פרויקט פינוי בינוי הינו סוג של מיזם להתחדשות עירונית, אשר מתבטא בהריסת מתחם שכולל מספר בתים משותפים ישנים, ובנייה של בניינים חדשים ומודרניים תחתיהם לפי תקני בטיחות עדכניים, לרבות תקני עמידה מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים. כמו כן, בנוסף לבניית הבניינים החדשים, הפרוייקט כולל גם שדרוג והרחבה של השטחים הציבוריים (גינות, החניות, דרכי הגישה, ועוד), הוספת ריאות ירוקות, מבני ציבור, ומוסדות קהילתיים.
למעשה, מדובר בעסקת קומבינציה, שבה הדיירים מקבלים תמורת דירתם בבניין הישן, דירה בבניין החדש, שלרוב הינה גם גדולה יותר (כולל ממ"ד ומרפסת שמש), עם הצמדה של חניה ומחסן, ובנוסף לכך גם מקבלים שדרוג של המרחבים הציבוריים שלהם.
חשוב להבדיל ולא להתבלבל בין פרויקט פינוי-בינוי לבין פרויקט תמ"א 38.2. בשני הפרויקטים הללו מתבצעים תהליכי הריסה ובנייה מחדש, אולם בעוד פרוייקט תמ"א 38.2 מתבטא בהריסה ובניה מחדש של בניין בודד אחד, אזי פרוייקט פינוי-בינוי מתבטא כאמור בהריסה ובנייה מחדש של מתחם שלם, שכולל מקבץ של מספר בניינים משותפים (ומצריך גם שינוי של התב"ע). כתוצאה מכך, משך המימוש של פרוייקט פינוי-בינוי הינו ארוך הרבה יותר, ובנוסף לשדרוג של דירת המגורים של הדיירים, הוא משדרג גם את המרחב הציבורי והרווחה שלהם ואף של כלל התושבים באיזור.
ביצוע פרוייקט פינוי-בינוי מצריך שיתוף פעולה של מספר גורמים:
עלות פרוייקט פינוי-בינוי משולמת על ידי היזם, שמממן אותה באמצעות קבלת זכויות בנייה לבניית דירות חדשות בפרוייקט, אותן הוא רשאי למכור למי שירצה ובכך לכסות את השקעתו בפרוייקט וגם להרוויח.
השגת הרוב הדרוש לביצוע הפרוייקט מקרב הדיירים/בעלי הדירות. לאחר השגת הרוב הדרוש, מומלץ גם למנות נציגות של הדיירים, שמולה יעבוד היזם.
עקרונית, דרושה הסכמה של כל (100%) בעלי הדירות לביצוע בניית הפרוייקט. אולם, לפי סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, שחל על מתחם שהוכרז כמתחם פינוי-בינוי, אם התקבלה הסכמה של 66% (2/3) מבין בעלי הדירות (כפי שעודכן באוקטובר 2021), וישנו בעל דירה שמתנגד לכך מטעמים בלתי סבירים או מתנה את מתן הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אזי הדיירים רשאים להגיש נגדו תביעת פיצויים בגין הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע הפרוייקט, או לבקש מבית המשפט למנות עו"ד או רו"ח שיתקשר בשמו במסגרת הפרוייקט.
עריכת הסכם התקשרות בין היזם לדיירים/בעלי הדירות.
עריכת הסכם ליווי בנקאי לפרוייקט, עם הבנק שיממן את עלות הפרוייקט, תוך רישום משכנתא לטובת הבנק.
הכרזת המתחם כמתחם "פינוי-בינוי" לפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו-2016, לצורך קבלת הזכאות להטבות המס, כגון פטור מס שבח ליזם, פטור מס רכישה לדיירים, פטור היטל השבחה, ומע"מ בשיעור 0% על שירותי הבניה ומכירת הדירה.
אישור תב"ע חדשה למתחם ע"י מוסדות התכנון ובניה. התב"ע החדשה תקבע את ההיקף המוגדל של זכויות הבנייה שייאפשרו את הקמת הבניינים החדשים, כולל מיקום הבניינים, גובהם, ומספר הדירות בכל בניין; וכן תקבע את מאפייני שטחי הציבור, כגון כבישים, גינות, תשתיות, בתי כנסת, וכיו"ב.
הוצאת היתר בניה לפרוייקט בהתאם לתב"ע החדשה, על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה.
