס ומצא אותו מתאים למטרותיו. 

הכשרת חריגת בניה

למרות שחריגות בניה נחשבות לעבירה פלילית, אזי במקרים מסויימים ניתן להכשיר חלק מהן בדיעבד. 

משמעות ההכשרה הינה קבלת היתר בניה בדיעבד לחריגת הבניה שבוצעה, כאשר הליך קבלתו נעשה למעשה כשם שמקבלים היתר בניה רגיל, מלכתחילה. 

בעניין זה יש להבדיל בין חריגת בניה שבוצעה ללא היתר בניה אך בהתאם לחוקי הבניה ולתב"ע לבין חריגת בניה שבוצעה ללא היתר בניה אך בניגוד לחוקי הבניה ולתב"ע. 

  • במקרה הראשון, שהינו כמובן המקרה הקל והפשוט מבין השניים, הליך קבלת היתר הבניה ייעשה בדרך כלל באופן מהיר ופשוט יחסית. 
  • במקרה השני, החמור הרבה יותר, יש לבחון האם החריגה נעשתה תוך סטיה קלה מחוקי הבניה והתב"ע, שאז יש לקבל גם אישור לביצוע הקלה במסגרת ההליך לקבלת היתר הבניה. אם מדובר בסטיה חמורה מחוקי הבניה והתב"ע, הדבר אפשרי רק במקרה שבו ניתן להעביר תב"ע נקודתית, במסגרת הליך מסובך ויקר. 

ייעוץ משפטי

משרד עו"ד מקרקעין בבאר שבע מיטל אוטמזגין מתמחה בדיני הנדל"ן לרבות בהסדרת חריגות בניה במקרקעין.

בכל שאלה והתייעצות עם משרדנו, ניתן להשאיר לנו פניה באתר, לכתוב לנו בוואטסאפ או ליצור קשר טלפוני ישיר.

עו"ד מיטל אוטמזגין

עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.

לייעוץ משפטי השאירו פניה:

או התקשרו:

מאמרים מקצועיים נוספים:

לייעוץ עם משרדנו, השאירו פנייה: