תפקידו של עורך דין בחוזה שכירות

עו"ד מיטל אוטמזגין

תוכן עניינים

מדוע חשוב להיעזר בעו"ד מקרקעין לצורך עריכת הסכם שכירות?

כידוע, חוזה שכירות הינו חוזה נפוץ מאד בתחום הסכמי המקרקעין, אם לא הנפוץ שבהם, וזאת בין אם המדובר למטרת שכירות, ניהול עסק, או כל מטרה אחרת. עם זאת, ובשונה בהסכמי מכר מקרקעין, קיימת נטיה בקרב המשכירים להקל בהם ראש, ולהסתפק בנוסח סטנדרטי ושטחי של הסכם שכירות שנמצא באינטרנט, במקום לערוך אותם בליווי מקצועי של עו"ד, וזאת על מנת לחסוך בתשלום שכר הטרחה. 

אולם, המציאות מראה שהתנהלות זו דווקא מובילה לכך ששכרם יוצא בהפסדם כאשר הם נקלעים למחלוקות וסכסוכים עם שוכרים שמפרים את ההסכם. לדוגמא, כאשר השוכרים אינם עומדים בתשלומי דמי השכירות ויתר התשלומים שמוטלים עליהם לפי ההסכם ו/או אינם שומרים על הנכס כראוי ו/או אינם מפנים את הנכס בזמן וכיו"ב. עקב כך, נאלצים השוכרים הללו  לנהל הליכים משפטיים מייגעים וממושכים כנגד השוכרים בבית המשפט ולשכות ההוצל"פ, שכרוכים בהשקעה ניכרת של כספים, זמן ואנרגיה נפשית. 

כתוצאה מכך, הנזקים, ההפסדים וההוצאות הכספיות הרבות שנגרמים להם בנסיבות אלו בשל חתימה על הסכם שטחי, פשטני, ולא מקצועי, עולים בהרבה על סכום שכר הטרחה שאותו ביקשו לחסוך לכאורה, וזאת בנוסף לעוגמת הנפש ובזבוז הזמן והאנרגיה. 

לעומת זאת, הסכם שכירות מקצועי, ברור, מפורט, ויסודי, אשר מגן היטב על הזכויות והאינטרסים של המשכיר, יאפשר להםמצד אחד להימנע ככל הניתן מלהיקלע למחלוקות מיותרות עם השוכרים, ומצד שני יעניק להם את מירב הסעדים במקרה שבו השוכרים יפרו חלילה את ההסכם. 

לייעוץ עם משרדנו השאירו פנייה:

או התקשרו: 054-9433560

מהם הנושאים שחשוב להקפיד לגביהם בעת עריכת הסכם השכירות?

ישנם מספר נושאים שחשוב מאד להקפיד לגביהם בעת עריכת הסכם השכירות על מנת להגן על האינטרסים של המשכיר. ליווי מקצועי של עו"ד בעת עריכת הסכם השכירות יבטיח את ביצועם בפועל וכראוי.

להלן עיקר הנושאים שחשוב להקפיד עליהם בעת עריכת הסכם השכירות:

בדיקת השוכרים ומצבם הפיננסי

רצוי לפגוש את השוכרים באופן אישי לפני תחילת המו"מ והחתימה על הסכם השכירות, ולנהל עמם שיחה קצרה על מנת לתהות על קנקנם ולברר ככל הניתן מהו הרקע והאופי שלהם. לשם כך מומלץ לשאול אותם על מקצועם, השכלתם, מקום עבודתם, מצבם הפיננסי, מצבם המשפחתי, האם יש להם בעלי חיים (למי שזה חשוב לו ואיננו מעוניין לאפשר הכנסת בעלי חיים לדירה), וכיו"ב. חשוב גם לבקש מהם צילומים של תעודת הזהות (כולל הספח). 

כדי לוודא את מצבם הפיננסי של השוכרים ויכולתם הכלכלית לעמוד בתשלומי דמי השכירות ויתר התשלומים שמוטלים עליהם לפי ההסכם, מומלץ לבקש מהם גם שלושה תלושי משכורת אחרונים (או אישור מטעם רו"ח במקרה של שוכר עצמאי). 

כאשר מדובר בשכירות של נכס מקרקעין בעל דמי שכירות גבוהים, כגון בית עסק רחב ידיים, ובמיוחד כשמדובר בשכירות לטווח ארוך, מומלץ לברר יותר לעומק את מצב האיתנות הפיננסית של השוכרים, ולרבות באמצעות דו"ח אשראי שמונפק על ידי אחת מחברות דירוג האשראי כגון  BDI או D&B. מדובר בדו"ח שמונפק לפי חוק שירות נתוני אשראי, תשע"ו-2016, ואשר מעניק לנבדק ציון שמדרג את מוסר התשלומים שלו בהסתמך על נתונים שנמסרו למאגר הנתונים הארצי על ידי גורמים שונים, כגון הבנקים, חברות האשראי, לשכות ההוצל"פ, בתי המשפט, הממונה על הליכי חדלות הפרעון, ועוד. 

