אין ספק שמציאת דירה וקבלת החלטה לרכישתה הינה חוויה מרגשת ביותר. ככלות הכל, לא בכל יום קונים דירה, במיוחד נוכח מחירי הנדל"ן שהולכים ומאמירים בארץ ללא הרף.
אולם, עסקת רכישת דירה איננה מהווה רק חוויה מרגשת, אלא גם את אחת העסקאות החשובות ביותר בחייו של האדם הפרטי, ולרוב אף החשובה שבהן.
יתרה מכך: מדובר גם בעסקה מורכבת, שכרוכה בלא מעט היבטים, סיכונים, דגשים וניואנסים משפטיים שונים.
את כל אלו הכרחי להכיר ולהבין היטב את מהותם מלכתחילה, כדי להביא להצלחת העסקה ולהשלמתה באופן תקין ו-"חלק" ככל הניתן, בבחינת "סוף מעשה במחשבה תחילה."
לשם כך חשוב בראש ובראשונה לערוך מגוון בדיקות מקדמיות כדי לוודא שהדירה שאתם עומדים לרכוש "נקיה מבעיות", ולרבות בעיות משפטיות, תכנוניות, ופיזיות. בנוסף, עליכם לוודא שבאפשרותכם לממן את מלוא מחיר התמורה עבור הדירה שסוכם ביניכם למוכרים, באמצעות הון עצמי ו/או נטילת הלוואה שמובטחת במשכנתא.
ככל שהסתבר לכם שאין מניעה מבחינתכם לערוך את העסקה, יש לנהל את המו"מ לעריכת הסכם המכר, לחתום עליו, ולבצע אותו, עד להשלמת העסקה באמצעות קבלת החזקה הפיזית בדירה ומסמכי רישום העברת הזכויות בדירה מידי המוכרים, וכמובן רישום בפועל של הזכויות בדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו").
כאן גם המקום להבהיר שהצלחת עסקת הרכישה תלויה גם בראש ובראשונה בקבלת ליווי משפטי מקצועי על ידי עו"ד שמתמחה ומנוסה בעסקאות מקרקעין. מדובר בליווי שאין לו תחליף וחובה לקחתו, ועל כן יש להתייחס למדריך זה כאל הדרכה ראשונית וכללית בלבד ותו לא, להבדיל ממדריך שמתיימר לכאורה להכשיר אתכם לערוך עסקת רכישה לבדכם וללא ליווי עו"ד.
מצד שני, חשוב גם להבין שתהליך עבודתו של עוה"ד שמלווה אתכם בעסקת הרכישה הינו תהליך שבמידה רבה כרוך, ואף תלוי, גם בשיתוף פעולה מצדכם. כלומר, אין המדובר בתהליך שנעשה על ידי עוה"ד בלבד, וללא כל מעורבות שלכם, כי אם בדיוק ההיפך (!) מדובר בתהליך שחייב להתבצע תוך כדי מעורבות רבה שלכם כדי שהוא יצליח, וזאת לכל אורכו.
ככלות הכל, אתם אלו שמשמשים כצד לעסקת הרכישה, אתם אלו שתהיו חתומים על חוזה הרכישה, ואתם אלו שנוטלים על עצמם את האחריות לביצועו בפועל. אתם – ולא עוה"ד שלכם, ועל כן חשוב שבמקום "להקטין ראש" ולהשליך את כל האחריות לגביו על עוה"ד שמייצג אתכם בעסקה, באמת תבינו את מהותו של תהליך עסקת הרכישה ותהיו שותפים פעילים בו, וזאת כפי שיפורט להלן.
ככלל, מבחינת הקונה, תהליך עסקת רכישת דירה מורכב מהשלבים הבאים:
(א) עריכת בדיקות מקדמיות לגבי הדירה
(ב) עריכת בדיקה פיננסית לגבי מימון עלות רכישת הדירה
(ג) עריכת חוזה המכר
(ד) מעמד חתימת חוזה המכר
(ה) דיווח על חוזה המכר לרשויות מיסוי מקרקעין
(ו) ביצוע חוזה המכר
(ז) רישום זכויות הקונה בדירה
להלן הסבר אודות כל אחד מהשלבים המלווים אותנו בעת תהליך קניית דירה.
