כאשר מחליטים להתקשר בעסקה לרכישת דירה מקבלן, בדרך כלל מקבלים מהקבלן טיוטא של הסכם עב כרס, עתיר סעיפים ונספחים שונים, אשר רק המראה שלו עלול לא פעם להרתיע את הקונים … ולא בכדי. הסכם מכר דירה מקבלן הינו אכן הסכם ארוך, מורכב, ומסובך, אשר מצריך בקיאות ומומחיות ספציפית כשלעצמה כדי באמת להבין אותו ואת כל המשמעויות וההשלכות שלו.
המדובר גם בהסכם הרבה יותר מורכב (ולכן גם הרבה יותר מאתגר) מהסכם למכר דירה יד שניה, וזאת נוכח ההבדלים המהותיים שקיימים בין רכישת דירה שבנייתה טרם הושלמה, על כל אי הוודאות שכרוכה בכך לגבי עצם בניית הדירה בפועל ומועד קבלתה, לבין רכישת דירה יד שניה, שבנייתה כבר הושלמה לחלוטין.
מאחר שהטיוטא הראשונה של הסכם המכר מנוסחת על ידי עוה"ד של הקבלן, ברור שהיא מיועדת ומנוסחת מלכתחילה כדי להגן כמה שיותר על האינטרסים והזכויות של הקבלן, ולהפחית כמה שיותר מהמחויבויות וההתחייבויות שלו כלפי הקונים.
לפיכך, אם החלטתם להתקשר בעסקה לרכישת דירה מקבלן, חשוב מאד שתיעזרו בעו"ד מקצועי, אשר בקי ומנוסה ספציפית בהסכמי מכר דירת קבלן, כדי שהוא יבדוק עבורכם את ההסכם, ויגן על הזכויות והאינטרסים שלכם, וזאת הן בעת המו"מ לעריכת הסכם המכר מול הקבלן, והן לאחר מכן, לכל אורך תהליך בניית הדירה, ועד לקבלתה בפועל ורישום הזכויות בה על שמכם.
יודגש שוב שהסכם מכר דירת קבלן הינו הסכם ייחודי ומורכב ביותר, שמצריך בקיאות ספציפית, ועל כן עליכם לוודא היטב שעוה"ד שמייצג אתכם אכן בקי ומנוסה בכל הדקויות והניואנסים של הסכמי מכר דירת קבלן, להבדיל מעו"ד שניסיונו מסתכם בעריכת הסכמי מכר יד שניה בלבד, ותו לא.
להלן פירוט הסוגיות העיקריות שיש להקפיד עליהן בעת ניהול המו"מ לעריכת הסכם מכר דירת קבלן.
העיקרון המרכזי שצריך להנחות את הקונים לגבי התחייבויות הקבלן כלפיהם הוא להקפיד תמיד, ללא יוצא מהכלל, להעלות אותן על הכתב בהסכם המכר, באופן מלא ומדוייק, ולעולם לא להסתפק בהתחייבויות בעל פה בלבד שניתנו על ידי הקבלן לקונים במסגרת המו"מ הראשוני ביניהם, מאחר ואלו אינן מחייבות אותו כלל כל עוד הן לא עוגנו גם בכתב.
לפיכך, חשוב מאד שתעברו בקפידה על כל הוראות ההסכם, ותוודאו שכל הפרטים שסיכמתם בעל פה עם הקבלן ככל שישנם, אכן נכללו בכתב ובמדוייק בתוך נוסח ההסכם.
בין היתר, יש לוודא שחוזה המכר מציין במפורט ובמדוייק את מיקום הדירה שלכם, הקומה שבה הדירה נמצאת, שטח הדירה במ"ר, מספר חדרי הדירה, כיווני האוויר של הדירה, כל השינויים שביקשתם לבצע בדירה (ככל שישנם כאלה), הצמדות לדירה כגון חניה, מחסן, וכיו"ב.
בנוסף, יש לבדוק היטב את כל הסעיפים שמפרטים את סכום התמורה ולו"ז התשלומים ולוודא שהם מנוסחים בצורה ברורה וחד משמעית, כדי למנוע מחלוקות מיותרות בעתיד, ובין היתר לברר האם סכום התמורה הינו מחיר מלא, שכולל גם את עלויות המע"מ ועלויות הפיתוח וחיבור הפרוייקט לתשתיות.
