בעסקאות מקרקעין אנו יכולים לשמוע לא פעם את המונח 'זכויות בנייה'. נופתע לגלות כי למושג זה אין אזכור מדויק ומכוון בתחיקות המקרקעין במדינת ישראל, ולמעשה, הוא נגזר מכורח המציאות.
המושג מתאר את זכותם של בעלי הזכות על המקרקעין, לבצע פניה רשמית ולבקש את קבלתו של היתר בניה מטעמה של הרשות המקומית הרלוונטית לאזור.
זכות הבניה נגזרת מן הבעלות של אדם או קבוצה על הקרקע.
כך לשם הדוגמה, כאשר מדובר בקרקע הכוללת בית משותף, הרי שזכויות הבנייה הן משותפות לכלל הדיירים, כגון הוספת מרפסות המצריכה אישור מטעם מספר דיירים בצוותא.
אחד מיעדן העיקריים של זכויות הבנייה, אשר נפסקות על-ידי הרשות לתכנון מטעם הרשות המוניציפלית הרלוונטית, הוא לתחם את היקפה של הבנייה על המגרש.
למעשה, בעת בואנו לבדוק את זכויות הבנייה, הרי שמטרתנו היא לבחון את מספר המ"ר עליהם נוכל לערוך פרויקט בנייה.
את זכויות הבניה אנו נבחן בתכנית בניין עיר, הנקראת בראשי התיבות תב"ע.
זכויות הבנייה לשטח מסוים, מוחלטות על-ידי הרשות המוניצפלית הרלוונטית באופן הנתון לשיקול דעתה בלבד.
זכויות הבנייה אמנם מגדירות עבורנו את השטח המקסימלי עליו ניתן לבנות, אך חשוב לציין כי אין זה אומר שעלינו לנצל את מלוא הזכויות לבנייה על הקרקע.
עם זאת, יצוין כי אל לנו לחרוג מזכויות הבנייה, דבר אשר עלול לגרור נקיטת צעדים משפטיים מטעם הרשות המוניציפלית.
הוועדות המקומיות הן אלו אשר אמונות על מתן זכויות הבנייה, רישומן וקיומן בתב"ע.
מקרה נפוץ ובו נבחן את זכויות הבנייה על הקרקע, הוא בבואנו לקנות שטח עבור בנייתו של בית פרטי.
במסמך התב"ע נוכל לגלות כי אמנם רכשנו קרקע רחבת ידיים, אך התב"ע מאפשרת לנו לבנות מבנה המגיע עד 160 מ"ר. ואילו אנו ייעדנו את הקרקע למבנה שגודלו יהא 180 מ"ר.
חשוב לבחון את התב"ע היטב בטרם תכנונו של בית פרטי. כך לשם הדוגמה, אם ננצל את מלוא השטח על קומת קרקע, הרי שבעתיד, במידה ונרצה להוסיף קומה למבנה, לא נוכל לעשות זאת, אלא לאחר קבלת אישור מיוחד מטעם הוועדה לתכנון. יצוין כי מדובר בהליך מאתגר ויקר למדי.
כמו-כן, זכויות הבנייה ייבדקו בעת בואנו לערוך שיפוצים והשבחה למבנה משותף, בעבור בחינת תוספות בנייה כאלו ואחרות.
את זכויות הבנייה לרוב נצטרך לבצע אל מול העירייה / הרשות הרלוונטית עצמה.
מחלקות ההנדסה השונות של הרשויות, הן אלו שלרוב אמונות על הפקתו של המסמך, לרוב בכפוף לתשלום אגרה סמלית.
חלק מן העיריות אשר פועלות במרחב המקוון, מאפשרות לקבל את המידע באמצעות אתר האינטרנט שלהן. חלק מן העיריות מנגד, מצריכות, גם בימינו אנו, הגעה פרונטלית אל האגף בעירייה.
במידה ורכשתם קרקע לצורך בנייה, הרי שחשוב לבחון את זכויות הבנייה בטרם החתימה על העסקה.
זכויות אשר יגבילו את תוכניותיכם העתידיות, עלולות להוות לא רק מפח נפש, וייתכן וגלומים בכך הפסדים כלכליים משמעותיים.
בבנייה פרטית, מרבית האדריכלים המספקים שירות ללקוחותיהם, בוחנים את הנושא ומספקים את המידע. במידה ואתם עורכים את הפרויקט באופן עצמאי לחלוטין, ערכו בדיקה זו בהקדם, ובררו על התהליך הנדרש מטעם הרשויות המקומיות.
ברוכים הבאים למשרדי, שמי מיטל אוטמזגין, עורכת דין לענייני דיני נדל"ן.
את המאמר שלהלן, כתבתי כחלק מפרויקט נרחב יותר ובו אנו פועלת להנגשת מושגי יסוד בתחום המקרקעין.
זהו גם הקו המנחה אותי במתן מעטפת משפטית מלאה לכל לקוח ולקוחה. בכל שאלה והתייעצות, אני מזמינה אתכם להשאיר לי פניה באתר, לכתוב לי בוואטסאפ או ליצור איתי קשר טלפוני ישיר.
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