גם אם הדירה נראית לכם יפה ומאד מוצלחת על פניה, וגם המוכרים נראים לכם אמינים וישרים, חשוב תמיד, וללא יוצא מהכלל, לבצע שורה של בדיקות מקדמיות לגביה, שכוללות בעיקרן בדיקות משפטיות, תכנוניות, ופיזיות.
מטבע הדברים, ישנם מספר הבדלים בין בדיקות שיש לערוך לגבי רכישת דירה חדשה לחלוטין מקבלן ("יד ראשונה"), במיוחד כשמדובר בדירה שבנייתה טרם החלה כלל כך שהיא למעשה נמצאת "על הנייר בלבד", לבין בדיקות שיש לערוך לגבי רכישת דירה "ותיקה", מוגמרת, ממוכר פרטי ("יד שניה"). עם זאת, מפאת קוצר היריעה, נתרכז במאמר זה בבדיקות לגבי דירות יד שניה, וזאת כמפורט להלן.
הבדיקה המשפטית עוסקת באופן רישום הזכויות בדירה כדי לוודא שהדירה אכן רשומה על שם המוכר, ושלא רובצות עליה זכויות צד שלישי כלשהן כגון משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה, הערה על אי התאמה להיתר בניה, צווי בית משפט, צווי הריסה בגין חריגות בניה, וכדומה.
אם הדירה רשומה בטאבו, ניתן להוציא נסח טאבו עדכני באמצעות אתר האינטרנט של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, וזאת לפי מספרי הגוש והחלקה של הדירה, ובכפוף לתשלום אגרה (15 ₪, נכון לפברואר 2022).
אם הדירה איננה רשומה בטאבו אלא ברשות מקרקעי ישראל ("רמ"י") או בחברה משכנת – יש להוציא מסמך בשם "אישור זכויות", שמהווה מעין תחליף לנסח טאבו, אף זאת בכפוף לתשלום אגרה. את אישור הזכויות של רמ"י ניתן להפיק באמצעות אתר האינטרנט של רמ"י, ואילו את אישור הזכויות של החברה המשכנת ניתן להזמין ממשרדי החברה או משרד עוה"ד שמייצג אותה ומנהל את מאגר רישום הזכויות שלה.
שימו לב: בדרך כלל מקובל שהמוכר הוא שממציא לקונה את הנסח או אישור הזכויות, ועל כן יש להקפיד שהוא ממציא לכם מסמך עדכני, ולא מסמך ישן שאינו משקף את מצב רישום הזכויות במועד עריכת העסקה. אם המוכר מסרב להמציא לכם מסמך עדכני, הדבר אמור להדליק אצלכם נורה אדומה.
כאשר מדובר בדירה של רמ"י, כך שהזכות שיש למוכר בה איננה זכות בעלות כי אם זכות חכירה, יש לבדוק בנסח האם זכות החכירה של המוכר מהוונת או לאו, והאם קיימת לגביה הערה בנסח לפיה "אין הגבלה בהעברה ובירושה". משמעות הערה זו הינה שניתן לרשום את העברת הזכויות מהמוכר לקונה באופן ישיר בטאבו, ללא צורך בקבלת הסכמת וחתימת רמ"י לשם כך. אם אין הערה כזו, לא ניתן לרשום את ההעברה ישירות בטאבו, אלא יש צורך לקבל קודם לכן את הסכמת וחתימת רמ"י לכך.
אם מדובר בדירה בבניין משותף, יש לבדוק בנוסף לנסח, גם את מסמכי הבית המשותף, שכוללים את צו רישום, התקנון, ותשריט הבית המשותף, כדי לוודא שקיימת התאמה בין המצב הפיזי של הדירה והחלקים שצמודים לה (כגון חניה או גג) לאופן הרישום שלה, ושאין לה חריגות בניה, וכיו"ב. גם את מסמכי הבית המשותף ניתן להזמין באמצעות אתר האינטרנט של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, בכפוף לתשלום אגרה (33 ₪, נכון לפברואר 2022).
הבדיקה התכנונית עוסקת בהיבטים התכנונים של הדירה, כגון האם הדירה מתאימה למגורים לפיה יעוד השימוש שלה, האם יש לה היתר בניה, האם היא נבנתה לפי ההיתר או שמא יש לה חריגות בניה, האם הוצאו לה צווי הריסה או צווי הפקעה, האם חל עליה היטל השבחה, ועוד.
הבדיקה התכנונית חשובה במיוחד גם כאשר אתם שוקלים לממן את הדירה באמצעות נטילת הלוואה שמובטחת במשכנתא, מאחר שהבנק לא יאשר את מתן ההלוואה ככל שיתגלו בדירה חריגות בניה או בעיות תכנוניות אחרות על ידי שמאי המקרקעין מטעם הבנק.
את הבדיקה התכנונית ניתן לערוך במחלקת ההנדסה של העיריה (או כל רשות מקומית אחרת) שהדירה נמצאת בתחום שיפוטה.
במקרים מסוימים, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מתאימים, כגון מהנדסים, אינסטלטורים, חשמלאים וכיו"ב, לצורך בדיקת מצב הדירה והאם יש בה ליקויי בניה כלשהם.
לדוגמא: כאשר מדובר בדירת יוקרה שנמכרת בתמורה למחיר גבוה במיוחד, או כאשר בדירה ישנה יחסית, שקיים חשש של ממש לגבי מצב התשתיות שלה, וכיו"ב.
מעוניינים בייעוץ משפטי עבור תהליך רכישת דירה? השאירו פניה:
או התקשרו: 054-9433560
עתה אקח את מדריך קניית דירה זה אל עבר כיוונו הפיננסי של התהליך.
בנוסף לבדיקות השונות שיש לערוך לגבי מצב הדירה כשלעצמה, על הקונים לערוך גם בדיקה לגבי עצמם, וליתר דיוק, לגבי יכולתם לממן את עלויות רכישת הדירה. כלומר, עליהם לבדוק האם יש להם מספיק הון עצמי לצורף רכישת הדירה או שהם זקוקים גם לעזרה חיצונית, כגון נטילת הלוואה מבנק שמובטחת במשכנתא, קבלת סיוע כספי מההורים, וכדומה.
בעניין חישוב העלות, חשוב להיות מודע לכך שעלויות רכישת הדירה אינן מסתכמות רק במחיר הדירה, אלא ישנן גם עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון, כגון מס רכישה, שכר טרחה לעורך הדין, עמלת תיווך למתווך, עלויות נטילת הלוואה שמובטחת במשכנתא, עלויות רישום הערת האזהרה, עלויות שיפוץ הדירה ככל שחפצים בכך, ועוד.
להלן הסבר לגבי נטילת הלוואה שמובטחת במשכנתא ולגבי מס הרכישה.
כאשר מעוניינים לקחת הלוואה מהבנק שמובטחת במשכנתא, יש לנקוט בפעולות הבאות.
ראשית,
יש לקחת בחשבון שבהתאם להנחיות בנק ישראל, קיימת מגבלה מבחינת סכום ההלוואה שהבנק רשאי לתת לקונה לצורך רכישת הדירה, אשר נגזר באחוזים מתוך סכום התמורה.
אחוזים אלו מכונים "אחוזי המימון", והם מחולקים לשלושה סוגים של קונים:
שנית,
מומלץ לפנות לבנקים למשכנתאות (לרבות באמצעות אתר האינטרנט שלהם) ולבקש מהם "אישור עקרוני למשכנתא". מדובר באישור לפיו הבנק מצהיר על הסכמה עקרונית ראשונית לתת לכם הלוואה שמובטחת במשכנתא לצורך רכישת הדירה, אך זאת בכפוף לאמיתות ונכונות הפרטים והמסמכים שתמסרו לו אודות הדירה ומצבכם הפיננסי.
לפיכך, לשם קבלת האישור העקרוני תתבקשו למסור לבנק פרטי מידע שונים לגבי הדירה שאתם מעוניינים לרכוש (כדי לאמוד את שווי הדירה), וכן לגבי מצבכם הפיננסי (כדי לבדוק את יכולת ההחזר החודשי שלכם). מדובר בפרטים לגבי רמת השכר שלכם, המקצוע/עיסוק שלכם, האם אתם שכירים או עצמאים, האם יש לכם נכסים כלשהם, חסכונות, הלוואות, ועוד.
חשוב לזכור שמקובל לכלול בהסכמי המכר סעיף לפיו הקונים מתחייבים לשלם את סכום התמורה, גם במקרה שבו לא תינתן להם ההלוואה שמובטחת במשכנתא מטעם הבנק, וכי אי תשלום התמורה מהווה הפרה יסודית של ההסכם, שכרוכה גם בתשלום פיצוי מוסכם. לפיכך, חשוב לוודא שאתם נותנים לבנק פרטים מדוייקים ומלאים לצורך קבלת האישור העקרוני למשכנתא, כדי לא לתת לבנק בדיעבד עילה שלא לתת לכם בפועל את כספי ההלוואה.
שלישית, מומלץ לעשות סקר בין הבנקים למשכנתאות ולנהל עמם מו"מ לגבי תנאי הלוואת המשכנתא כדי למצוא את הבנק שהכי מתאים לכם מבחינת תנאי המשכנתא. ישנם כל מיני מסלולי משכנתא, כגון משכנתא עם ריבית קבועה, משכנתא עם ריבית משתנה, הלוואת בלון, ועוד.
לפי חוק מיסוי מקרקעין, מי שרוכש דירה למגורים צריך לשלם מס רכישה לפי מדרגות המס, למעט במקרה שבו יש לקונה פטור מתשלום מס זה או הקלה לגביו (כגון נכים, עולים חדשים, העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה, ועוד).
מדרגות מס הרכישה נקבעות לפי סכום התמורה עבור הדירה, והאם המדובר בדירה יחידה של הקונה או שיש לו דירות נוספות. גובה סכומי מדרגות המס מתעדכן מעת לעת.
ניתן לערוך תחשיב מס בסימולטור מס הרכישה של אתר רשות המסים, אולם חשוב להתייעץ עם עו"ד שמתמחה במיסוי מקרקעין, כדי למצות את האפשרות לקבלת פטור או הקלה ממס רכישה, ככל שהיא קיימת.
ככל שעברתם בהצלחה את הבדיקות המקדמיות, ניתן לעבור לשלב ניהול המו"מ ועריכת חוזה המכר, שבו הצדדים כותבים באופן מפורט את מתווה העסקה ושלבי ביצועה.
הסעיפים העיקריים שמקובל לכלול בחוזה מכר הינם הסעיפים הבאים:
במסגרת סעיף זה, כל צד מצהיר ומתחייב על היבטים שונים שחלים עליו. המוכר יצהיר בדרך כלל שהינו הבעלים החוקיים והבלעדיים של הזכויות בדירה, וכי זכויות אלו נקיות מכל זכויות צד ג', ואילו הקונים יצהירו שהם בדקו את הדירה מכל בחינה שהיא (לרבות משפטית, תכנונית, ופיזית), וכי הם רוכשים אותה המצבה כפי שהיא, AS IS, וכי לא תהיה להם כל טענה כלפי המוכר לגבי מצב הדירה למעט לגבי פגם בדירה שהיה ידוע לו עליו ושלא גולה על ידו לקונים.
מקובל לחלק את תשלומי התמורה לתשלום מקדמה, תשלומי ביניים, ותשלום יתרת התמורה.
תשלום המקדמה משולם במעמד חתימת החוזה, בדרך כלל בגובה של כ-10% עד 20% מסכום התמורה, באמצעות צ'ק בנקאי, שמוחזק בנאמנות על ידי ב"כ המוכרים במשך כ-3 ימי עסקים, לצורך רישום הערת אזהרה לטובת הקונים לאחר חתימת החוזה.
