בעוד שבדירה מקבלן לרוב מדובר בפרויקט בשלבי ביצוע ראשוניים או לעתים אף רק 'על הנייר', הרי שרכישתה של דירה יד שנייה מביאה עמה תחושת ביטחון רבה הרבה יותר.
במקרה המדובר, אנו מבקרים בנכס קיים, אנו יכולים להתרשם ממיקומו, מההווי של השכונה, מן השכנים, מן הנוחיות שהנכס מקנה לנו ולמעשה – מקבלים מעין מוצר מוגמר.
על אף כל ההתרגשות, ואל לכם להפסיק וליהנות ממעמד מרגש זה בו אתם עתידים להגשים את חלומכם – הרי שחשוב גם להישאר עם שתי רגליים על הקרקע, ולבחון את הנכס באופן מקיף ויסודי.
או במילים אחרות, יש את מה שעינינו רואות, ויש את מה שנמצא מתחת לפני השטח.
מהו הסטטוס המשפטי של הנכס? והאם לא צפויות לנו אי אלו הפתעות לא קרויות אשר יעיבו את השמחה?
בדיוק לשם כך נועדו שורה של בדיקות מקדמיות באמצעותן ניתן לבחון אם הנכס אכן עונה על כל הקריטריונים הנדרשים, או שמא הוא מדליק 'נורות אדומות' אשר מאותתות לנו להמשיך בחיפושים ולבחון עסקאות חלופיות.
בדיקות אלו של מעמדו המשפטי של נכס המקרקעין, יכולות להתבצע על-ידי עורך דין מקרקעין המיומן בעסקאות יד שנייה, ושיידע לבחון כל היבט ואספקט בנכס המדובר.
משרד עורכי דין מיטל אוטמזגין מלווה את לקוחותיו בעסקאות יד שנייה, החל משלב הבדיקות הראשוניות, דרך ניסוחו של חוזה המכר המסדיר את היחסים שבין הרוכשים למוכרים ועד לקבלת המפתחות.
להלן נמנה את עיקרי השירות לליווי וייעוץ ברכישת דירה יד שנייה.
את בדיקתו של נסח הטאבו ניתן להפיק באתר הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, וזאת בכפוף לתשלום עמלה סמלית.
בבדיקת נסח הטאבו נוכל ללמוד על גודלה של הדירה, האם ישנה חנייה המשויכת לה, וכן לאמת את פרטי המוכרים ואם הם אכן אלו הרשומים כבעלי הזכויות על הנכס.
נסח הטאבו יכול ללמד אותנו על חריגות בנייה אפשריות – דעו כי במקרים שכאלו, הרי שרכישת נכס עם חריגת בנייה, דינו כדין רכישת העבירה על כתפינו.
בנסח הטאבו גם נוכל ללמוד על הערת אזהרה קיימת, כזו אשר מודיעה לנו למעשה כי בעלי הנכס מצויים בעסקה נוספת.
על אף הפירוט הרב שבנסח הטאבו, הרי שמומלץ להשלים את הבדיקה עם מסמך נוסף העונה לשם תיק בניין.
במסמך זה נוכל לערוך השוואה בינו לבין נסח הטאבו, וכן לגלות פרטים נוספים המתייחסים לאם ישנן מגבלות שונות המוטלות על הנכס, הוראות או תקנות מיוחדות באשר לזכויותיהם של בעלי הנכס על בנייתו, תוספות בנייה וכיוצא בזאת.
בדומה נסח הטאבו, גם את תיק הבניין ניתן להפיק אונליין ברשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין.
כחלק מן הבדיקות המקדמיות, הרי שמומלץ להתכונן נכונה אל רכישת הנכס מבחינה תקציבית.
רכישת נכס מביאה עמה הוצאות הנלוות אל ההוצאה הראשית, לרבות תשלום עמלה אל מתווך הנדל"ן, תשלום שכ"ט לעורך הדין, וכן מס רכישה.