ביצוע הפרויקט בפועל, עד למסירת הדירות לדיירים ורישומן בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
מעוניינים להתייעץ עם עורך דין פינוי בינוי? השאירו פניה באתר:
או התקשרו: 054-9433560
עסקת פרוייקט פינוי-בינוי הינה עסקה מורכבת ביותר, ועל כן חשוב ואף הכרחי שהדיירים ייוצגו בה על ידי עורך דין מקרקעין מטעמם, שידאג לאינטרסים שלהם, בדיוק כשם שהיזם דואג להיות מיוצג בעסקה זו על ידי עו"ד מטעמו, ששואג לאינטרסים שלו.
מקובל שהיזם הוא שמממן את עלות שכר הטרחה של עוה"ד מטעם הדיירים, דבר שלכאורה מעורר ניגוד אינטרסים אצל אותו עו"ד, אולם חשוב לזכור שחובת הנאמנות שלו הינה אך ורק כלפי לקוחותיו, הדיירים (ולא כלפי היזם), וזאת בהתאם לסעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א – 1961.
תפקידיו של עוה"ד מטעם הדיירים הינם רבים ומגוונים. ככלל, עליו לייצג אותם בהסכמי ההתקשרות מול היזם, למקסם עבורם את התמורה במסגרת הפרוייקט, להגן עליהם מפני הסיכונים השונים, וכמובן גם לפקח ולעקוב אחר אופן ביצוע ההסכם בפועל.
בנוסף, עליו גם להסביר לדיירים את המשמעות המשפטית וההשלכות של כל המסמכים שעליהם הם מתבקשים לחתום במהלך הפרוייקט, להחזיק יפויי כח מטעם היזם שמסמיכים אותו למחוק לפי הוראות ההסכם הערות אזהרה ומשכנתאות שיירשמו לטובת היזם על זכויות הדיירים, ועוד.
במסגרת הסכם ההתקשרות בין הדיירים ליזם, על עוה"ד מטעם הדיירים לדאוג לכלול בו, בין היתר, את הסעיפים הבאים:
ערבות לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, בשווי הדירה החדשה שאמורה להימסר לדיירים, אשר נועדה להבטיח שאם פרוייקט הפינוי-בינוי ייתקע חלילה לאחר הריסת הבניין הישן, הדיירים יוכלו לממש את הערבות.
הערבות תימסר לדיירים סמוך למועד פינוי הדירות ותשמש גם תנאי לפינוי עצמו, ותוקפה יהיה עד להוצאת אישור לאכלוס הדירות החדשות מטעם הרשות המקומית ומסירת הדירות לדיירים.
ערבות להבטחת תשלום דמי השכירות ע"י היזם עבור המגורים החילופיים של הדיירים לאחר הריסת הבניין החדש, וזאת במקרה שבו משך בניית הפרויקט יתארך או שהיזם ייקלע לקשיים כלכליים (ראו גם איחור במסירת דירה מקבלן).
גם ערבות זו תהיה בתוקף עד למסירת הדירות החדשות לדיירים.
ערבות שנועדה להבטיח את תשלום מלוא המסים בגין העסקה על ידי היזם, וזאת למקרה שהמתחם לא יוכרז כמתחם "פינוי-בינוי", ועל כן לא יינתנו לפרויקט הטבות המס.
עורך דין המומחה לתחום, מוכרח להיות בקיא באופן מוחלט גם בתחום מיסוי המקרקעין.
ערבות שנועדה להבטיח את התחייבויות היזם לרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) את הבניין המשותף החדש שייבנה על ידו, ואת זכויות הדיירים בדירות החדשות.
ערבות זו הרישום תופקד בידיו הנאמנות של ב"כ הדיירים במועד מסירת הדירות החדשות לדיירים, וכנגד החזרת ערבות חוק המכר וערבות השכירות לידי היזם.
ברוכים הבאים למשרדי, שמי מיטל אוטמזגין, בעלת משרד עו"ד מקרקעין בבאר שבע, ומלווה עסקאות פשוטות ומורכבות כאחד לרבות פרויקטים לפינוי ובינוי.
בכל שאלה והתייעצות, אני מזמינה אתכם ואתכן להשאיר לי פניה באתר, לכתוב לי בוואטסאפ או ליצור עמי קשר טלפוני ישיר. אשמח לייעץ ולבחון כיצד אוכל לסייע בליווי הפרויקט והשמירה על האינטרס של הדיירים.
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
