משכירים רבים של נכסי מקרקעין נוטים שלא להיעזר בעו"ד לצורך ניסוח הסכם שכירות, ולהסתפק בנוסח לדוגמא של חוזה שכירות סתמי, לקוני, ופשטני אותו הם הורידו מהאינטרנט.
אולם, לא פעם מדובר בצעד שגוי, אשר בדיעבד גורם למשכירים הללו לבעיות ומחלוקות שונות מול השוכרים, ובמיוחד כשמדובר בשוכרים בעייתיים, כגון שוכרים אשר אינם משלמים את דמי השכירות, אינם מפנים בזמן את הנכס המושכר, אינם שומרים על תקינות המושכר, ועוד.
כתוצאה מכך נגרמים למשכירים הללו הפסדים ונזקים רבים, כמו גם עוגמת נפש משמעותית, שאותם ניתן היה למנוע או לפחות להקטין אם הם היו מסתייעים בעו"ד לצורך ניסוח הסכם השכירות.
לפיכך, מומלץ מאד להיעזר בעו"ד שמתמחה ומנוסה בדיני מקרקעין, על מנת שהוא ינסח עבורכם הסכם שכירות מקצועי ויסודי, אשר מתייחס ומסדיר את כל תנאי השכירות באופן מפורט, ברור, ומדויק ככל הניתן, שלא מותיר פתח לפרשנויות שונות ומחלוקות מיותרות. הסכם שכירות מקצועי הינו גם הסכם שצופה פני עתיד, ולוקח בחשבון כל מיני תרחישים בעייתיים שעלולים להתעורר, ובאופן כללי מגן היטב על זכויות המשכירים ומאפשר להם להתמודד טוב יותר עם שוכרים בעייתיים.
להלן פירוט הסעיפים העיקריים של הסכם השכירות שחשוב לתת עליהם את הדעת ולהקפיד על ניסוחם.
בתחילה יש להגדיר באופן ברור ומפורש את מטרת השכירות: למגורים או להפעלת עסק.
אם המושכר הינו מיועד לפי טיבו למגורים, יש להימנע מלהשכיר אותו למטרת הפעלת עסק, מאחר שהדבר עלול לגרום למשכיר לבעיות שונות ומיותרות.
שכן, השכרת נכס שמיועד לשימוש כמגורים, מהווה שימוש חורג שאסור לפי החוק, דבר שעלול לגרום למשכיר לבעיות שונות מול הרשות המקומית שבה נמצא הנכס.
בנוסף, אם המשכיר ירצה בעתיד למכור את הנכס למגורים תוך ניצול אחד מהפטורים ממס שבח שמוענקים בעת מכירת דירת מגורים מזכה, הוא עלול להיתקל בבעיות מול רשויות מיסוי מקרקעין, מאחר שאחד התנאים להגדרת דירת מגורים כדירה מזכה הינה שימוש הדירה למגורים בפועל.
חשוב כמובן גם להגדיר את תקופת השכירות של הנכס, ולציין במפורש את מועדי ההתחלה והסיום שלה.
אם הוסכם על ידי הצדדים על מתן אופציה לשוכר להאריך את תקופת השכירות, יש להגדיר את תקופת האופציה ותנאיה. בין היתר, יש לקבוע האם האופציה תינתן לתקופה של שנה אחת בלבד או יותר, כמה זמן מראש יהיה על השוכר להודיע למשכיר על רצונו לממש את האופציה, ומה יהיו דמי השכירות בתקופת מימוש האופציה (האם הם יעלו או יישארו אותו הדבר).
אם הוסכם על ידי הצדדים על מתן זכות לשוכר לקצר את תקופת השכירות, גם במקרה כזה יש לקבוע את תנאיה, ולמשל, כמה זמן מראש יהיה על השוכר להודיע למשכיר על רצונו לקצר את תקופת השכירות, האם עליו להמציא דייר חליפי במקומו, וכיו"ב.
בנוסף, יש לקבוע בהסכם סעיף לפיו גם המשכיר יהיה זכאי לקצר את תקופת השכירות, ולמשל במקרה שבו שהמשכיר יהיה מעוניין למכור את הנכס כשהוא פנוי, או השוכר פשט את הרגל, או שאחד הערבים פשט את הרגל/נפטר/עזב את הארץ, וכיו"ב.
יש לנקוב בסכום דמי השכירות באופן ברור, רצוי גם במילים ולא רק במספרים, ולהבטיח את תשלומם באמצעות הפקדת צ'קים דחויים בידי המשכיר מראש ועבור כל תקופת השכירות (אם אחד הצ'קים "יחזור", כלומר יחולל ולא יכובד על ידי הבנק, ניתן יהיה להגישו לביצוע בלשכת ההוצל"פ כדי לגבות את סכום החוב).
בנוסף, יש לציין שהשוכר ישא באחריות לשלם את כל תשלומי החשבונות השוטפים שמוטלים על מחזיק הנכס, כגון חשמל, מים, ארנונה, גז, ועד בית, ועוד, וזאת במועדם ובמלואם.
כדי להבטיח את תשלומי החשבונות השוטפים על ידי השוכר מבלי שהם יושתו על המשכיר, מומלץ גם לקבוע בהסכם שהשוכר מחוייב להעביר אותם על שמו מייד לאחר חתימת הסכם השכירות, ולהמציא למשכיר אסמכתאות שמעידות על כך.
