ליקויי בניה בדירות חדשות – מה ניתן לעשות?

ליקויי בניה בדירות חדשות – מה ניתן לעשות?

תוכן עניינים

כל כניסה ראשונית לדירת מגורים מלווה לרוב בהתרגשות רבה. עם זאת, אין חולק שכאשר מדובר בכניסה לדירה חדשה, שנרכשה מקבלן, אזי ההתרגשות בדרך כלל גדולה שבעתיים, מאחר שהיא גם מלווה בציפיה להנאה רבה יותר, בהתאם למגורים בדירה שבה הכל עדיין חדיש, ללא כל שימוש או בלאי, כיאה לדירה "מהניילונים". 

אולם, לדאבון הלב, ישנם לא מעט דיירים נלהבים אשר עם הזמן נוחלים אכזבה כאשר הם מגלים שבדירתם החדשה, אותה רכשו במיטב כספם, ואף נאלצו לקחת הלוואת משכנתא כדי לממן אותה, ישנם ליקויי בנייה שונים שפוגעים בה ובאיכות מגוריהם בתוכה. ליקויי הבנייה יכולים להיות ממגוון סוגים, ובדרגות חומרה משתנות, החל מבעיות רטיבות, שקיעת מרצפות, דלתות חדרים בלתי תקינות, חלונות תקועים, ליקויים במערכת האינסטלציה, סדקים בקירות, ועד לליקויים שמסכנים את היציבות והבטיחות של הבניין, על יושביו.  

למרבה המזל, גם בעניין זה נחלץ המחוקק לעזרת הדיירים, עת הוא הטיל על הקבלן במסגרת חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973 את החובה לתקן את ליקויי הבניה השונים, אותם הוא מגדיר כ-"אי התאמות".   

יודגש כי חוק המכר (דירות) הינו חוק קוגנטי, כלומר, המדובר בחוק שלא ניתן להתנות עליו בחוזה המכר אלא לטובת הקונה בלבד (סעיף 7 לחוק). לפיכך, אם חוזה המכר כולל סעיף או תנאי כלשהם שגורע מחוק המכר (דירות) ולרעת הקונה,  אזי לא יהיה להם כל תוקף. 

מה מהווה ליקוי בניה לפי החוק?

כאמור, חוק המכר (דירות) משתמש במונח "אי התאמה" כדי להגדיר ליקוי בניה. 

מסעיף 4 לחוק זה עולה שליקוי בניה/אי התאמה הינו כל שוני בין מצב הדירה בפועל, לבין מצב הדירה כפי שהוא אמור להיות לפי המפרט הטכני שנלווה להסכם המכר, תקני הבניה הרשמיים שחלים בארץ, או תקנות הבניה. 

סעיף 4 לחוק המכר (דירות) גם מחלק את ליקויי הבניה/אי ההתאמות לשני הסוגים הבאים: 

אי התאמה "רגילה"

שוני כלשהו בין הדירה וכל דבר שנמצא בדירה לאמור במפרט הטכני (שחובה לצרפו להסכם המכר), תקן בניה רשמי, או תקנות הבניה. 

רשימת אי ההתאמות הרגילות מפורטת בתוספת לחוק (המכר), והן יכולןת להתבטא, בין היתר, ב-"כשל" (כגון כשל באיטום, ועוד) או "ליקוי" (כגון ליקוי בריצוף, ועוד).  

"כשל" מוגדר כ-"כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת", ואילו "ליקוי" מוגדר כ-"ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול".

אי התאמה יסודית

אי התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו. 

לחלוקה זו ישנה משמעות בכל הקשור לתקופות האחריות לתיקון ליקויי הבנייה/אי ההתאמות, כפי שיוסבר להלן. 

מעוניינים בייעוץ משפטי בנושא ליקוי בניה בדירה מקבלן? השאירו פניה:

או התקשרו: 054-9433560

מהו היקף חובת הקבלן לתקן את ליקויי הבנייה לפי החוק?