חשוב כמובן שלאחר מכן גם תדווחו לעוה"ד שמייצג אתכם במו"מ מול ב"כ הקבלן על כל ממצאיכם, לרבות טעויות, השמטות, או סתירות שישנן בין התחייבויות הקבלן בעל פה לנוסח ההסכם בכתב, וזאת כדי שעוה"ד יתקן את טיוטת ההסכם בהתאם לממצאים אלו.
מעוניינים בייעוץ משפטי בנושא הסכם מכר דירת קבלן? השאירו פניה:
או התקשרו: 054-9433560
בהתאם לתיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, אשר נכנס לתוקף ביום 7.7.2022, וחל רק על הסכמי מכר שנחתמו מיום זה ואילך, קובע סעיף 5ג לחוק זה שניתן להצמיד את סכום התמורה למדד תשומות הבנייה בלבד, וכך שלכל היותר חצי מכל תשלום יוצמד למדד האמור, למעט תשלום 20% הראשונים ממחיר הדירה שכלל לא יוצמדו למדד.
בכל מקרה, לא ניתן יהיה להצמיד את מחיר הדירה למדד שיחול לאחר המועד למסירת הדירה שנקבע בחוזה, אלא אם התשלום שולם באיחור שהקונה אחראי לו, או שהחוזה סוכל בשל נסיבות קיצוניות שלא ניתן לצפות אותן מראש.
פרט לאמור לעיל, הקבלן אינו רשאי לגבות מהקונים הפרשי הצמדה למדד כלשהו או ריבית, למעט ריבית פיגורים שקונה ישלם אם הוא יאחר בתשלום מעל שבעה ימים.
כאן המקום להדגיש שחוק המכר (דירות) הינו חוק קוגנטי שלא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונים בלבד. לפיכך, לא ניתן לקבוע בהסכם המכר סעיף שמשנה את הוראות החוק, לרבות הוראות סעיף 5ג לחוק או כל סעיף אחר שלו, באופן שפוגע בקונה, כי אם רק באופן שמטיב איתו.
חוק המכר (דירות) גם מחייב את הקבלן לצרף לחוזה המכר טופס מפרט טכני, וזאת בהתאם לנוסח הקבוע בצו צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974.
המפרט הטכני הינו מסמך שנועד לרכז יחדיו את כל ההיבטים הטכניים של הדירה, ואשר בדרך כלל כולל את פרטי שטח הדירה, שטח ההצמדות, מתקני חשמל, מתקני אינסטלציה, כלים סניטאריים, ועוד.
את המפרט הטכני מומלץ לבדוק בדיקה כפולה. ראשית, על הקונים לבדוק אותו, כדי לוודא שהוא אכן תואם את כל התחייבויותיו בעל פה של הקבלן כלפיהם. שנית, מומלץ שגם אנשי מקצוע (כגון אדריכל או מפקח בניה) יבדקו אותו, כדי לוודא שהוא עומד בסטנדרטים המקובלים והעדכניים נכון למועד עריכת ההסכם.
לגבי מועד מסירת הדירה חשוב לציין אותו באופן מדוייק וחד משמעי, ולהדגיש שהקבלן מתחייב למסור את הדירה באותו תאריך מדוייק כשהיא ראויה למגורים, ולאחר שכבר הונפק לה טופס 4 מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה שהדירה נמצאת בשטח שיפוטה.
טופס 4, או בשמו הפורמאלי, "טופס אכלוס", הינו טופס שמאשר שהדירה אכן נבנתה כדין והושלמה לפי היתרי הבניה, ושניתן לחבר אותה לתשתיות המים, החשמל, הטלפון ועוד.
תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות), שכאמור נכנס לתוקף ביום 7.7.2022, וחל רק על הסכמי מכר שנחתמו מיום זה ואילך, תיקן גם את סעיף 5א(א) לחוק שעוסק בפיצוי שעל הקבלן לשלם לקונה במקרה של איחור במסירה.
סעיף זה מחייב את הקבלן לשלם לקונה פיצוי בכל מקרה שבו הוא יאחר למסור לקונה את הדירה בתקופה שעולה על חודש ימים מעבר למועד החוזי, וזאת למעט במקרה שבו האיחור נגרם בגלל הקונה או שהוא נגרם מאחר שהחוזה סוכל עקב נסיבות קיצוניות שלא ניתן היה לצפותן מראש.
הפיצויים שישולמו לקונה בגין האיחור במסירה הינם כמפורט להלן:
הפיצוי ישולם בסוף כל חודש עבור אותו החודש.
