ייאמר על הסף כי למעשה לא קיים כל חוק בשם "חוק שכירות הוגנת", אלא המדובר בכינוי בלבד שניתן לתיקון 1 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, אשר נכנס לתוקף ביום 19.9.2017.
כלומר, אין המדובר בחוק חדש, כי אם בתיקון לחוק ותיק שקיים מזה שנים רבות, אשר נועד לעדכן את הוראותיו ולהתאימן לשינויים הרבים שחלו מאז חקיקתו בשוק השכירות בכלל ובתחום השכירות למגורים בפרט.
חוק השכירות והשאילה נועד להסדיר את ההיבטים החוזיים של זכות השכירות והשאילה. אולם, מאז חקיקתו בשנת 1971, לא נעשה בו כל תיקון במשך שנים רבות, וזאת למרות השינויים הרבים שהתרחשו במהלכן בשוק השכירות, ובמיוחד בתחום השכירות למגורים, ואשר עוררו את הצורך לתקן את החוק כדי להסדיר היבטים שונים של הסכם השכירות למגורים, שכידוע הינו מהחוזים הנפוצים ביותר במשק.
מדובר, בין היתר, בסוגיות כגון האחריות לתיקון ליקויים בדירה, התשלומים שחלים על השוכר, גובה הערבות ועילות מימושה, ועוד.
הצורך בהסדרת סוגיות אלו נבע בעיקרו מפערי הכוחות הקיימים בין המשכירים לשוכרים מאחר שמדובר בשוק שבו הביקוש עולה על ההיצע במקומות רבים.
תיקון 1 לחוק השכירות נועד, איפוא, להסדיר את הסוגיות הללו, וזאת כדי להבטיח התנהלות תקינה של שוק השכירות למגורים, הגברת הוודאות לגבי מהות החיובים והזכויות של שני הצדדים להסכם השכירות, ובעיקר קביעת הסדרים הוגנים יותר כלפי השוכרים (אם כי חלק מהוראות התיקון מעגנות למעשה נוהגים שכבר היו מקובלים בענף השכירות). עם זאת, התיקון נמנע מלקבוע כללים בכל הקשור לפיקוח על מחירי שכר הדירה.
למרות שכבר חלפו שנים מאז חקיקת תיקון 1 לחוק השכירות, לא כולם מודעים להוראותיו ומקפידים על קיומן, דבר שפוגע בעיקר בציבור השוכרים, עליהם נועד התיקון להגן. לפיכך, במיוחד לציבור זה מומלץ להכיר את הוראותיו העיקריות של התיקון ולעמוד על קיומן.
פרק א' של חוק השכירות והשאילה עוסק בזכות השכירות, פרק ב' בזכות השאילה, ופרק ג' בשונות.
תיקון 1 לחוק השכירות מבצע שינויים שונים לכל אורכו של החוק, ובעיקר בפרק א' שלו, שכאמור עוסק בזכות השכירות.
שינויים אלו עוסקים בסוגיות שונות, כגון התאמת המושכר למוסכם בין הצדדים והסתמכות על אי־התאמה (סעיף 6 לחוק), מסירת הזכויות במושכר לשוכר כשהן חופשיות מכל זכות נוגדת של צד שלישי (סעיף 6א לחוק), חובת תיקון המושכר שחלה על השוכר (סעיף 7 לחוק), תוקפה של תניית פטור מאחריות המשכיר לאי־התאמה או פגם במושכר (סעיף 8), תרופות בשל אי תיקון התאמה או פגם על ידי המשכיר (סעיף 9 לחוק), ביצוע שינויים במושכר על ידי השוכר (סעיף 16א לחוק), השבת המושכר בסיום השכירות (סעיפים 20 ו-20א לחוק), זכות השוכר כלפי צד שלישי (סעיף 21 לחוק), ועוד.
השינוי העיקרי שנכלל בתיקון 1 לחוק הינו הוספת "סימן ו': חוזה שכירות למגורים" לפרק א' של החוק, אשר מכיל את סעיפים 25א – 25ט"ו, המפורטים להלן:
סעיף 25ט"ו לחוק מגדיר מהן הדירות שמשמשות למגורים שהתיקון, וליתר דיוק, סעיפים 25א – 25י"ד, אינם חלים עליהן.
מדובר בדירות שמושכרות לתקופות קצרות, עד 3 חודשים, או לתקופות ארוכות, מעל 10 שנים, דירות יוקרה שמושכרות בתמורה לסכום שעולה על 20,000 ₪, דירות בבתי מלון, דיור מוגן, מעונות סטודנטים, ועוד.
