חשיבות תכנון המס המוקדם למס שבח במכירת דירה

עו"ד מיטל אוטמזגין

תוכן עניינים

"סוף מעשה במחשבה תחילה."   

ביטוי זה הינו ביטוי שחשוב לאמץ ולפעול לפיו במקרים רבים ובתחומי חיים שונים, ולרבות כאשר אנו מעוניינים למכור דירת מגורים בפטור מתשלום מס השבח. 

שכן, תכנון מס מוקדם ומבעוד מועד, ובמיוחד לפני החתימה המחייבת על הסכם המכר, עשוי להביא לחיסכון משמעותי בתשלומי המס לרשויות מיסוי המקרקעין (באופן מלא או חלקי). לשם עריכת תכנון המס המוקדם, מומלץ מאד להיעזר בשירותיו של עו"ד שבקי בעסקאות מקרקעין בכלל, ובמיסוי מקרקעין בפרט. 

כיצד עושים תכנון מס מוקדם בעת מכירת דירה?

כדי לעשות תכנון מס מוקדם כדבעי בעת מכירת דירת מגורים, יש תחילה לבדוק האם מכירת הדירה צפויה להיות כרוכה בתשלום מס שבח, ואם כן – באיזה סכום.

ככל שאכן חל מס שבח על מכירת הדירה, יש לבדוק האם קיים פטור (מלא או חלקי) ממס שבח שניתן ומומלץ לנצל אותו בעת מכירת הדירה. 

בנושא הפטורים חשוב לזכור שרפורמת מיסוי המקרקעין המקיפה שנערכה בארץ במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963, ואשר נכנסה לתוקף ביום 1.1.2014, ביצעה שינויים מרחיקי לכת בכל הקשור לפטורים השונים ממס שבח שניתנים בעת מכירת דירת מגורים. 

לפיכך, חשוב מאד להכיר היטב את כל הפטורים הללו ואת תנאי הזכאות של כל אחד מהם, לבדוק מי מהם רלוונטי לנו מבחינת העמידה בתנאי הזכאות, ובהתאם לכך לבחור מהם את הפטור ממס שבח שהכי מתאים לנו. במידת הצורך חשוב גם לתזמן את מועד המכירה של הדירה בהתאם לתנאי הזכאות. 

לייעוץ עם משרדנו השאירו פנייה:

או התקשרו: 054-9433560

בדיקת תחולת מס השבח ושיעורו

מס שבח במכירת דירה הינו מס שנגבה על השבח, קרי, הרווח, שהמוכר הרוויח בעת מכירת הדירה (ככל שאכן היה לו רווח), וזאת בשיעור של 25% מגובה השבח נטו. 

גובה השבח נטו מחושב לפי ההפרש בין מחיר מכירת הדירה לבין המחיר בו הדירה נקנתה על ידי המוכר, וזאת בצירוף הצמדה למדד, ובניכוי תשלומי הוצאות מוכרות שהמוכר שילם בעת רכישת הדירה על ידו, כגון מס רכישה, היטל השבחה, שכ"ט עו"ד, שכ"ט מתווך, פחת, הוצאות בגין שיפוץ הדירה, הוצאות על ריבית המשכנתא, ועוד. 

זו גם הסיבה מדוע חשוב לשמור את כל הקבלות בגין ההוצאות שהוצאו לצורך רכישת הדירה, מאחר שהן תשמשנה לצורך חישוב השבח בעת מכירתה לאחר מכן. 

לצורך עריכת בדיקת תחולת מס השבח ושיעורו, ניתן להיעזר בסימולטור מס השבח של רשות המסים, בלינק https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/frmPrivateDetails.aspx .

בדיקת תחולת פטור מס שבח

כפי שצויין לעיל, ככל שנמצא שאכן חל מס שבח על מכירת הדירה שנבדקה, יש לבדוק האם קיים לגביו פטור ממס שבח שניתן וראוי לנצל אותו. 

כיום קיימים פטורים שונים ממס שבח שניתן להשתמש בהם, בכפוף לעמידה בתנאי הזכאות להם. 

כך, לדוגמא, כאשר מדובר במכירת דירה יחידה בשווי של עד 4.5 מליון ₪, ניתן לקבל בגינה פטור מלא ממס שבח, וזאת שבתנאי שהמוכר מחזיק בה לפחות 18 חודשים, והוא לא מכר במשך 18 החודשים הללו דירה אחרת בפטור. לפיכך, כדי להשתמש בפטור הנ"ל חשוב לתזמן את מועד מכירת הדירה היחידה לאחר שכבר חלפה לפחות שנה וחצי ממועד רכישתה. 

לעומת זאת, אם מדובר במכירת דירה יחידה בשווי מעל 4.5 מליון ₪, המוכר יהיה זכאי לפטור חלקי בלבד ממס שבח, אף זאת בתנאי שהוא מחזיק בה במשך לפחות 18 חודשים, והוא לא מכר במשך 18 החודשים הללו דירה אחרת בפטור. הפטור החלקי ממס שבח יינתן לפי חישוב מס ליניארי מוטב, כך שעל השבח שנוצר למוכר עד ליום 1.1.2014, הוא לא יצטרך כלל לשלם מס שבח, ואילו על השבח שייווצר לו מיום 1.1.2014 ואילך, הוא ישלם מס שבח.

בנוסף לשני הפטורים הללו, קיימים גם פטורים נוספים, כגון פטור למכר דירה יחידה לצורך רכישת דירה חילופית, פטור למכר דירה שאינה יחידה ("מכר דירה להשקעה" או "מרובי דירות"), פטור למכר דירה שהתקבלה בירושה, פטור חד פעמי למי שמוכר שתי דירות כדי לרכוש תחתן דירה אחת, ועוד. 

לכל אחד מהפטורים הנוספים ישנם תנאי זכאות משלו, ועל כן מומלץ לבדוק כל אחד מהם ומהם לבחור את הפטור שהכי מתאים למוכר לנצל בנסיבות העניין. 

יובהר כי במסגרת הדיווח וההצהרה לרשות המסים על עסקת המכר שעל המוכר להגיש, עליו גם לערוך שומה עצמית ובמסגרתה לבקש את הפטור שהוא זכאי לו לפי דעתו.

השומה העצמית של מס השבח נתונה לבדיקת פקידי מיסוי מקרקעין ברשות המסים. פקיד מיסוי המקרקעין  רשאי בתום הבדיקה לקבל את השומה העצמית, או לדחות אותה, במקרה שהוא סבור שהשומה העצמית אינה נכונה, ובמקומה לקבוע שומה "לפי מיטב השפיטה", כלומר, לפי שיקול הדעת המקצועי שלו.

התייעצות עם משרדנו

נמצאים בעיצומה של עסקת מכירת דירה?

משרדנו מלווה את לקוחותיו ומעניק מעטפת משפטית מלאה לרבות תחזית מדויקת למיסים הנדרשים בעת מכירת דירה.

בכל שאלה והתייעצות, צרו עמנו קשר טלפוני, כתבו לנו בוואטסאפ או השאירו פניה באתר.

ראו גם: אחריות המוכר בעסקת מקרקעין

התוכן עשוי לעניין אדם נוסף? ניתן לשתפו באמצעות:

Share on email
Share on facebook
Share on whatsapp

עו"ד מיטל אוטמזגין

עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.

לייעוץ משפטי השאירו פניה:

או התקשרו:

מאמרים מקצועיים נוספים:

מיטל אוטמזגין

לייעוץ עם משרדנו, השאירו פנייה: