מכירת דירה לקרוב משפחה

כאשר בני זוג שיש בבעלותם דירת מגורים נכנסים להליכי גירושין, ודנים בחלוקת הרכוש המשותף שלהם, עליהם בדרך כלל לדון בראש ובראשונה באופן חלוקת הזכויות ביניהם לגבי דירתם, שלרוב גם מהווה את הנכס הכי משמעותי ויקר ערך שלהם, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה רגשית. 

האופציות העיקריות שקיימות במקרה כזה הינן העברת הזכויות בדירה של אחד הצדדים לצד השני, וזאת בתמורה או שלא בתמורה. 

למרבה המזל, המחוקק הישראלי נחלץ לעזרתם של בני הזוג במקרה כזה, וקבע שגם העברה כזו, וזאת בין אם היא ללא תמורה, ובין אם היא בתמורה, לא תיחשב כעסקת מכר מקרקעין, ולא תחוייב במס שבח ומס רכישה, וזאת בכפוף לתנאים המופיעים בסעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, שקובע כך: 

"העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לענין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם, ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד במקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לענין סעיף 7א, שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי הענין, אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה."

כדי לפשט את הנוסח המסורבל של סעיף זה, נאמר שהוא מאפשר לבני זוג שמתגרשים להעביר האחד לשני, או לילדיהם, את חלקם בכל נכס מקרקעין שלהם, מבלי לשלם מסי מקרקעין ואף מבלי לדווח על כך לרשות המסים (יש לשים לב שמדובר בהעברת זכויות בכל נכס מקרקעין. כלומר, סעיף זה לא חל רק דירת המגורים של בני הזוג, אלא על כל נכס מקרקעין אחר ששייך לשניהם, כגון חנות, משרד, מגרש, וכיו"ב). 

עם זאת, גם יובהר שתשלום המסים איננו מתבטל לגמרי, אלא הוא למעשה נדחה למועד שבו בן הזוג שקיבל את הזכויות בדירה של בן הזוג השני, ימכור בעצמו את הדירה. במקרה כזה הוא יחוב בתשלום מס שבח, שיחושב גם לגבי התקופה שלפני ביצוע ההעברה אגב הגירושין, אא"כ הוא גם יהיה זכאי לפטור כלשהו ממס שבח לפי החוק. 

כאן גם המקום להבהיר שהמצב לגבי תשלום היטל השבחה בעת העברת זכויות אגב גירושין איננו אחיד בארץ כרגע, נכון לשנת 2022. שכן, ישנן ועדות מקומיות לתכנון ובניה שמסכימות לפטור את בן הזוג שהעביר את הזכויות בדירה מתשלום היטל השבחה, אם כי בכפוף להחתמת בן הזוג שקיבל את הזכויות על כתב התחייבות לפיו הוא ישלם את היטל ההשבחה (במקום בן הזוג שהעביר לו את הזכויות), כאשר הוא עצמו ימכור את הדירה. מנגד, ישנן גם ועדות שמחייבות בהיטל השבחה גם את בן הזוג שהעביר את הזכויות אגב הגירושין.