תקופת השכירות

תקופת השכירות הינה כמובן פרט בסיסי ביותר של הסכם השכירות, ולפיכך חשוב להגדיר אותה במפורש ולהקפיד על ציון מדוייק של מועדי תחילת וסיום השכירות. במידה שסוכם בין הצדדים על מתן אופציה להארכת הסכם השכירות, חשוב להגדיר את התנאים למתן האופציה, כגון משך תקופת האופציה, עד מתי על השוכר להודיע למשכיר שהוא מעוניין לממש את האופציה, ומה יהיה גובה שכר הדירה בתקופת האופציה. 

במידה שסוכם בין הצדדים על אפשרות לפינוי מוקדם של הנכס לפני סיום תקופת השכירות, יש להגדיר את התנאים לכך כגון הודעה בת מספר חודשים מראש של כל אחד מהצדדים לצד השני או המצאת דייר חליפי על ידי השוכר באותם תנאי שכירות ובכפוף לאישורו מראש של המשכיר. 

מטרת השכירות

חשוב לברר מראש את מטרת השכירות את השוכרים ולוודא שהיא מתאימה לייעודו החוקי של הנכס, ולרבות למטרת מגורים, עסק, משרד, וכיו"ב. במידה וקיים חשש שהשוכרים מתכוונים להשתמש בנכס למטרה שונה מהמטרה שלה הוא נועד, עדיף שלא להיכנס מלכתחילה לבעיות מיותרות ולא להשכיר להם את הנכס. 

הבטחת תשלום דמי השכירות ויתר התשלומים

כדי להבטיח את תשלום דמי השכירות, יתר התשלומים שמוטלים על השוכרים לפי ההסכם כגון תשלומי ארנונה, מים, וחשמל), וכן תשלום כיסוי נזקים שחלילה ייגרמו לנכס על ידי השוכרים, מומלץ לקבל מהשוכרים מראש, וכבר במעמד חתימת ההסכם, צ'קים דחויים לכל תקופת השכירות ובטוחות נוספות. 

הבטוחות המקובלות כוללות שטר חוב/כתב ערבות עם שני ערבים טובים ובעלי מעמד פיננסי איתן, צ'קים פתוחים לפקודת העיריה, תאגיד המים המקומי וחברת החשמל, צ'ק ביטחון, פיקדון כספי במזומן בגובה של דמי שכירות חודשיים, וערבות בנקאית אוטונומית. 

העברת חשבונות

כדי להבטיח את תשלום דמי השכירות, יתר התשלומים שמוטלים על השוכרים לפי ההסכם כגון תשלומי ארנונה, מים, וחשמל), וכן תשלום כיסוי נזקים שחלילה ייגרמו לנכס על ידי השוכרים, מומלץ לקבל מהשוכרים מראש, וכבר במעמד חתימת ההסכם, צ'קים דחויים לכל תקופת השכירות ובטוחות נוספות. 

הבטוחות המקובלות כוללות שטר חוב/כתב ערבות עם שני ערבים טובים ובעלי מעמד פיננסי איתן, צ'קים פתוחים לפקודת העיריה, תאגיד המים המקומי וחברת החשמל, צ'ק ביטחון, פיקדון כספי במזומן בגובה של דמי שכירות חודשיים, וערבות בנקאית אוטונומית. 

הפרות ופיצויים

חשוב להגדיר היטב איזו הפרה תיחשב להפרה רגילה של ההסכם, שמצריכה מתן ארכה לשוכר לצורך תיקון ההפרה לפני ביטול ההסכם,  ואיזו הפרה תיחשב להפרה יסודית שלו, אשר אינו מצריכה מתן ארכה כזו ומאפשרת לבטל את ההסכם באופן מיידי (לדוגמא, אי תשלום של דמי השכירות במועד). 

בנוסף, חשוב להגדיר מהם הסעדים שהמשכיר יהיה זכאי להם בגין הפרת ההסכם על ידי השוכר, כגון תשלום פיצויים, ולרבות פיצויים מוסכמים, דמי שימוש ראוי במקרה של אי פינוי הנכס במועד, וכדומה. 

סוגיות נוספות

נושאים חשובים שחשוב להגדיר כוללים את:

  • זכות המשכיר לבקר בנכס בתיאום מראש עם השוכר כדי לברר את מצב הנכס ולוודא את קיום סעיפי ההסכם על ידי השוכר
  • (אי) האפשרות לקזז תשלומים על ידי השוכר
  • זכות המשכיר להעביר את הבעלות בנכס במהלך תקופת השכירות בכפוף לשמירת זכויותיו של השוכר


התייחסות פרטנית לניסוחו חוזה שכירות, מצריכים כמובן סקירה מעמיקה של נכס הנדל"ן המדובר ויחד עם עורך דין המתמחה בתחום.

ייעוץ משפטי

משרדה של עו"ד מיטל אוטמזגין מתמחה בדיני הנדל"ן, ומספק מעטפת משפטית מלאה ללקוחותיו.

לבירורים מול עורך דין חוזה שכירות מקצועי, השאירו לנו פניה, כתבו לנו בוואטסאפ או צרו עמנו קשר טלפוני.

עו"ד מיטל אוטמזגין

עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.

לייעוץ משפטי השאירו פניה:

או התקשרו:

מאמרים מקצועיים נוספים:

לייעוץ עם משרדנו, השאירו פנייה: