בין אם אתם מוכרים דירה ובין אם אתם רוכשים דירה, אחת הסוגיות המשמעותיות ביותר במו"מ לכריתת הסכם מכר דירה יד שניה, לאחר שכבר סיכמתם כמובן את סכום התמורה הכולל עבור הדירה, הינה קביעת לוח התשלומים עבור הדירה.
סוגיה זו כוללת את קביעת מספר התשלומים, סכומי התשלומים, מועדי התשלומים, ותנאי ביצוע התשלומים.
קביעת התשלומים נעשית בהתאם לנסיבותיו הספציפיות של כל מקרה לגופו, אולם בדרך כלל מקובל לחלקם באופן הבא:
כדי לקבוע את פרטי לוח התשלומים של הדירה, יש תחילה לערוך בירור מקדמי לגבי סוגיות שונות, ורק לאחר מכן לגשת לקביעת פרטים אלו באופן קונקרטי, וזאת כפי שיוסבר להלן.
הבירור המקדמי לצורך תכנון לוח התשלומים, נעשה לגבי כל אחד מהצדדים ובאופן הבא:
לגבי המוכרים, יש לברר האם זכות הבעלות שלהם בדירה כפופה למשכנתא שיש לסלקה או לאו. ככל שהסתבר שאכן רובצת משכנתא על זכות הבעלות של המוכרים בדירה, יש לברר מהו סכום יתרת ההלוואה שיש עדיין לסלקה, וזאת באמצעות מכתב כוונות שיופק לשם כך ע"י הבנק, אותו רצוי גם לצרף כנספח להסכם המכר.
בנוסף, יש לברר האם המוכרים מנהלים מו"מ במקביל לצורך רכישת דירה אחרת באמצעות כספי התמורה עבור הדירה שהם מוכרים כעת לקונים, שאז יש להתחשב גם במו"מ הנ"ל, כפי שיוסבר בהמשך הדברים להלן.
לגבי הקונים, יש לברר האם כבר יש להם את כל ההון העצמי שדרוש לצורך מימון רכישת הדירה, וזאת באופן זמין ונזיל, או שאולי הם זקוקים לשם כך לגייס הון נוסף בדרכים אחרות, כגון:
ככל שהכספים לצורך מימון רכישת הדירה אינם נמצאים בידי הקונים באופן עצמי, זמין, ונזיל, יש לבדוק מתי הכספים הנוספים שהם יגייסו לצורך מימון הרכישה יהיו בידיהם, ובהתאם לכך לתכנן את לוח התשלומים, תוך הקפדה על לקיחת מקדמי ביטחון, על מנת שלא להיות בלחץ של לו"ז תשלומים צפוף מדי, וללא מרווחי זמן מספיקים ביניהם.
בנוסף, יש לברר האם לקונים יש כבר דירה משלהם שלגביה הם מנהלים במקביל מו"מ לצורך מכירתה כדי לממן באמצעותה את רכישת דירת המוכרים, שאז יש להתחשב גם במו"מ הנ"ל, כפי שיוסבר בהמשך הדברים להלן.
קונים, שימו לב: קחו בחשבון שעליכם להקפיד מאד בעת תכנון לוח התשלומים, ובאופן שלוקח בחשבון את כל האלמנטים שרלוונטיים לגביו, וזאת לבל תגיעו חלילה למצב שבו לא תוכלו לעמוד בלוח התשלומים, ולהפר הפרה יסודית את ההסכם. שכן, במקרה כזה, המוכרים יהיו זכאים לבטל את ההסכם, ואף לגבות מכם את סכום הפיצויים המוסכמים בגין הפרתו היסודית של ההסכם, שבד"כ הינו בשיעור של 10% מסכום כל התמורה, באמצעות ניכוי סכום זה מסכום המקדמה ששילמתם להם, לפני שהוא יוחזר אליכם לאחר ביטול ההסכם.
ולכן, קונים שלמשל מעוניינים ליטול הלוואת משכנתא מהבנק, חייבים לפנות לבנק מבעוד מועד לפני חתימת ההסכם ולקבל ממנו אישור עקרוני בכתב, שמציין את הסכמתו העקרונית של הבנק לתת לקונים הלוואה בסכום ותנאים מסויימים, לפי הנתונים של הקונים ושל הדירה, ובכפוף לאימותם.
חשוב גם להקפיד למסור לבנק נתונים אמיתיים ומהימנים לצורך קבלת הלוואת המשכנתא, כדי לא לתת לבנק סיבה שלא לתת לכם בדיעבד את ההלוואה לכשיתברר שנתונים אלו אינם נכונים. ברוב מוחלט של הסכמי המקרקעין אי קבלת המשכנתא איננה מהווה עילה לגיטימית לביטול ההסכם על ידי הקונים, גם אם הדבר מביאם למצב של הפרה יסודית מצידם של ההסכם.
לאחר בירור כל הסוגיות הללו, ניתן לפנות לקביעה קונקרטית של לוח התשלומים, שכולל את תשלומי המקדמה, הביניים, ויתרת התמורה.
