גם נכון לכתיבתן של שורות אלו, פרויקטים לתמ"א 38 עודם מתקיימים. על אף חוסר הוודאות השורר בעניין עתידו הרחוק-קרוב של פרויקט ארצי זה, דיירים ודיירות רבות מבקשים להשביח את נכסם בין אם לשם שיפור איכות המגורים וחידוש הבניין, ובין אם לצורך העלאת ערכו ומכירתו בתשואה נאה.
ככלל, תכנית המתאר הארצית נועדה לחזק מבנים וותיקים קיימים מפני התרחשותה של רעידת אדמה. כל מבנה אשר עומד במלוא התנאים הנדרשים, יכול לעבור תהליך של חידוש המבנה, הוספת מעלית וביצוע שדרוגים משמעותיים כגון הוספת מרפסת.
אולם לצד הברכה שעשויה לבוא עם פרויקט תמ"א 38, הרי שיש לקחת בחשבון גם את הסוגיות הנלוות אליו אשר יכולות לאתגר את הדיירים לאורך תקופת הבנייה.
נשים לרגע בצד את הקשיים המובנים מאליהם הכרוכים בהפיכת ביתנו וסביבתנו לאתר בניה ולפרק זמן ממושך. הרי שמדובר בעסקה לכל דבר אשר נרקמת בין הדיירים לבין הקבלן / היזם. צעדים מחושבים היטב הם בגדר הכרח בהתקשרות מסוג זה, וזאת כדי להבטיח פרויקט מוצלח ושמשמר את זכויותיהם של הדיירים.
פרויקט תמ"א 38 אשר נועד לחידוש מבנה, עונה גם לשם תמ"א 38/1.
עבור דיירי המבנה הרי שמדובר בהשקעה כדאית למדי, ובמהלכה הקבלן הוא זה אשר נדרש לכל ההוצאות, ואילו הדיירים, עם סיומו של התהליך, רק ירוויחו בניין משופץ, דירה מורחבת ונכס שערכו עלה לעין שיעור.
להלן זכויותיהם של הדיירים אותן חשוב להכיר:
חריגות בנייה הינן עבירה על החוק אשר חושפת את בעלי הנכס אל מול קנסות כבדים, צווי הריסה ולעתים אף עונש מאסר. כדי למנוע זאת, יש להסדיר את תוספת הבנייה ולקבל עליה רישוי מסודר.
תהליך ההסדרה והרישוי, אורך זמן רב, וכן הוא כרוך בתשלום כספי בלתי מבוטל.
לעומת זאת, דיירים במסגרתו של פרויקט תמ"א 38, זכאים לתוספת בנייה עבור הוספתו של ממ"ד וכן עבור מרפסת ומחסן.
בדיקה קפדנית ותיאום ציפיות אל מול הקבלן הוא בגדר הכרח, וזאת לאור העובדה שלא כל מבנה מזכה את הדיירים בתוספות הכתובות בחוק.
חלקו החיצוני של המבנה בהחלט יכול להשפיע על מחירו, וכן גם להנעים את תחושתם של הדיירים והדיירות.
כחלק מחובותיו של הקבלן כלפי הדיירים, עליו להתחייב לשיפוץ חזית הבניין, לרבות מרחביו הציבוריים הנוספים כגון חדר המדרגות והלובי.
שדרוגן של תשתיות המבנה אף הוא חלק מתכנית המתאר הארצית.
השדרוג כולל תשתיות מים וגז במרחב הציבורי של המבנה. יש לציין כי אין הדבר מקנה לדיירים את הזכות לדרישת שיפור תשתיות בשטח דירתם.
לשם כך, יש לבחון שיפוץ חיצוני.
מעוניינים בייעוץ משפטי? השאירו פניה באתר:
או התקשרו: 054-9433560
האפשרות השניה העומדת לרשותם של הדיירים היא פרויקט תמ"א מסוג 38/2.
זהו פרויקט שבמסגרתו הורסים את הבניין ומקימים מבנה חדש לחלוטין.
יש לציין מראש, כי זוהי איננה תכנית פינוי-בינוי. הפרקטיקה אמנם זהה, אך היקף התכנית הוא שונה.
במסלול של תמ"א 38/2 הרי שמדובר בהריסת מבנה יחיד בודד, ואילו בפרויקט פינוי-בינוי הרי שמדובר במתחם רחב ידיים ובמקרים מסוימים אף בשטח של שכונה שלמה.
ראשית כל, דיירים שמבנה מגוריהם נהרס כחלק מפרויקט זה, זכאים לקבלת מימון עבור דיור חלופי, וזאת מטעמו של הקבלן / היזם.
על אף שמדובר בזכות בה מחזיקים הדיירים, הרי שיש לבחון זאת היטב ולהסדיר את היחסים במסגרתו של חוזה מוסכם.
מתוקף כך שהדיירים הסכימו להרס הבניין הקיים ולהקמת מבנה חדש, הרי שהם זכאים למבנה העומד בכל התקנים הנהוגים כיום במדינת ישראל.
תקנים אלו כוללים בין היתר ממ"ד ומעלית.
מטבע הדברים שהסכמה על הרס המבנה, מצריכה דיון ממושך בין כלל הדיירים.
היבט זה משתקף גם בקריטריונים הנדרשים למתן האור הירוק לפרויקט: בעוד שבפרויקט התמ"א הראשון לצוין, די בהסכמתם של 66% מכלל הדיירים, הרי שפרויקט תמ"א 38/2 מצריך את הסכמתם של 80% מסך הדיירים.
ייצוגם של הדיירים על-ידי עורך דין מקרקעין מומחה לתמ"א 38, איננו חובה, אך בהחלט יכול להיות לעזר רב.
ההתנהלות אל מול הקבלן / היזם מציבה לא אחת את הדיירים והדיירות בפני גורם מנוסה, גורם שלמרבה הצער אף יכול לנצל את ניסיונו הרב אל מול אנשים פרטיים המקיימים מולו עסקת נדל"ן.
עורך דין נדל"ן יכול להתוות את כל הסעיפים המגבילים את הקבלן ולתרגם את חובותיהם וזכויותיהם של שני הצדדים אל תוך חוזה כתוב ומפורט.
עמידה על זכויותיכם עם ייעוץ משפטי הולם תמנע את היתכנותה של התקשרות הפוגעת באיכות חייהם של הדיירים, המהווה מושא לדאגה ולמעקב מתמיד.
ברוכים הבאים למשרדי, שמי מיטל אוטמזגין, עורכת דין למקרקעין בבאר שבע וסביבתה הקרובה.
בכל שאלה והתייעצות בנושא דיני מקרקעין, אני מזמינה אתכם לשלוח לי הודעה בוואטסאפ, להשאיר לי פניה לקבלת שיחה חוזרת או ליצור עמי קשר טלפוני ישיר.
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
