כאשר עומדים לחתום על חוזה למכר דירה, חובה להיעזר בעו"ד נדל"ן שבקיא ומנוסה בעריכת חוזים למכר דירה בפרט, ובדיני מקרקעין וחוזים בכלל.
אין חולק כי עסקת מכר דירה נחשבת לעסקה החשובה ויקרה בחייו של האדם מן השורה, ועל כן כל טעות בעריכתה עלולה להוות בכייה לדורות. במילים אחרות: אין מדובר בעסקה שמומלץ "לחסוך" לגביה את עלויות שכר טרחה של עורך דין, מאחר ש-"חיסכון" זה עלול לגבות מחיר יקר ביותר. מאותה סיבה, גם לא מומלץ לפנות לעו"ד שגובה שכ"ט נמוך רק מאחר שאין לו כל ניסיון בעריכת הסכמי מקרקעין.
בכל הקשור לעריכת חוזה מכר הדירה לגופו, יש גם להבדיל בין חוזה למכר דירה "יד שניה", לבין חוזה למכר דירה מקבלן, שהינו חוזה מורכב ומסובך הרבה יותר.
במאמר זה נדון בחוזה מכר מהסוג הראשון, כלומר, חוזה למכר דירה יד שניה.
בדרך כלל מקובל שעו"ד שמייצג את המוכר הוא שעורך את טיוטת החוזה הראשונה, אותה הוא משגר לעוה"ד שמייצג את הקונה במסגרת המו"מ בין הצדדים.
מטבע הדברים, לכל עו"ד יש את הנוסח, הסגנון, והדגשים שלו שלפיהם הוא נוהג לערוך את החוזים שלו, וזה לגמרי טבעי ומקובל. עם זאת, כדי שחוזה מכר הדירה יהיה מקצועי באמת, ויגן כראוי על זכויות הצדדים, עליו לכלול בכל מקרה מספר סעיפים עיקריים, וזאת כפי שיפורט להלן.
נהוג לציין את פרטי הדירה כבר במבוא לחוזה, לרבות כתובתה המלאה, פרטי גוש/חלקה/תת-חלקה שלה, שטח הדירה, מספר החדרים שלה, וחלקים ברכוש המשותף שהוצמדו לה (כגון חניה, מחסן).
בנוסף יש כמובן לצרף לחוזה נסח עדכני של הדירה מטעם לשכת רישום המקרקעין ("טאבו"), או אישור זכויות מטעם רשות מקרקעי ישראל/חברה משכנת, ככל שהדירה עדיין איננה רשומה בטאבו.
במסגרת סעיף הצהרות והתחייבויות הצדדים, כל צד מצהיר ומתחייב על היבטים שונים שרלוונטיים לגביו.
המוכר יצהיר בדרך כלל שהינו הבעלים החוקיים והבלעדיים של הזכויות בדירה, וכי זכויות אלו נקיות מכל זכויות צד ג', לרבות עיקולים, שיעבודים, וכיו"ב.
ככל שהדירה כפופה לזכות כלשהי של צד שלישי, לרבות משכנתא, מחובתו של המוכר לציין זאת בגוף ההסכם, בהתאם לחובת הגילוי שמוטלת עליו כלפי הקונה לפי הדין. במקרה כזה, מומלץ לקונה לבקש מהמוכר להמציא לו "דו"ח אישור יתרות לסילוק משכנתא", מטעם הבנק, וזאת בהקדם האפשרי וכבר בתחילת המו"מ. דו"ח זה אמור להציג את יתרת סילוק המשכנתא ועמלת פרעון מוקדם שלה, והוא נחוץ בעיקרו על מנת להגדיר את התנאים לסילוק המשכנתא ע"י המוכר, כפי שיוסבר בהמשך הדברים להלן.