לגבי כל אחד מהתשלומים הללו יש לקבוע את מועדו, סכומו, והתנאים לביצועו.
את הפרטים הללו יש לקבוע כמובן בהתאם לנסיבותיו הספציפיות של כל מקרה לגופו, אולם ככלל מקובל לקבעם בהתאם לעקרונות שיפורטו להלן.
התשלום הראשון הינו תשלום המקדמה, שמשולם בצ'ק בנקאי כבר במעמד חתימת החוזה, ונועד לשמש כמעין דמי רצינות של הקונים.
גובה התשלום הראשון הינו בד"כ בשיעור של כ-10% עד 20% מסכום התמורה, ועליו להתבצע מההון העצמי והנזיל של הקונים (להבדיל מהלוואת משכנתא, למשל).
כדי להבטיח את זכויות הקונים, תשלום המקדמה צריך להתבצע כנגד רישום הערת האזהרה לטובת הקונים על הדירה, ומסירת מסמכי רישום העברת הזכויות בדירה (חוץ מאישורי המסים), לידיו הנאמנות של ב"כ המוכרים.
באופן פרקטי, תשלום המקדמה מתבצע באמצעות מסירת הצ'ק בנקאי לידיו הנאמנות של ב"כ המוכרים, בד"כ למשך כ-3 ימי עסקים, על מנת לאפשר לקונים לרשום את הערת אזהרה שלטובתם במהלך פרק זמן זה.
תשלום הביניים מתבצע במהלך התקופה שבין חתימת החוזה לתשלום יתרת התמורה, במועד ובסכום שייקבעו לפי זמינות הכספים בידי הקונים.
ככל שהכספים עדיין אינם נמצאים בידי הקונים במועד חתימת החוזה, כמו, למשל, במקרה של כספים שאמורים להתקבל באמצעות הלוואת משכנתא, או כספים שאמורים להשתחרר מתוכניות חיסכון, או כספים שאמורים להתקבל מההורים, יש לקבוע את מועד תשלום הביניים וסכומו לפי המועד שבו הכספים יגיעו בפועל לידי הקונים, תוך לקיחת מקדמי ביטחון מבחינת הזמנים.
בנוסף, אם מי מהצדדים מנהל מו"מ נוסף במקביל לחתימת הסכם אחר, עם צד שלישי, בעל לוח תשלומים משלו, יש לקחת גם עובדה זו בחשבון. כלומר, אם המוכרים מנהלים במקביל מו"מ כדי לרכוש דירה אחרת באמצעות כספי התמורה עבור מכירת הדירה שלהם, ו/או אם הקונים מנהלים במקביל מו"מ לצורך מכירת דירתם הנוכחית כדי לממן באמצעותה את רכישת דירת המוכרים, יש לקחת בחשבון את לוחות התשלומים של המו"מ המקבילים עם הצדדים השלישיים לצורך קביעת לוחות התשלומים של הסכם המכר הנדון.
תשלום הביניים לא חייב לכלול תשלום אחד בלבד, ויכול לכלול מספר תשלומים.
תשלום הביניים גם לא חייב להתבצע בצ'ק בנקאי, ויכול להתבצע בצ'ק רגיל.
אם הקונים מתכוונים ליטול הלוואת משכנתא מבנק כדי לממן את יתרת עלות רכישת הדירה מעבר לתשלום המקדמה, יש לקחת בחשבון לצורך קביעת מועד תשלום הביניים וסכומו גם את פרק הזמן שיידרש לצורך הטיפול בנושא זה עד להמצאת הכספים ע"י הבנק.
חשוב להיות מודע לכך שמדובר בתהליך מורכב וממושך, שבד"כ צפוי להימשך כ-30 עד 60 יום, ולכן מומלץ לקבוע את תשלום הביניים לפחות כחודשיים (60 יום) לאחר מועד תשלום המקדמה.
תהליך הטיפול בקבלת הלוואת המשכנתא הינו תהליך שכולל שלבים רבים, שכוללים את חתימת מסמכי המשכנתא ע"י הקונים והמוכרים ואימות החתימות ע"י עו"ד; חתימת הקונים על יפוי כח לבנק בפני נוטריון; הזמנת שמאי מקרקעין מתוך רשימת שמאי הבנק ע"י הקונים לצורך תיאום ביקורו בדירה לשם הכנת חוות דעת שמאית עליה; רישום הערת אזהרה על הדירה לטובת הבנק בטאבו וברשם המשכונות; עריכת ביטוח משכנתא (שכולל ביטוח חיים וביטוח מבנה), ועוד.
מאחר שעל הקונים להתחיל בתשלום ההחזרים החודשיים לבנק כבר עם נטילת המשכנתא, רצוי גם לקבוע את מועד תשלום הביניים סמוך ככל הניתן למועד תשלום יתרת התמורה וקבלת החזקה הפיזית בדירה, במיוחד במקרה שבו הקונים מתגוררים בשכירות, וזאת כדי למנוע מצב של כפל תשלומים, הן עבור דמי השכירות והן עבור החזר המשכנתא.
