אין אחד שלא שמע את הביטוי "מיקום, מיקום, מיקום", שחוזר על עצמו כמנטרה החשובה ביותר בענף הנדל"ן. המיקום חשוב ליזם והוא חשוב לקונים. למיקום השפעה רבה על ערך הנכס ולכן גם על ההצלחה הכלכלית לבעלים ולמשקיע הנדל"ן. מטרת הנכס ואופן השימוש בו חייבים להתאים למיקומו.
בניגוד לשיפוץ, שיפור ושדרוג הנכס, שנמצאים תחת שליטתכם הבלעדית, מיקום הנכס הוא גורם בלתי משתנה. ולא רק שאינו בר שינוי הוא מהותי לגבי כל הקשור לתמחור הנוכחי וצפי תמחור עתידי.
ערך הקרקע והבית עשויים לעלות או עלולים לרדת, בשל גורמים שעל חלקם לא תהיה לכם כל שליטה. לא מעטים הם הגורמים המשפיעים על ערכו של הנכס, אך לסביבה ההשפעה הגדולה ביותר על ערכו.
במאמר נסביר ונציג את הסיבות מדוע מיקומו של הנכס הוא הכוח המניע החשוב ביותר מאחורי ערכו.
מיקום הנכס הוא אחד הגורמים החשובים ביותר בקביעת המחיר. לכן, לפיתוח הסביבה משמעות רבה בשמירת ערכו לטווח הארוך. לדוגמא, אם בעת רכישת הנכס הוא גבל בשטח ריאה ירוקה, שעל פי התכנון העתידי תפנה מקומה לכביש עם שישה מסלולים, הדבר עלול להביא לירידת ערך משמעותית. אך מן הצד השני, אם בנוסף לכביש המדובר, מתוכננות השקעות משמעותיות נוספות בתשתיות השונות, והכביש יביא לקישוריות נוחה יותר אל הערים האחרות, ייתכן ומדובר דווקא בהעלאת ערך הנכס.
מכאן ניתן להבין עד כמה חשוב לברר ולדעת מה הן תכניות הפיתוח העתידיות עוד טרם רכישתו.
פיתוחו של אזור תעשיה חדש או מפעל רועש, או הוספת מסלולי המראה ונחיתה משדה התעופה הקרוב, יפחיתו מערך הנכס. ערך הנכס עשוי לעלות אם עתידים להקים בסביבתו ריאות ירוקות, בתי ספר, מרכזי תרבות, או מדרחוב עם חנויות פופולאריות.
אל לנו לשכוח כי לסביבה החברתית, באזור המגורים הנבחר, ישנה השפעה על מחיר הנדל"ן בו. אזור עם פשיעה גוברת, יפחית את מחירי הנדל"ן, אזור שקט ומטופח – יעלה אותו.
בבואכם לרכוש נכס למגורים עליכם לקחת בחשבון האם הוא מיועד להשכרה, או עבורכם, האם נדרשים לכם מוסדות חינוך מעולים, או אולי חלילה קרבה גדולה יותר למוסדות בריאות ועוד.
התחבורה הציבורית ותשתיות אחרות, כמו כבישים איכותיים, משפיעים משמעותית על מידת האטרקטיביות של הנכס. מיקום עם תשתית טובה יוביל לערכי נכס גבוהים יותר.
גישה נוחה לאפשרויות תחבורה מגוונות כמו שדות תעופה, תחנות רכבת (שימו לב למילה "גישה" שאינה מרמזת על כך כי עליכם לגור מעל תחנת הרכבת או לצדה) עשויה להפוך אזור למושך ולהעלות את ערכי הנכס. כולנו זקוקים לקישוריות נוחה בין מקומות שונים וזו הסיבה בגללה מקומות עם נגישות נוחה ומהירה נוטים להיות בעלי ערך רב יותר.
אזור המיועד לפיתוח מסחרי, יהיה אטרקטיבי ליזמים אך משמעותית פחות למי שתר אחר מגורים. כלומר, רכישת דירת מגורים באזור שכזה תוביל לשווי נכס נמוך יותר.
חשוב לבדוק ולדעת מה הן התוכניות להתפתחות עתידית של המקום.
הוספת בתי ספר חדשים, בתי חולים ותשתיות אזרחיות אחרות יכול להעלות את הדרישה ובהתאם, את שוויי הנכסים במקום.
באזורים עם ביקוש גבוה, קל לבעלי הנכסים למכור או להשכיר אותם והם אף עשויים לדרוש מעל לתעריפי השוק, בשל הביקוש הגבוה.
מוסדות חינוך איכותיים, מרכזי קניות נוחים, ריאות ירוקות, שירותים מוניציפליים ובריאותיים, מקומות בילוי, בתי תפילה ושירותים נוספים, משפיעים משמעותית על הביקוש לשכונה זו או אחרת.
החינוך האיכותי הוא אחד השיקולים המשמעותיים ביותר עבור משפחות צעירות בעוד שלדוגמא עבור צעירים יותר או רווקים, עשויה להיות משמעותית יותר הקרבה למקומות בילוי.
איכות חייכם, תלויה במידה רבה במיקום המגורים שלכם. שכונה בטוחה עם שיעורי פשיעה נמוכים, תהיה תמיד נחשקת יותר וכיוון שכך עם שווי נכסים גבוה יותר. גם למראה הפיזי של הסביבה הקרובה, השפעה על ערכי הנכס. גינון וניקיון הרחובות, הופכים את האזור למושך יותר ובהתאם להעלות את שווי הנכסים בה.
אנחנו בריות חברתיות ומחקרים מצביעים על כך כי אנשים מעדיפים לגור באזורים בעלי מאפיינים דומים לאלה שלהם, כגון רמת הכנסה, רמת השכלה, מוצא אתני וסוגי דיור. נכסים בשכונות הומוגניות, נוטים להיות בעלי שווי גבוה יותר.
הכרת וזיהוי הזדמנויות התעסוקה הזמינות, הוא גורם בעל משמעות גדולה.
מחסור בזמינות של מקורות ומקומות תעסוקה בסביבה הקרובה, בישובים הסמוכים, פירושה שעות עמידה בפקקים, עייפות ופגיעה באיכות החיים.
ובכן, כל כמה שזה עשוי להישמע מפתיע, במקומות נחשקים (מהסיבות אותן ציינו למעלה), בהם אין מקום להרחבה נוספת, או שאפשרויות ההרחבה בהם קטנות, עולים ערכי הנכסים ולא אחת הרבה מעבר לערך הממוצע בשוק.
מיקומו של הנכס מבוסס על מערכת של קריטריונים שונים החל משירותים, תשתיות ובטיחות, ועד לפוטנציאל צמיחה עתידי ומחסור. נסיים את המאמר כמעט כפי שהתחלנו:-
מיקום הנכס הוא גורם בלתי משתנה. את הבית ניתן לשנות אך לא את מיקומו.
בכל שאלה והתייעצות משפטית בנושא מכירת נכס או רכישת נכס ניתן ליצור קשר עם משרדנו. משרד עורכי דין למקרקעין מיטל אוטמזגין מספק מעטפת משפטית מלאה בדיני הנדל"ן לרבות ייעוץ מקדים.
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