תשלומי הביניים (אחד או יותר) ישולמו לפי התאריכים שנקובים בחוזה, והם יכולים להיות משולמים גם בצ'ק רגיל.
תשלום יתרת התמורה יבוצע בצ'ק בנקאי, כנגד מסירת החזקה הפיזית בדירה ומסמכי רישום העברת הזכויות בדירה על שם הקונה בטאבו או בכל מרשם אחר (ברשות מקרקעי ישראל או החברה המשכנת), וזאת כפי שיפורט בהמשך הדברים להלן.
לגבי היבטי המשכנתא, יש להבדיל בין משכנתא של המוכר לבין המשכנתא של הקונה. המשכנתא של המוכר הינה משכנתא בגין הלוואה שניטלה על ידי המוכר לצורך רכישת הדירה בעבר על ידו, ואילו משכנתא של הקונה הינה משכנתא בגין הלוואה שניטלת על ידי הקונה לצורך רכישת הדירה כעת.
כאשר מדובר במשכנתא של המוכר, יש לקבוע שהתשלום השני עבור התמורה ישולם ישירות לבנק של המוכר (ולא למוכר עצמו) לצורך סילוק יתרת ההלוואה שמובטחת במשכנתא, וזאת לפי "מכתב כוונות" שיופק על ידי הבנק ויציג את סכום יתרת ההלוואה שתיוותר לסילוק באותו מועד. כדי להיערך לכך, יש לבקש מהמוכר, כבר בתחילת המו"מ, להמציא לכם דו"ח אישור יתרות לסילוק משכנתא, אשר יציג את יתרת סילוק המשכנתא ועמלת פרעון מוקדם שלה. לאחר ביצוע התשלום לפי מכתב הכוונות, יבוצע התשלום הבא רק כנגד המצאת מסמכי סילוק רישום המשכנתא בטאבו והמשכון ברשם המשכונות.
כאשר מדובר במשכנתא של הקונה, מדובר בתהליך ארוך, ורב שלבים, שיכול להימשך כחודשיים ימים, ועל כן יש להיערך לכך בהתאם גם מבחינת קביעת לו"ז התשלומים בחוזה המכר.
תהליך זה כולל המצאת מסמכים שונים לבנק בגין עסקת המכר (חוזה המכר, הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין, ועוד), המצאת מסמכים לצורך הוכחת איתנות פיננסית של הקונים (תלושי שכר וכדומה), עריכת ביטוחי משכנתא (ביטוח מבנה + ביטוח חיים), עריכת שמאות מקרקעין לגבי שווי הדירה (על ידי שמאי מקרקעין מטעם הבנק), חתימה בפני נוטריון על יפוי כח נוטריוני לבנק, החתמת המוכרים על התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק ובקשה לרישום הערת אזהרה בגין ההתחייבות לרישום משכנתא, ועוד.
מסירת החזקה הפיזית ומסמכי העברת הזכויות אמורה להתבצע כנגד קבלת תשלום יתרת התמורה מהקונים.
לגבי מסירת החזקה, מקובל לקבוע שהדירה תימסר לקונים כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ (למעט חפצים מסויימים שהוסכם עליהם שהם יושארו בדירה, כגון מזגנים, ארונות מטבח, ארונות מקלחת, וכיו"ב), וכשהיא במצב תקין, כאשר כל מתקניה ו/או מערכותיה פועלים ועובדים כסדרם, וכשם שהייתה במועד חתימת החוזה למעט בלאי סביר הנובע משימוש רגיל.
לגבי מסמכי העברת הזכויות, על המוכר להעביר לקונה את המסמכים הבאים:
מקובל לקבוע שסעיפים מסוימים של ההסכם, כגון הצהרות הצדדים, סעיפי תשלום התמורה, מסירת החזקה ומסמכי העברת הזכויות, ועוד, מהווים תנאים יסודיים של ההסכם, כך שהפרתם תהווה הפרה יסודית של ההסכם, שמזכה את הצד הניפר בקבלת פיצוי מוסכם (בגובה 10% משווי התמורה) וסעדים נוספים לפי כל דין.