דירה שאינה ראויה למגורים הינה דירה שמתקיים בה אחד התנאים המנויים בתוספת הראשונה לחוק, לפיהם המדובר בדירה שאין לה מערכת חשמל, מערכת ניקוז, מערכת מים, פתחי אוורור ודלת כניסה, או שיש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות או בריאות השוכר, ועוד.
סעיף 25ו לחוק קובע שעל המשכיר למסור לשוכר את הדירה כשהיא ראויה למגורים. אם המשכיר מסר את הדירה כשהיא איננה ראויה למגורים, אזי המדובר בהפרת חוזה השכירות, שמקנה לשוכר את הזכות לבטל את החוזה בכל עת. לא ניתן להתנות על הוראה זו.
סעיף 25ב לחוק קובע שחוזה השכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר, אולם אין באי קיום הוראה זו כדי לגרוע מתוקפו של חוזה שלא נערך כך. בנוסף, יש למסור חתום מהחוזה לכל אחד מהצדדים (סעיף 25ב לחוק).
סעיף 25ג לחוק קובע שחוזה השכירות צריך לכלול, בין השאר, גם את כל הפרטים המהותיים שמופיעים בתוספת השניה לחוק, כגון כתובת הדירה, שמות הצדדים, תיאור הדירה, תקופת השכירות, דמי השכירות, תשלומים נוספים, פגמים וליקויים מהותיים בדירה שידועים למשכיר, ועוד.
מעוניינים בקבלת ייעוץ משפטי? השאירו פניה:
או התקשרו: 054-9433560
סעיף 25ח לחוק קובע שהשוכר אחראי לתיקון כל פגם שנגרם בדירה עקב שימוש בלתי סביר בה, ואילו המשכיר חייב לתקן כל פגם אחר.
אם מדובר בפגם דחוף, קרי, פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר, עליו לתקנו תוך זמן סביר ולא איחור מ- 3 ימים מדרישת השוכר, ואם מדובר בפגם לא דחוף, עליו לתקנו תוך זמן סביר ולא יאוחר מ- 30 ימים מדרישת השוכר. לא ניתן להתנות על הוראות אלו אלא לטובת השוכר.
סעיף 25י לחוק קובע שהמשכיר רשאי לדרוש מהשוכר ערובה שכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, לרבות ערבות בנקאית או מזומן, שגובהה לא יעלה על סכום של 3 חודשי שכירות, או שליש מתקופת השכירות, לפי הנמוך מביניהם.
בנוסף, המשכיר יהיה רשאי לממש את הערבות רק במקרים בהם השוכר לא שילם את דמי השכירות או תשלומים אחרים שהוא חב בהם, לא תיקן פגמים שבאחריותו לתקן, ולא פינה את הדירה בתום תקופת השכירות.
לא ניתן להתנות על הוראות אלו אלא לטובת השוכר.
סעיף 25י"ב לחוק קובע שעל המשכיר להודיע לשוכר, זמן סביר לפני סיום תקופת השכירות לפי החוזה, האם ברצונו להאריך את תקופת השכירות ובאילו תנאים.
אם ניתנה לשוכר בחוזה אופציה להארכת תקופת השכירות, עליו להודיע למשכיר האם הוא מעוניין לממש אותה תוך 60 יום לפני סיום תקופת השכירות.
לא ניתן להתנות על הוראות אלו אלא לטובת השוכר.
סעיף 25י"ג לחוק קובע שאם חוזה השכירות כולל תנאי שמקנה למשכיר זכות לביטול החוזה שלא בשל הפרתו על ידי השוכר, אזי לתנאי זה יהיה תוקף רק אם יש תנאי זהה לגבי השוכר, קרי, תנאי שמקנה שוכר זכות לביטול החוזה שלא בשל הפרתו על ידי המשכיר.
במקרה כזה, על המשכיר להודיע לשוכר על ביטול החוזה לפחות 90 ימים מראש, ואילו על השוכר להודיע למשכיר על ביטול החוזה לפחות 60 ימים מראש.
לא ניתן להתנות על הוראות אלו אלא לטובת השוכר.
סעיף 25י"ד לחוק קובע מהן הוראות התיקון שהצדדים אינם רשאים עליהם להתנות עליהם, כלומר, מהן הוראות התיקון שהצדדים אינם רשאים לקבוע לגביהן תנאים סותרים בחוזה השכירות:
ברוכים הבאים, שמי מיטל אוטמזגין עורכת דין לדיני נדל"ן בבאר שבע, מלווה עסקאות נדל"ן לרבות הסכמי שכירות, וייצוג שוכרים ומשכירים.
בכל שאלה והתייעצות עם עורך דיני מקרקעין, ניתן לכתוב לי בוואטסאפ, להשאיר לי פניה באתר או ליצור עמי קשר טלפוני ישיר.
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