במידה שיש בדירה פגמים כלשהם שידועים למוכר, כגון רטיבות, אי תקינות של מערכת האינסטלציה, וכדומה, מחובתו לציין גם אותם במפורש בחוזה, אף זאת בהתאם לחובת הגילוי שמוטלת עליו כלפי הקונה.
הקונה יצהיר בדרך כלל שהוא בדק את הדירה מבחינה משפטית, תכנונית, ופיזית, וכי הוא רוכש את הדירה כפי שהיא (AS IS), וכי לא תהיה לו כל טענה כלפי המוכר לגבי מצב הדירה למעט לגבי פגם בדירה שהיה ידוע למוכר ושלא גולה על ידו לקונה.
בנוסף, על הקונה להצהיר שיש ברשותו את מלוא הסכום הדרוש לתשלום התמורה. אם הקונה יצהיר שבכוונתו לממן את רכישת הדירה גם באמצעות נטילת הלוואה מובטחת במשכנתא מהבנק, הוא יידרש בדרך כלל להצהיר שהוא מודע לכך שמחובתו לפרוע את תשלום התמורה גם אם הוא לא יקבל בסופו של דבר מהבנק את ההלוואה המובטחת במשכנתא, וזאת כפי שיבואר להלן.
הסעיפים לגבי התחייבויות הצדדים לגבי משכנתא רלוונטיים במקרה שבו על הדירה רובצת משכנתא שהמוכר נטל בעבר לצורך רכישת הדירה על ידו, ו/או כאשר הקונה מעוניין ליטול משכנתא לצורך רכישת הדירה על ידו כעת.
כאשר מדובר במשכנתא של המוכר, מקובל לקבוע שהתשלום השני עבור התמורה ישולם על ידי הקונה ישירות לבנק בעל המשכנתא המוכר, ולא למוכר עצמו, וזאת לצורך סילוק סכום יתרת ההלוואה שמובטחת במשכנתא באותה עת, כפי שהוא יצוין ב- "מכתב כוונות" שיופק על ידי הבנק לשם כך.
ניתן להעריך את גובה הסכום הנ"ל בהתאם לדו"ח אישור יתרות לסילוק משכנתא, שהומצא לקונה קודם לכן, כפי שצויין לעיל.
פרעון יתרת ההלוואה שמובטחת במשכנתא והמצאת מסמכי סילוק רישום המשכנתא בטאבו ורישום המשכון ברשם המשכונות על ידי המוכר, יהוו תנאי להמשך ביצוע תשלומי התמורה.
כאשר מדובר במשכנתא של הקונה, יש לקחת בחשבון שמדובר בתהליך ארוך ורב שלבים, שיכול להימשך כחודשיים ימים, ואשר כולל בין היתר את החתמת המוכר על מסמכים שונים מטעם הבנק, כגון התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק ובקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק בגין ההתחייבות לרישום משכנתא.
לשם כך, מקובל לציין בחוזה שהמוכר מתחייב לחתום לו על כל המסמכים הנדרשים על ידי הבנק תוך מספר ימים קצוב מהיום שהמסמכים יומצאו לו, וזאת בכפוף לתנאים מסויימים, לרבות התנאים הבאים:
עוד מקובל לציין שאם הקונה לא יקבל בסופו של דבר את הלוואת המשכנתא, וזאת מסיבות כלשהן, שאינן קשורות למוכר או בשליטת הקונה, הדבר לא יהווה עילה לאיחור בתשלום על ידי הקונה.
מעוניינים להתייעץ עם עורך דין חוזה דירה? השאירו פניה:
או התקשרו: 054-9433560
מקובל לחלק את תשלומי התמורה לשלושה סוגים: תשלום מקדמה, תשלומי ביניים, ותשלום יתרת התמורה.
מסירת החזקה הפיזית ומסמכי העברת הזכויות מהמוכר לקונה אמורה להתבצע כנגד מסירת תשלום יתרת התמורה מהקונה למוכר, כפי שצויין לעיל.
לגבי מסירת החזקה, מקובל לקבוע שהדירה תימסר לקונה כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ (למעט חפצים מסויימים שהוסכם עליהם שהם יושארו בדירה, כגון מזגנים, ארונות, וכיו"ב), וכפי שהיא הייתה במועד חתימת החוזה למעט בלאי סביר הנובע משימוש רגיל.
לגבי מסמכי העברת הזכויות, על המוכר להעביר לקונה את המסמכים הבאים: שטר מכר/העברת חכירה; יפוי כח בלתי חוזר מטעם המוכר לב"כ הקונה; ויפוי כח מטעם הקונה לביטול רישום הערת האזהרה (במקרה של הפרתו היסודית של ההסכם על ידי הקונה וביטולו עקב כך), אישור מס שבח; אישור עיריה לטאבו בדבר העדר חובות והיטל השבחה.
כאשר מדובר בדירה בבניין משותף, להבדיל מדירה צמודת קרקע, על המוכר למסור לקונים גם אישור בדבר העדר חובות לוועד הבית, אם כי יודגש שאישור זה איננו נמנה על אישורי המסים שדרושים לצורך רישום העברת הזכויות בדירה לקונה בטאבו, ואשר כוללים רק את אישור מס שבח ואישור העיריה.
לגבי אישורי המסים יש גם לקבוע בחוזה המכר שאם המוכר לא יספיק לקבל אותם עד למועד תשלום יתרת התמורה, אזי חלק מסויים מסכום יתרת התמורה יופקד בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר עד להמצאת אישורי המסים לקונה. סכום הנאמנות ייקבע לפי הערכת סכום התשלומים שיהיה על המוכר לשלם לרשויות מס שבח ו/או העיריה לצורך קבלת האישורים מהם, והוא ישוחרר לידי המוכר רק לאחר המצאת האישורים לקונה.
כמו בכל חוזה, יש להקדיש חלק מסעיפי חוזה המכר לסוגיית הגנת הצדדים מפני הפרות ההסכם על ידי צד אחד כלפי מישנהו.
לשם כך, מקובל לקבוע שסעיפים מסויימים של ההסכם, כגון הצהרות הצדדים, סעיפי תשלום התמורה, מסירת החזקה ומסמכי העברת הזכויות, ועוד, מהווים תנאים יסודיים של ההסכם, כך שהפרתם תהווה הפרה יסודית של ההסכם, שמזכה את הצד הנפגע לקבל מהצד המפר פיצוי מוסכם, בד"כ בגובה 10% משווי התמורה, וסעדים נוספים לפי כל דין.
בנוסף, מקובל למסור לב"כ המוכר, במעמד חתימת חוזה המכר, יפוי כח מטעם הקונה למחיקת הערת האזהרה שתירשם לטובתו לאחר חתימת החוזה וכנגד תשלום המקדמה למוכר. ב"כ המוכר יהיה רשאי להשתמש ביפוי כח זה במקרה שהחוזה יבוטל ע"י המוכר עקב הפרתו היסודית ע"י הקונה, שגם לא טרח לתקן אותה בתקופת ההתראה שניתנה לו לשם כך. במקביל, המוכר יחוייב להחזיר לקונה את כל הסכומים שהוא קיבל ממנו עד לביטול החוזה על ידו, בניכוי סכום הפיצוי המוסכם, שיישאר בידיו במקרה כזה.
ברוכים הבאים, שמי מיטל אוטמזגין עורכת דין למקרקעין בבאר שבע, מלווה עסקאות נדל"ן החל הבדיקות המקדמיות, דרך שלב המשא ומתן ועד לניסוחו של חוזה מכר המוסכם על כל הצדדים.
בכל שאלה והתייעצות עם עורך נדל"ן, באפשרותכם לכתוב לי בוואטסאפ, להשאיר לי פניה באתר או ליצור עמי קשר טלפוני ישיר.
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