מעוניינים להתייעץ עם עורך דין הסכם שכירות? השאירו פניה:
או התקשרו: 054-9433560
יש לקבוע סעיף בהסכם אשר קובע במפורש מה יהיו הליקויים שבאחריות המשכיר לתקן ומה יהיו הליקויים שבאחריות השוכר לתקן.
בדרך כלל מקובל לקבוע שליקויים שנוצרו במבנה המושכר (כגון נזילות ורטיבות, שקיעת מרצפות, וכדומה), וליקויים במערכות התשתית של המושכר, כגון מערכות האינסטלציה, החשמל, הגז, וכדומה, אשר נובעים משימוש סביר או בלאי טבעי, ולא נגרמו עקב מעשה או מחדל של השוכר – יהיו באחריות המשכיר ויתוקנו על חשבונו. ואילו ליקויים שנגרמו ממעשה או מחדל של השוכר, או משימוש שאינו רגיל במושכר – יהיו באחריות השוכר, ויתוקנו על חשבונו.
בנוסף יש להבהיר מי יהיה אחראי על תיקון מכשירים חשמליים שנמצאים במושכר ושייכים למשכיר, כגון מזגן, מקרר, תנור, וכיו"ב.
במידת הצורך והאפשר, מומלץ לקבוע בהסכם השכירות גם סעיף לפיו השוכר מתחייב לדאוג לבטח על חשבונו את הנכס בכל תקופת השכירות בפוליסת ביטוח מסוג "כל הסיכונים", כולל נזקי אסון טבע (רעידת אדמה), שריפה, וכיו"ב, לרבות כיסוי ביטוחי כלפי צד שלישי, כאשר בעל הפוליסה והמוטב לפיה הינו המשכיר.
יש לקבוע סעיף לפיו השוכר איננו רשאי להעביר את השכירות לצד שלישי כלשהו ללא קבלת הסכמת המשכיר לכך מראש ובכתב, ולרבות לצרכי שכירות משנה או "סבלט".
במקביל יש לקבוע שהמשכיר רשאי להעביר למכור את זכויותיו במושכר, וזאת מבלי לפגוע בזכויות השוכר להישאר בו עד לסיום תקופת השכירות (אא"כ הוסכם בין הצדדים שהשוכר ייפנה את הנכס במקרה כזה, כפי שצויין לעיל), וכי לשם כך המשכיר יהיה רשאי להיכנס למושכר לצורך הצגתו לקונים פוטנציאליים, בכפוף לתיאום מראש עם השוכר.
יש לקבוע סעיף לפיו המשכיר יוכל לבקר במושכר, בכפוף לתיאום מראש עם השוכר, לצורך המטרות הבאות: לעמוד על מצבה; להציג אותה לקונים פוטנציאליים; או לשוכרים פוטנציאליים (לקראת תום תקופת השכירות).
מטרת הביטחונות שעל השוכר להמציא למשכיר היא להבטיח את קיום התחייבויותיו לפי הסכם השכירות, ובין היתר, להבטיח את ביצוע תשלומי דמי השכירות והחשבונות השוטפים במועדם ובמלואם, ביצוע תיקוני נזקים שבאחריות השוכר, ביצוע פינוי המושכר במועד, ולמעשה לשפות את המשכיר בגין כל הפרה מהותית של ההסכם.
לפיכך, סעיף הביטחונות הינו סעיף חשוב ביותר, שיש להקפיד עמו מאד.
הביטחונות שמקובל לבקש, כוללים כתב ערבות עם לפחות שני ערבים טובים ואיתנים פיננסית, או ערבות בנקאית, או שטר חוב עם ערבים כנ"ל.
בנוסף, על השוכר להמציא צ'קים לביטחון, ללא תאריך וסכום, שערוכים לפקודת הרשות המקומית לכיסוי חוב ארנונה, תאגיד המים המקומי לכיסוי חוב, וחברת החשמל לכיסוי חוב חשמל. ניתן להוסיף גם צ'ק לועד הבית או חברת הניהול, ככל שישנה כזו.
במקרים מסויימים יש גם מי שנוהג לבקש פיקדון כספי במזומן, בגובה דמי שכירות חודשיים או יותר.
בהקשר זה לא למותר לציין כי מומלץ לכל משכיר לערוך גם בדיקות מקדימות לגבי השוכר ומצבו הפיננסי, וזאת עוד לפני חתימת הסכם השכירות. לשם כך, מומלץ לערוך שיחת רקע עם השוכר כדי לברר מהו מקצועו, גילו, מצבו המשפחתי, וכיו"ב.
בנוסף, יש לבקש מהשוכר צילום תעודת זהות, ו-3 תלושי משכורת אחרונים (במקרה של שוכר שהינו עובד) או אישור על הכנסותיו מטעם רואה החשבון שלו (במקרה של שוכר שהינו עובד עצמאי).
במידת הצורך, ניתן לבקש ממנו גם להמציא דו"ח נתוני אשראי, שמונפק על ידי חברות דירוג האשראי, כגון BDI , D&B, וקו מנחה.
ולבסוף יש להגדיר גם יהיו הסעדים להם יהיה זכאי המשכיר במקרה של הפרת הסכם השכירות על ידי השוכר, כגון:
ברוכים הבאים, שמי מיטל אוטמזגין עורכת דין למקרקעין בבאר שבע, מלווה עסקאות נדל"ן ניסוח הסכם שכירות.
בכל שאלה והתייעצות עם עורך מקרקעין, באפשרותכם לכתוב לי בוואטסאפ, להשאיר לי פניה באתר או ליצור עמי קשר טלפוני ישיר.
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
