אחת השאלות שעולות תדיר בכל הקשור למגורים בבניין משותף, היא מהו היקף השימוש שכל אחד מדיירי הבניין רשאי לעשות ברכוש המשותף של הבניין, ומה ניתן לעשות כאשר אחד מדיירי הבנין עושה בו שימוש שמפריע ליתר דיירי הבניין או פולש לשטח כלשהו ברכוש המשותף ומשתלט עליו לצרכיו הפרטיים בלבד.
על כך נסביר במאמר זה, אולם תחילה נבהיר מה מוגדר כ-"רכוש משותף", ומה דינו של חלק מהרכוש המשותף שהוצמד לאחת הדירות בבניין.
פרק ו' של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מוקדש כולו לנושא הבתים המשותפים.
סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר (בין היתר) מהו "רכוש משותף", וזאת בנוסח הבא:
"רכוש משותף – כל חלקי הבית המשותף, חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."
כלומר, באופן כללי ניתן לומר שהרכוש המשותף כולל את כל חלקי הבניין, ובמיוחד חלקים שנועדו לשימוש כל בעלי הדירות, חוץ מהדירות עצמן, ששייכות לבעלים הפרטיים שלהן בלבד.
סעיף 55(א) לחוק המקרקעין קובע כי לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בניין.
במילים פשוטות יותר, לכל אחד מבעלי הדירות בבניין יש חלק בלתי מסויים, קרי, חלק שאינו ספציפי ותחום בפני עצמו, בכל מ"ר מתוך הרכוש המשותף.
היקף החלק הבלתי מסויים של כל אחד מבעלי הדירות ברכוש המשותף נקבע לפי שטח דירתו ביחס לשטח של כל שאר הדירות בבניין, וזאת אלא אם כן נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף. לצורך חישוב שטח הדירה אין לקחת בחשבון את שטח המרפסות וקירות חיצוניים, אף זאת אא"כ נקבע אחרת בתקנון.
מעוניינים בקבלת ייעוץ משפטי בנושא שימוש ברכוש משותף? השאירו פניה:
או התקשרו: 054-9433560
בנוסף לכך שלכל אחד מבעלי הדירות צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף, בעלי הדירות גם רשאים לקבוע במסגרת תקנון הבניין שחלק מסויים וספציפי מהרכוש המשותף, כגון הגג או חניה כלשהי, יוצמד לאחת הדירות, וזאת בתנאי שאין המדובר בחלק שלא ניתן להצמיד.
החלקים שלא ניתן להצמיד כוללים את חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, ומתקנים שמיועדים לשמש את כל בעלי הדירות, כאמור ברישא של סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין.
ההחלטה להצמיד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה כלשהי במסגרת תקנון הבית המשותף חייבת להתקבל בהסכמת כל בעלי הדירות, וזאת לפי הסיפא של סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, שקובע "אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות".
ברגע שחלק מסויים מהרכוש המשותף הוצמד לדירה מסויימת, הוא חדל להיות חלק מהרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד(הסיפא של סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין).
ככל שבעל הדירה יעשה עסקה כלשהי לגבי דירתו, העסקה תחול גם על החלק ברכוש המשותף שצמוד לה. לא ניתן לעשות עסקה לגבי הרכוש המשותף בלבד, ובנפרד מהדירה (הרישא של סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין).
מכל האמור לעיל עולה, איפוא, שהרכוש המשותף בבניין כולל את כל חלקי הבניין למעט הדירות וחלקי הרכוש המשותף שהוצמדו לדירות.
וכעת ניגש לשאלה העיקרית: מהו השימוש שכל אחד מבעלי הדירות רשאי לעשות ברכוש המשותף?
ובכן, ככלל, כל בעל דירה רשאי לעשות "שימוש סביר" ברכוש המשותף, וזאת ללא צורך בקבלת הסכמת בעלי הדירות במסגרת האסיפה הכללית.
כאשר המדובר בשימוש אינו סביר, יש לקבל את אישור האסיפה הכללית לשם כך. לפי סעיף 12(א) לתקנון הבית המשותף המצוי, החלטה זו יכולה להתקבל ברוב קולות הדיירים.
בית המשפט העליון קבע בפסק דין ותיק, ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, כי "כל שימוש מותר גם בלי החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום וזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים". בדיקת קיום התנאים הללו נעשית בכל מקרה לגופו, ובהתאם לנסיבותיו הספציפיות.
כלומר, "שימוש סביר" ברכוש המשותף הינו שימוש שעונה על התנאים המצטברים הבאים:
עוד יש לבדוק האם המדובר בשימוש שאיננו פוגע ברכוש המשותף ותואם את ייעודו, והאם הוא איננו מפריע ליתר בעלי הדירות ואיננו מטריד אותם.
לדוגמא, בעל דירה רשאי להשתמש במחסן הבניין כדי לאחסן בו חפץ ששייך לו. אולם, הוא אינו רשאי למלא את כל המחסן בחפציו האישיים ולמנוע מיתר בעלי הדירות לאחסן במחסן את חפציהם, או להפוך את המחסן לבית מלאכה שלו, ולבצע בו עבודות פרטיות, לרבות עבודות שגורמות למטרדי לכלוך, רעש, ריחות לא נעימים.
בנוסף, בעל הדירה רשאי להניח עגלת ילדים בשטח משותף, אולם בתנאי שהוא איננו חוסם מעבר של יתר הדיירים בבנין, וכיו"ב.
מותר לדייר לחנות בשטח הרכוש המשותף ללא הסכמת האסיפה הכללית, אולם בתנאי שאין מדובר בחניה ששייכת לדייר אחר, וכן בתנאי שגם דיירים אחרים יכולים להשתמש באותו שטח לצורך חניה.
על דיירי הבניין להחליט מהו השטח הספציפי מתוך הרכוש המשותף של הבניין שיוקצה לצורך השימוש של חניה משותפת לכלל הדיירים.
יחד עם זאת, אם אחד הדיירים מעוניין להתקין חניות בתוך שטח הרכוש המשותף, אזי עצם העובדה שהוא קיבל היתר בניה לכך מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה אין פירושה שיש לו זכות אוטומטית לבנות לפי ההיתר, ועליו עדיין לקבל לשם כך את אישור האסיפה הכללית של כל יתר הדיירים ככל שהמדובר בשימוש שאינו סביר. שכן, הרכוש המשותף שייך לכל בעלי הדירות שבבית ונועד לשימושם, והאסיפה הכללית של בעלי הדירות היא הגוף המוסמך לקבוע את דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו
כאשר הקמת החניות כרוכה בשינוי הרכוש המשותף (כגון עקירת עצים ונטיעת עצים אחרים במקומם, שבירת הגדר המקיפה את הבית, שינוי מיקום פח האשפה, וסלילת שביל גישה), ובמיוחד כשמדובר בחניות שמיועדות לשימוש הייחודי רק של הדיירים שמבקשים להתקין אותן, אזי המדובר בשימוש בלתי סביר (רע"א 9645/16 איסק פארי עילית נ' נחמיאס משה).
לפי הפסיקה, לא רק אופן השימוש של הדיירים ברכוש המשותף מוגבל לייעודו בלבד, אלא גם אופן השימוש של דייר ברכוש המשותף שהוצמד לדירתו שלו מוגבל אף הוא לייעודו בלבד.
כלומר, כאשר מדובר בשטח מסויים מתוך הרכוש המשותף שהוצמד לאחת הדירות, אין פירוש הדבר שבעל אותה דירה רשאי לעשות בשטח זה כל שימוש שעולה על דעתו, אלא הוא רשאי להשתמש בו אך ורק בהתאם לייעודו.
כך, למשל, כאשר שטח מסויים נרשם כחניה שהוצמדה לדירה כלשהי, בעל הדירה רשאי להשתמש באותו שטח אך ורק לצרכי חניה של כלי רכב, ולא ניתן להשתמש בו לצורך שימוש ייחודי אחר.
לפיכך, בעל הדירה אינו יכול להשתמש בחנייה שהוצמדה לו לצרכי הצבת מחסן או לאפסן בה את חפציו, או לבצע בה כל שימוש שאינו חנייה.
כך נקבע בפסק דין שניתן ביום 6.12.2021 על ידי המפקח על רישום מקרקעין בתיק 6/688/2020 נציגות הבית המשותף ברחוב האדמו"ר מקוצק 11, בני ברק נ' בקשי ניסן ויפה.
אם אחד מבעלי הדירות עושה שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף ומסרב לחדול מכך למרות פניות יתר הדיירים, ניתן להגיש נגדו תביעה בפני לשכת המפקח על רישום המקרקעין שבה רשום הבית המשותף, שלו יש סמכות ייחודית לדון בסכסוכים כאלו (ניתן לאתר את הלשכה הספציפית לפי מספר גוש/חלקה או יישוב באתר האינטרנט של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין).
אולם, אם בעל הדירה ביצע לכאורה הסגת גבול לגבי הרכוש המשותף או לגבי דירה אחרת, אזי קיימת סמכות מקבילה לדון בסכסוך זה, הן למפקח על רישום מקרקעין והן לבית משפט מוסמך (השלום), וניתן לבחור מבין שניהם (סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין).
התביעה בפני המפקח על רישום מקרקעין יכולה להיות מוגשת על ידי כל בעל דירה או מי שמחזיק בדירה מטעמו, או על ידי נציגות הבית המשותף (קרי, "ועד הבית"). הגשת התביעה כרוכה בתשלום אגרה.
למפקח על רישום המקרקעין יש את כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום שדן בתביעה אזרחית (סעיף 74 לחוק המקרקעין).
כל צד רשאי לערער על החלטת המפקח בפני בית המשפט המחוזי שהבנין המשותף נמצא בתחום שיפוטו (סעיף 77 לחוק המקרקעין).
ברוכים הבאים לאתרי, שמי מיטל אוטמזגין עו"ד דיני נדל"ן בבאר שבע.
במשרדי אני מלווה את לקוחותיי בעסקאות נדל"ן מורכבות ופשוטות כאחד, וכן מעניקה מעטפת משפטית מלאה בכל נושא וסוגיה העוטים על עצמם אופי משפטי בתחום המקרקעין.
בכל שאלה והתייעצות עם עורך דיני מקרקעין באשר לשימוש ברכוש משותף, ניתן לכתוב לי בוואטסאפ, להשאיר לי פניה באתר או ליצור עמי קשר טלפוני ישיר.
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