לפיכך, גם בעניין זה יש לוודא שנוסח הסכם המכר אינו חורג ממנו, אלא לטובת הקונה בלבד.
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 מחייב את הקבלן למסור לקונה בטוחה שתבטיח את החזר כספי הקונה במקרה שהקבלן ייקלע לקשיים פיננסיים או אף יקרוס לחלוטין, ועקב כך ייבצר ממנו להשלים את בניית הפרוייקט ולמסור את הדירות לקונים.
סעיף 2 לחוק זה קובע שהקבלן אינו רשאי לקבל מהקונים תשלום בשווי שעולה על 7% ממחיר הדירה, מבלי שהוא נתן לקונים אחת מחמש הבטוחות הבאות:
ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, רישום משכנתא על הדירה, רישום בעלות בדירה, או רישום הערת אזהרה לגבי הדירה.
לפיכך, יש לוודא שההסכם מעגן את חובתו של הקבלן למסור לקונה את הבטוחה הספציפית שעליה סוכם במסגרת המו"מ המקדים בעל פה בין הצדדים.
בנוסף יש לוודא שכספי הקונים מופקדים בחשבון ספציפי שמיועד לפרוייקט בלבד, ולא מועברים ישירות לקבלן, וזאת כדי להבטיח שכספי הקונים אכן יישמשו בראש ובראשונה למימון עלות הבנייה של הפרוייקט, ולא למטרות זרות.
בעניין זה קיים הבדל משמעותי בין מצב שבו יש לפרוייקט ליווי פיננסי מטעם בנק כלשהו, אשר יכול להעניק לקונים שקט נפשי מסויים, לבין מצב שבו אין לו ליווי כזה, ועל כן חשוב לברר עם הקבלן מלכתחילה האם יש לו ליווי פיננסי או לאו.
משמעות הליווי הפיננסי של הפרוייקט, היא שהבנק המלווה מממן את עלות הבניה של הפרוייקט באמצעות מתן הלוואה לקבלן, ובמקביל מנהל בעצמו את כספי התמורה שהקונים משלמים לקבלן עבור הדירות במסגרת חשבון ליווי ספציפי שהוא פותח לפרוייקט, ומפקח עליהם כדי לוודא שהם אכן משמשים בראש ובראשונה לצורך מימון עלות הפרוייקט.
יודגש כי הבנקים אינם מעניקים ליווי פיננסי באופן אוטומטי לכל קבלן שפונה אליהם, אלא הם בודקים בקפידה ובאופן יסודי את הקבלן ואת הפרוייקט המתוכנן על ידו, וזאת כדי לוודא ככל הניתן שאכן המדובר בקבלן מקצועי, מנוסה, ואמין, אשר מסוגל לבנות ולהשלים את הפרוייקט, למסור את הדירות לקונים, וכמובן להחזיר לבנק את ההלוואה שהוא נטל ממנו במלואה ובמועדה.
כדי להבטיח שתשלומי הקונים אכן יופקדו אך ורק לחשבון הליווי של הפרוייקט, הבנק מוסר לכל קונה פנקס שוברים, שבאמצעותו הקונה משלם את תשלומי התמורה לפי הלו"ז שקבוע בחוזה המכר ישירות לחשבון זה. בנוסף, על הבנק למסור לקונה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח תוך 14 יום ממועד ביצוע כל תשלום, או לוודא שהקונה קיבל בטוחה אחרת לפי סעיף 2 לחוק.
לעומת זאת, אם אין לקבלן ליווי פיננסי, חשוב מאד לוודא מראש שלפרויקט הבניה שלו יש חשבון נאמנות בלעדי משלו, שרק אליו מופקדים כל כספי הקונים, ושהם מקבלים קבלות עבור כל תשלום שהם ביצעו לחשבון זה. בנוסף, יש לברר מהם התנאים להעברת כספיהם לקבלן עצמו, ושהם יועברו אליו בכל מקרה אך ורק לאחר שהקבלן ימסור לקונים בטוחה עבורם לפי סעיף 2 לחוק.
ברוכים הבאים, שמי מיטל אוטמזגין עורכת דין לענייני מקרקעין בבאר שבע המלווה עסקאות מכר ורכש עם קבלן ודירות יד שנייה.
בכל שאלה והתייעצות עם עורך דין לענייני מקרקעין, אני מזמינה אתכם ואתכן להשאיר לי פניה באתר, לכתוב לי בוואטסאפ או ליצור עמי קשר טלפוני ישיר.
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