אם רובצת משכנתא על זכות הבעלות של המוכרים, סכום תשלום הביניים ייקבע לפי סכום יתרת ההלוואה לפי מכתב כוונות עדכני שיונפק על ידי הבנק מספר ימים לפני המועד החוזי של תשלום הביניים, וישולם ישירות לבנק של המוכר, ולא למוכר עצמו, לצורך סילוק יתרת ההלוואה וביטול רישום המשכנתא בטאבו וברשם המשכונות.
מקובל גם לקבוע שהתשלום שלאחריו יבוצע רק בכפוף להמצאת מסמכים שמעידים על סילוק המשכנתא, ואשר כוללים נסחים נקיים מרישום המשכנתא הן מטעם הטאבו והן מטעם רשם המשכונות.
עם זאת יוער כי ככל שהדבר אפשרי, לעתים ניתן לדלג על תשלום הביניים, ולגשת ישירות לתשלום יתרת התמורה.
תשלום יתרת התמורה למוכרים יבוצע בצ'ק בנקאי כנגד מסירת החזקה הפיזית בדירה ומסמכי העברת הזכויות בדירה על שם הקונים בטאבו או בכל מרשם אחר (ברשות מקרקעי ישראל או החברה המשכנת) לידי הקונים.
מסמכי העברת הזכויות כוללים בעיקרם שטר מכר/העברת חכירה; יפוי כח בלתי חוזר מטעם המוכר לרישום העברת הזכויות; יפוי כח מטעם הקונה לביטול רישום הערת האזהרה; ואישורי מסים, שכוללים את אישור מס שבח ואישור העיריה לטאבו בדבר העדר חובות והיטל השבחה.
כל המסמכים אמורים להיות מוחזקים בידיו הנאמנות של ב"כ המוכרים כבר במועד חתימת החוזה ותשלום המקדמה, למעט אישורי המסים שאותם על המוכר לקבל מרשות המסים והרשות המקומית.
לפיכך, יש לקחת בחשבון שייתכן שהמוכר לא יספיק לקבל את אישורי המסים עד למועד תשלום יתרת התמורה, ולכן יש לקבוע שסכום מסויים מיתרת התמורה לא ישולם למוכרים במועד זה אלא יופקד בידיו הנאמנות של ב"כ המוכרים, לצורך הבטחת קבלת אישורי המסים ומסירתם לקונים.
סכום הנאמנות ייקבע לפי הערכת סכום התשלומים שיהיה על המוכרים לשלם לרשויות מס שבח ו/או העיריה לצורך קבלת אישורי המסים מהם (ניתן לערוך תחשיב סימולציה אונליין לשם כך), והוא ישוחרר לידי המוכרים רק לאחר המצאת האישורים לקונים.
בנוסף, יש לקחת בחשבון לצורך קביעת סכום יתרת התמורה ומועד תשלומה סוגיות שונות, כגון סוגיית זמינות כספי הקונים כפי שצויין לעיל, מועד פינוי הדירה של המוכרים (ככל שהם גרים בה או שהיא מושכרת לצד שלישי); המועד שבו על הקונים לפנות את הדירה שלהם (ככל שהדבר נדרש כלפיהם); וכיו"ב.
במקרים מסויימים, שהינם נדירים ויוצאי דופן, ניתן לערוך עסקת מכר חד תשלומית, שמכונה גם "עסקת מזומן".
במסגרת עסקה זו, כל תשלום התמורה עבור הדירה משולם ע"י הקונים בתשלום אחד בלבד, במעמד חתימת החוזה, וכנגד הפעולות הבאות:
מטבע הדברים, מקובל לערוך עסקת מזומן במקרים שבהם לקונים יש את כל ההון העצמי לצורך מימון רכישת הדירה, והדירה עצמה פנויה ונקיה מכל זכות של צד שלישי, כגון משכנתא, שכירות, וכיו"ב, כך שהיא מוכנה למסירה פיזית מיידית לקונים.
משרד עורכי דין למקרקעין מיטל אוטמזגין מענק מעטפת משפטית מלאה ללקוחותיו הבאה לידי ביטוי הן בשירות והן במתן מידע המאפשר לרוכשים / המוכרים להיות חלק בלתי נפרד מן העסקה ומהלכיה.
אנו שמחים להביא בפניכם שורה של מדריכים משפטיים מפורטים, וכן ניתן להתרשם מעוד מגוון מאמרי מידע נוספים בבלוג שבאתר.
בכל שאלה והתייעצות בנושא ייעוץ ברכישת דירה או מכירת דירה, אנו מזמינים אתכם לכתוב לנו בוואטסאפ, ליצור איתנו קשר טלפוני או להשאיר פניה באתר.
נשמח להפנותכם לשני מדריכים מקיפים נוספים: מדריך קניית דירה | מדריך מכירת דירה
טלפון נייד: 054-9433560
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