כך למשל ניתן לקבוע שאיחור של שבוע במסירת החזקה ומסמכי העברת הזכויות או בביצוע תשלומי התמורה לא יהווה הפרה כלל, אולם איחור של שבועיים יהווה הפרה יסודית, שמזכה בפיצוי מוסכם כאמור.
ראו עוד בנושא הפרת חוזה מכר
יש לקחת בחשבון שמשך זמן ניהול המו"מ לעריכת חוזה המכר משתנה מעסקה לעסקה, ותלוי במשתנים שונים, כגון מורכבות העסקה, ממצאי הבדיקות המקדמיות, מקצועיותם של ב"כ הצדדים, מידת הגמישות/הקשיחות של הצדדים ובאי כוחם, ועד כמה הם מסכימים להתפשר, וכיו"ב.
יהא אשר יהא משך המו"מ על חתימת הסכם המכר, מומלץ להגיע למעמד חתימת חוזה המכר רק לאחר שכל ההיבטים שכרוכים במו"מ כבר לובנו והוסכמו על ידי הצדדים, כך שכל שנותר כעת הוא בעיקר לחתום על נוסחו הסופי של חוזה המכר, ויתר המסמכים הנלווים לו, שגם אותם מומלץ מאד להכין עוד לפני פגישת החתימה.
מסמכים אלו כוללים בעיקרם את מסמכי הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה על ביצוע העיסקה, ומסמכי העברת הזכויות הבאים: שטר המכר/העברת חכירה, יפוי הכח מטעם המוכר, ויפוי הכח מטעם הקונה. מסמכים אלו יוחזקו בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר, ויועברו לקונה כנגד קבלת יתרת התמורה, כפי שהוסבר לעיל.
בנוסף, כל אחד מהצדדים יתבקש על ידי בא כוחו לחתום גם על "טופס הכרת הלקוח", לפי חוק איסור הלבנת הון, תש"ס-2000 (טופס זה נשמר בידיו של בא כוחו של כל צד).
לאחר מכן, על הקונים למסור את תשלום המקדמה על חשבון התמורה בצ'ק בנקאי לידיו הנאמנות של ב"כ המוכר, שימסור אותו למוכר רק לאחר רישום הערת האזהרה לטובת הקונה, כפי שהוסבר לעיל.
לאחר חתימת חוזה המכר, יש לדווח עליו לרשויות מיסוי מקרקעין תוך 30 יום ממועד עריכת העסקה, וזאת לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין.
כיום (רוב) עוה"ד שמייצגים בעסקאות מקרקעין חייבים לבצע את הדיווח באופן מקוון (באינטרנט), באמצעות "מערכת מייצגים במיסוי מקרקעין".
הדיווח על חוזה המכר נועד להסדיר את תשלום מס שבח על ידי המוכר ותשלום ומס הרכישה על ידי הקונה (או קבלת פטור מתשלומים אלו), לצורך קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה לטאבו.
על הקונה להגיש טופס דיווח לרשויות מיסוי המקרקעין, שנושא את הכותרת "הצהרת קונה על רכישת זכות במקרקעין" + הצהרה על נכונות הפרטים בהצהרה מקוונת (שמכונה "טופס חתימות מקוצר").
במסגרת טופס הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין, יש לציין את פרטי הצדדים, פרטי הדירה הנמכרת, סכום התמורה, שומת מס הרכישה עצמית, ופרטים לגבי הזכאות לפטור או ההקלה לגבי מס רכישה, ככל שמבוקש כזה.
לטופס הדיווח יש לצרף את הסכם המכר, נסח מקרקעין/אישור זכויות, וכל מסמך רלוונטי לבקשת הפטור/הקלה ממס הרכישה. לדוגמא, אם מבוקשת הקלת מס רכישה לגבי קונה שהוא עולה חדש, יש לצרף את תעודת העולה של הקונה.
