הביקוש הרב לדירות להשכרה, במיוחד בערים הגדולות והמרכזיות בארץ, ודמי השכירות העולים וגואים, גורמים לבעלי דירות רבות לפצל דירה אחת שברשותן למספר דירות קטנות ונפרדות להשכרה, וזאת כדי להגדיל ולמקסם את התמורה הכספית שהם יכולים להפיק מהדירה שלהם.
השאלה הראשונית שנשאלת בהקשר זה הינה האם בכלל מותר לפצל דירה מבחינה חוקית וכיצד, וזוהי גם השאלה שעליה נשיב במאמר זה.
"פיצול דירה" מתייחס לחלוקת נכס מקרקעין אחד, כגון דירה או בית, למספר יחידות דיור נפרדות ועצמאיות.
רוב בעלי הדירות מפצלים את הדירה שלהן לשתי יחידות דיור נפרדות או יותר כדי להשכיר כל אחת מהן לדיירים שונים, ובכך להגדיל פי כמה את סכום הכספים שניתן להרוויח מהדירה.
לדוגמא, במקום להשכיר דירה אחת במלואה, בתמורה לסך של 6,000 ₪ בלבד, ניתן לפצל אותה לשתי יחידות דיור נפרדות, ולהשכיר כל אחת מהן בתמורה לסך של 4,500 ₪ כ"א, ובדרך זו לקבל עבורן סך של 9,000 ₪ בסך הכל (תוספת של 50% לסכום דמי השכירות עבור הדירה המקורית כולה).
כדי לפצל את הדירה באופן פיזי, יש לערוך בה שיפוץ בהיקף שנקבע לפי נסיבותיו של כל מקרה לגופו, ובעיקר לפי גודל הדירה ועד כמה בעליה מעוניין להשקיע בה מכספו ומרצו.
ככלל, עבודות הפיצול יכולות לנוע משיפוץ פשוט יחסית, שכולל התקנה בלבד של מחיצות הפרדה בתוך הדירה ודלתות כניסה נפרדות לכל אחת מיחידות הדיור שפוצלו ממנה, ועד לשיפוץ מורכב יותר שמפריד לחלוטין בין שתי יחידות הדיור, כולל התקנת מערכות אינסטלציה, מים, חשמל, וגז, בניית חדרי מקלחת, שירותים, ומטבח נפרדים עבור כל אחת מהן, וכן כל דבר נוסף שרלוונטי ליחידת דיור עצמאית.
לפי החוק בארץ, ניתן לפצל דירה אחת למספר יחידות דיור נפרדות ועצמאיות בתנאי שניתן לכך היתר בניה מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה של הרשות המוניציפאלית שהדירה נמצאת בתחום השיפוט שלה.
לא ניתן, איפוא, לפצל דירה למספר יחידות דיור נפרדות, ללא קבלת היתר בניה לכך.
אגב, קבלת היתר בניה לפיצול דירה מאפשרת לא רק לחלק את הדירה באופן פיזי למספר יחידות דיור ולהשכיר כל אחת מהן בנפרד, אלא גם לרשום את כל אחת מיחידות הדיור באופן עצמאי, ולמכור כל אחת מהן בנפרד.
קבלת ההיתר לפיצול דירה מותנית בדרישות שונות, לרבות העדר מגבלות צפיפות לפי התב"ע, החוק והתקנות ביחס לגודל הדירה המקורית, מספר היחידות ושטח היחידות שניתן לפצל ממנה.
הוצאת ההיתר כרוכה בעלויות שונות, ועלולה להיות כרוכה גם בהטלת חיוב בגין היטל השבחה ואף כופר חניה.
מרבית הרשויות המקומיות אינן ששות להעניק היתר בניה לפיצול דירה, מאחר שהוא עלול להביא להגדלת העומס על תשתיות הבנין שבו נמצאת הדירה, שמותאמות למספר מוגבל של דירות בבנין, ולפגיעה ביתר דיירי הבניין.
כתוצאה מכך, וכן מהעלויות השונות שכרוכות בקבלת הבקשה להיתר, בעלי דירות רבות נוטים "לדלג" על שלב זה ולפצל את הדירות שלהן ללא כל היתר.
המשמעות של פעולה זו הינה פשוטה מאד: מדובר בפעולה בלתי חוקית בעליל, ואף עבירה פלילית, שבגינה הבעלים חשוף לעונשים שונים, שכוללים קנסות כספיים, ולעתים גם צו הריסה לשם השבת מצב הדירה לקדמותו.
בפסיקה נקבע שעבירת פיצול יחידות דיור מטעמים כלכליים היא מהעבירות החמורות שבדיני התכנון והבניה, וכי העונש המתאים, כנקודת מוצא, בגין ביצוע בניה ללא היתר לצורך פיצול דירה אחת למספר יחידות דיור להשכרה, וזאת לשם יצירת רווח כלכלי-עסקי, הוא כפל העונש המקובל ביחס לבניה למגורים עצמיים ללא היתר.
אם הפיצול הוסר, העונש פוחת, תוך התחשבות במשך הזמן שבו העבירה עמדה על כנה ובצורך להרתיע את הציבור.