עבור רבים מס הרכישה הוא מעין יצור משונה שכן במעמד זה, אנו הרוכשים מוציאים כסף, ואף נדרשים לשלם על כך מס (זאת בעוד שמיסים משולמים בעבור הכנסה).
נשים בצד את הסיבות שהובילו את המחוקק לחוקק מס זה, ונתייחס אל העיקר: ייתכן ויהיה עלינו להידרש לתשלום מס, זאת בנוסף להוצאות הקיימות.
מתוקף אחריותו של עורך הדין להיות בקיא בדיני מיסוי המקרקעין, ולבחון את גובה מס הרכישה המשולם, אם ישנם פטורים אפשריים או סעיפים המקנים הקלות בתשלום המס.
עורך דין המתמחה בקניית דירה יד שנייה איננו יודע לערוך בדק בית, וסעיף זה הינו בגדר המלצה בלבד (אם כי חשובה ומשמעותית).
חברת בדק בית עורכת בדיקות הנדסיות ובוחנת אם ישנם אי אילו ליקויים הנדרשים לתיקון.
מסקנותיה של חברת בדק הבית יכולות להוביל לעתים להחלטה אף לרדת מן העסקה ולחפש אחר נכס חלופי.
במשרדנו היו לקוחות שבחנו את האפשרות לרכישתה של דירת גן בבניין הקיים מספר שנים מועט. על-פניו נדמה היה כי מדובר בנכס מושלם.
בדיקה של חברת בדק הבית הצביעה על כך שקומת המרתף לא עברה את הבידוד הראוי, ושבתוך מספר שנים יחל לצמוח עובש מסוכן. חברת בדק הבית פסקה כי הפתרון היחידי שעומד לצד הרוכשים הוא לערוך שיפוץ מקיף שעלותו תגיע לכ-300 אל"ף שקלים.
הרוכשים שילמו 2,000 ש"ח בעבור בדק הבית, ולבסוף לא רכשו את הנכס. אמנם מדובר בסכום בלתי מבוטל, אך לצד זאת, עוגמת הנפש אותה הם היו עתידים לחוות, נמנעה.
חוזה המכר מנוסח על-ידי עורך הדין המייצג את המוכרים. מטרתו של חוזה המכר היא לגולל את כל הדין והדברים שעלו במסגרת המשא ומתן, ולתרגם זאת למסמך משפטי ארוך ומפורט.
חוזה המכר מועבר לאחר מכן לעיונו של עורך הדין המייצג את הרוכשים.
עתה, שני עורכי הדין מטעם שני הצדדים, מתדיינים ביניהם ומחליטים באשר לשינוי הניסוחים והסעיפים אשר יוסכמו על כל הצדדים ושישקפו נכונה את הזכויות והחובות של כל הצדדים.
חשוב להדגיש: חוזה מכר מפורט ונהיר, חוזה שאיננו משתמע לשני פנים, הוא קריטי לקיומה של עסקת נדל"ן בריאה ונכונה. מטרתו למנוע מפח נפש, מחלוקות וסכסוכים משפטיים ממושכים.
עם מסירת המפתחות אל הרוכשים המאושרים, כל מה שנותר הוא לאחר המון מזל טוב, ולהתרגש יחד עם הלקוחות באשר לדרכם החדשה.
מטרתנו היא להבטיח כי כל התהליך יבוצע מתחילתו ועד לסופו באופן חלק, מסודר ויעיל.
ברוכים הבאים למשרד עורכי דין מיטל אוטמזגין המלווה את לקוחותיו בעסקאות מקרקעין לרכישת ומכירת דירות יד ראשונה ושנייה.
בכל שאלה והתייעצות בנושא ייעוץ ברכישת דירה יד שנייה, אנו מזמינים אתכם לכתוב לנו בוואטסאפ, ליצור איתנו קשר טלפוני או להשאיר פניה באתר.
מיטל אוטמזגין – עורך דין נהיגה ללא רישיון בבאר שבע וסביבתה הקרובה
טלפון נייד: 054-9433560
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