תוך 20 יום ממועד הדיווח, תישלח לקונה הודעת שומת מס רכישה בדבר מתן פטור ממס רכישה או חיוב בתשלום מס רכישה לפי השומה העצמית בצירוף שובר, שאותו יש לשלם תוך 60 יום ממועד חתימת החוזה. אם השומה של רשויות מיסוי מקרקעין תהיה גבוהה מהשומה העצמית, יש לשלם את ההפרש תוך 30 יום נוספים.
איחור בהגשת הדיווח ו/או בתשלום מס הרכישה, כרוכים בתשלום קנסות גבוהים, ועל כן חשוב לעקוב אחר המועדים הללו ולבצע את הדיווח והתשלום במועד.
כידוע, תשלום מס השבח חל על המוכר. אולם, כאשר מדובר ברכישת דירת מגורים שהמוכר לא ביקש בגינה פטור מתשלום מס שבח, או דירה שלא נרכשה בכסף (כגון דירה שהתקבלה במסגרת עיסקת פינוי-בינוי), אזי יחול סעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, שקובע במקרה כזה, חלה על הקונה החובה להעביר לרשויות מיסוי מקרקעין תשלום מקדמה על חשבון מס השבח שהמוכר חייב בו, אם כי מבלי לגרוע מחובת המוכר לשלם את המס.
תשלום המקדמה לרשות המסים על ידי הקונה, נעשה על חשבון סכום מס השבח שהמוכר חייב בו, אך מתייחסים אליו גם כחלק מהתמורה שהקונה שילם למוכר עבור הדירה.
מטרת תשלום מקדמת מס שבח על ידי הקונה, הינה להקדים את תשלום מס השבח בדרך של מקדמה ובכך לאפשר לרשות מיסוי מקרקעין להנפיק אישור מס שבח לרישום העברת הזכויות בטאבו על שם הקונה כבר כנגד תשלום המקדמה על ידי הקונה, ומבלי להמתין לסיום הליכי השומה.
על הקונה לשלם את המקדמה מיד לאחר ששולמו למוכר פרטי מעל 40% מהתמורה.
סכום המקדמה נקבע לפי המועד בו המוכר רכש את הדירה שהוא מוכר כעת לקונה:
לאחר חתימת הסכם המכר וביצוע הדיווח עליו לרשויות מיסוי מקרקעין, יש להמשיך בביצוע ההסכם לפי הוראותיו.
החובה העיקרית של הקונים בשלב זה הינה ביצוע תשלומי התמורה במלואם ובמועדם לפי החוזה, בעוד החובה העיקרית של המוכר הינה להבטיח את מסירת החזקה הפיזית ומסמכי העברת הזכויות לידי הקונה לפי המועד החוזי וכנגד קבלת תשלום יתרת התמורה מהקונים.
במועד מסירת החזקה הפיזית, על המוכרים להיפגש עם הקונים בדירה, ולמסור להם את מפתחות הדירה (ומפתחות נוספים אם ישנם, כגון מפתח לתיבת דואר, מפתח לגג, מחסן, מקלט, שלט למגרש חניה, וכיו"ב), ומסמכי רישום הזכויות, כנגד קבלת יתרת התמורה בצ'ק בנקאי.
על הקונים לוודא שהדירה נמסרת להם כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ (למעט חפצים שהוסכם עליהם בחוזה המכר שהם יושארו בדירה), ושמצבה תקין וכפי שהיה בעת עריכת חוזה המכר.
מומלץ לערוך פרוטוקול מסירה במעמד זה, ובו לרשום את שמות הצדדים לחוזה, תאריך החוזה, שמות הצדדים שנוכחים בדירה, פרטי הדירה (כתובת, גוש וחלקה), ותאריך ושעת המסירה.
במסגרת הפרוטוקול, על המוכרים לאשר שהם קיבלו מהקונים את מלוא התמורה עבור הדירה באמצעות קבלת תשלום יתרת התמורה בצ'ק בנקאי באותו מעמד, ואילו על הקונים לאשר שהם קיבלו מהמוכרים את החזקה הפיזית בדירה ומסמכי העברת הזכויות.