אולם, מאחר שהפיקוח המוניציפאלי ואכיפת החוק על פיצולי דירות בלתי חוקיים הינם רופפים למדי, בעוד הפיתוי שכרוך בפיצול הדירה כדי להרוויח כסף רב ומהר הינו חזק בהרבה, בעלי דירות רבים מוכנים ליטול את הסיכון שכרוך בפיצול דירה באופן בלתי חוקי, וזאת מתוך הנחה שהסיכוי שהם ייתפסו על ידי הרשויות ויועמדו לדין הינו נמוך מאד.
לפי החוק בארץ, בעוד שלא ניתן לבצע פיצול דירה ללא היתר, ניתן לבצע "שינוי פנימי בדירה" ללא צורך בהיתר, וזאת כאמור בסעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1975 שקובע כך (ההדגשות אינן במקור):
א. לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו רשות הרישוי המקומית היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר:
(2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה;
בפסקה זו –
"שינוי פנימי" – שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור;
"דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
שינוי פנימי בדירה מתייחס למצב שבו בעל הדירה מעוניין לערוך בדירה שינוי שלטעמו מנצל טוב יותר את השטח הכולל של הדירה, כגון שינוי שמאחד שני חדרים של הדירה לחדר אחד ו/או שינוי שממקם את חדרי המגורים וחדרי השירות שלה באופן נכון, יעיל, ואסתטי יותר, וכדומה.
לפי לשון החוק, "שינוי פנימי" הינו שינוי שאינו משנה את מספרן של יחידות הדיור.
לפיכך, התעוררה השאלה איך מבדילים בין פיצול דירה למספר יחידות דיור נפרדות, שכל אחת מהן מהווה יחידה שלמה ובעלת קיום עצמאי משלה, ואשר כאמור מצריך הוצאת היתר בניה, לבין שינוי פנימי בדירה, שאינו מצריך היתר בניה.
בפסיקה נקבע שהמבחן האם המדובר בפיצול דירה ליחידות דיור נפרדות או בשינוי פנימי בלבד הינו מבחן מהותי.
כלומר, המבחן אינו מספר דלתות הכניסה, חדרי המקלחת או חדרי השירותים המותקנים בדירה, אלא האם הוספתם איפשרה באופן מהותי את פיצולה של הדירה ליחידות אחדות, עד שהיא חדלה לשמש יחידה בודדת, ולמעשה הפכה למספר יחידות ששוכנות זו בצד זו.
(רע"פ 7014/08 רונן שטרן נ' מ"י; רע"פ 11191/07 ברדה נ' מ"י – הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון; עפ"א 80107/03 מ"י נגד ארז ז'נו, ערר 5462/11 מיה שלנגר נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב).
קיימים מספר סימני הכר לכך שמדובר בדירה אחת שפוצלה למספר יחידות מגורים נפרדות ועצמאיות, להבדיל מדירה אחת שבוצע בה שינוי פנימי בלבד, ושבה מתגוררים מספר שותפים יחדיו:
עם זאת גם נקבע שאין המדובר ברשימה סגורה של סימני היכר, וכי ייתכנו סימנים נוספים לכאן או לכאן, בהתאם לנסיבותיו המיוחדות של כל מקרה, ושגם אין צורך שכל הסימנים הללו יתקיימו יחדיו, אלא יש לבצע את שקלולם לפי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה.
האבחנה שלעיל, בין ביצוע פיצול דירה – שמחייב היתר, לביצוע שינוי פנימי בלבד בדירה – שאינו מחייב היתר, מאפשרת לבעלים לחלק את הדירה שלו לחלקי מגורים נפרדים, ללא צורך בקבלת היתר, וזאת בתנאי שהוא יקפיד על כך שכל חלק לא יהווה יחידת דיור נפרדת בפני עצמה.
לשם כך, למשל, יש להקפיד שבכל הדירה יהיה מטבח אחד בלבד שמשותף לכולם, או מונה חשמל אחד ומונה מים אחד לכולם, וכולי.
תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה הינו תיקון שנחקק על מנת להגדיל את מצאי הדירות להשכרה, ואשר נכנס לתוקף ביום 16.11.2017.
התיקון כלל הוראת שעה זמנית שקבעה שהועדה המקומית לתכנון ובניה חייבת לאשר פיצול דירה צמודת קרקע, בערים מסויימות, בגודל של לפחות 120 מ"ר, לשתי דירות נפרדות, בכפוף לתנאים שמפורטים בתיקון.
עוד קבע התיקון שמתן ההיתר לפיצול יטיל היטל השבחה מופחת, כאשר מחציתו הראשונה תשולם בעת מתן אישור הפיצול בעוד השניה תשולם במועד מימוש הזכויות.
תוקף התיקון נקבע ל-5 שנים, והוארך עד ליום 15.2.2023, שבו פקע תוקפו.
בפועל, הנתונים הראו כי התיקון למעשה נכשל, הואיל וברוב הועדות כלל לא הוגשו בקשות להיתרים לפי תיקון 117, ורק בחלק קטן מהוועדות הונפקו היתרי בניה לפיו.
משרד עו"ד למקרקעין מיטל אוטמזגין מעניק מעטפת משפטית מלאה בעסקות מכר ורכש ועד למהלכים עסקיים ופרוצדורליים שונים לרבות פיצול נכסים.
מטרתנו היא לבחון את הנושא בקפידה ולהבטיח את מהלכם התקין של הדברים בכפוף לנדרש בחוק.
בכל שאלה והתייעצות, אנו מזמינים אתכם ליצור עמנו קשר טלפוני, לכתוב לנו בווטאסאפ או להשאיר פניה באתר.
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