בנוסף, יש לבצע קריאת מונים (חשמל, מים, וגז) ולהסדיר את העברת חשבונות הארנונה, מים, חשמל, וגז על שם הקונים.
מסמכי העברת הזכויות שעל המוכר להעביר לקונה כוללים את שטר המכר/העברת החכירה, יפוי הכח מטעם המוכר, יפוי כח מטעם הקונה, ואישורי המסים לטאבו, קרי, אישור מס שבח ואישור העיריה.
כל המסמכים הללו, למעט אישורי המסים, הופקדו כאמור בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר כבר במועד חתימת ההסכם, כך שלא אמורה להיות בעיה למוכר להמציא אותם לקונה במועד תשלום יתרת התמורה, ועליו בעיקר לעשות את כל הניתן כדי לקבל את אישורי המסים.
ככל שאחד מאישורי המס הללו לא יומצא עד למועד תשלום התמורה, יש להפקיד בידי ב"כ המוכר סכום מסויים מתוך יתרת התמורה, שמהווה הערכה של גובה התשלום שיש לשלמו לצורך קבלת אישור זה, וזאת עד לקבלת האישור. רק לאחר קבלת האישור ומסירתו לקונה, ניתן יהיה להעביר את סכום הפיקדון לידי המוכר.
גמר עסקת רכישת המקרקעין מבחינה משפטית נעשה עם רישום הזכויות בדירה על שם הקונה בטאבו (או במרשם אחר, כגון מרשם הזכויות ברמ"י או בחברה המשכנת), וזאת לאור סעיף 7(א) לחוק המקרקעין שקובע כך: "עסקה במקרקעין טעונה רישום. העסקה נגמרת ברישום…".
האחריות החוזית לביצוע רישום העברת הזכויות בדירה מוטלת בדרך כלל על ב"כ הקונה.
מדובר בחובה חשובה מאין כמוה, מאחר שרישום הזכויות על שם הקונה מבססת את מעמדם המשפטי כבעלי הזכויות בדירה, ומקנה להם הגנה כלפי כולי עלמא לגבי הדירה, לרבות במקרה של ביצוע עסקאות נוגדות בדירה.
בנוסף, רישום הזכויות מהווה הוכחה לזכויות הקונים בדירה, דבר שיקל עליהם למכור אותה בעתיד, אם וכאשר הם ירצו בכך. לפיכך, חשוב מאד להקפיד ולוודא שב"כ הקונים אכן דאג לבצע את רישום הזכויות בדירה על שמם, ובהקדם האפשרי.
רישום הזכויות נעשה בעיקרו באמצעות הפקדת המסמכים הבאים: שטר המכר/העברת החכירה, אישור מס שבח לטאבו, אישור מס רכישה לטאבו, אישור עיריה לטאבו (ושטר משכנתא, ככל שישנה גם התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק למשכנתא של הקונה).
רישום זכויות הקונה והמשכנתא כרוך בתשלום אגרות, אותן ניתן לשלם באמצעות אתר תשלום אגרות רישום המקרקעין.
לאחר רישום הזכויות בדירה לקונה, יש להוציא נסח טאבו עדכני על מנת לוודא שהרישום בוצע כראוי, לברך על המוגמר.
זהו זה, בשעה טובה ומוצלחת הנכם כעת בעלים של הדירה לכל דבר ועניין. בהצלחה!
בכתיבת מדריך קניית דירה זה, הושקע מאמץ ניכר לפרט ככל הניתן את התהליך הכרוך ברכישתו של נכס מקרקעין.
עם זאת, אציין כי זהו מדריך כללי והוא איננו מהווה כל חלופה לעין משפטית מקצועית אשר תבחן את טיב העסקה שלפניכם.
בכל שאלה והתייעצות עם עורך דין קניית דירה, אני מזמינה אתכם להתייעץ עם משרדי. באפשרותכם להשאיר לי פניה באתר, לכתוב לי בוואטסאפ או ליצור עמי קשר טלפוני ישיר.
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