סעיף 4 לחוק המכר (דירות) מטיל על הקבלן את החובה לתקן את ליקויי הבנייה/אי ההתאמות במשך תקופות אחריות שונות וזאת לפי סוגם: 

  1. תקופת הבדק לאי התאמה רגילה:
    תקופת הבדק לאי התאמה רגילה חלה בין 1 – 7 שנים ממועד מסירת הדירה (מסירת המפתח), וכפי שמפורט בתוספת לחוק, וזאת לגבי כל אי ההתאמות הרגילות, חוץ מאי התאמות רגילות שהקבלן הוכיח שהן נגרמו באשמת הקונה.
    למשל, תקופת הבדק לליקויי הריצוף הינה שנתיים, ולליקויי הצנרת או רטיבות הינה 4 שנים. 
  2. תקופת האחריות לאי התאמה רגילה:
    תקופת האחריות לאי התאמה רגילה חלה במשך 3 שנים לאחר סיום תקופת הבדק, והיא חלה רק על אי התאמות רגילות שהקונה הוכיח שהן נובעות מהתכנון, העבודה, או החומרים שמהם נבנתה הדירה.
  3. תקופת הבדק לאי התאמה יסודית:
    תקופת הבדק לאי התאמה יסודית חלה במשך 20 שנה ממועד מסירת הדירה, והיא חלה על כל אי התאמה יסודית, קרי, ליקויי בניה בכל הקשור ליציבות הבניין או בטיחותו שנובעים משלד הבנין,  חוץ מאי התאמה יסודית שהקבלן הוכיח שהיא נגרמה באשמת הקונה. בתום תקופה זו, הקבלן יהיה אחראי לכל אי התאמה יסודית שהקונה הוכיח שהיא נובעת מהתכנון, או העבודה, או החומרים שמהם נבנתה הדירה. 

כלומר, תקופת האחריות הכוללת לאי התאמה רגילה יכולה להגיע עד ל-10 שנים ממועד מסירת הדירה, ואילו תקופת האחריות לאי התאמה יסודית הינה 20 שנה ואף יותר. 

מה ניתן לעשות כאשר מתגלים ליקויי בנייה בדירה חדשה?

כאשר התגלה בדירה החדשה ליקוי בניה כלשהו, ראשית יש לפנות לקבלן בדרישה לתקן את הליקוי בהתאם לחוק ולחוזה המכר. לצרכי התיעוד, חשוב לפנות לקבלן בדרישה בכתב, ולא להסתפק בדרישה בעל פה בלבד. 

דרישה זו נובעת מסעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות), אשר קובע שכאשר התגלתה אי התאמה רגילה או אי התאמה יסודית בדירה, על הקונה להודיע על כך לקבלן ולתת לו הזדמנות נאותה לתקן אותה, ואילו על הקבלן לתקן אותה תוך זמן סביר. 

האם ניתן לבצע את התיקון/אי ההתאמה שלא באמצעות הקבלן? 

סעיף 4ב(ב) לחוק המכר (דירות) קובע שאם תיקון הליקוי/אי ההתאמה הינו דחוף, ולמרות זאת הקבלן לא ביצע את התיקון תוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה, או שהליקוי/התאמה חזר והתגלה לאחר שהקבלן כבר תיקן אותו פעם אחת או יותר במשך שנתיים מהודעת הקונה לקבלן עליו, אזי הקונה רשאי לתקן אותו בעצמו, ולדרוש מהקבלן להחזיר לו את הוצאות התיקון.   

עם זאת, בפועל, מומלץ להימנע ככל הניתן מתיקון ליקוי הבניה באמצעות איש מקצוע שאיננו מטעם הקבלן או באישורו, וזאת כדי למנוע מצב שבו הקבלן יטען להסרת אחריותו בשל כך. 

מה ניתן לעשות כשהקבלן מתנער מאחריותו לתיקון ליקויי בנייה?

ישנם קבלנים שעומדים בחובתם לתקן את ליקויי הבניה לפי החוק, וטורחים לתקן אותם, ואף תוך זמן סביר. אולם, ישנם גם קבלנים שמנסים להתנער מחובתם לתקן את הליקויים, תוך שהם משתמשים לשם כך בכל מיני תירוצים, החל בהתכחשות לעצם קיום הליקוי ועד להטלת האשמה בגרימת הליקוי על הקונה. 

במקרה כזה מומלץ לפנות לעו"ד שבקי ומנוסה בתחום ליקויי הבניה, על מנת שהוא ינקוט בצעדים לאכיפת חובתו של הקבלן לתקן את ליקויי הבנייה. 

בתחילה, עוה"ד ישלח לקבלן מכתב התראה שדורש ממנו לבצע את תיקון ליקויי הבניה לפי החוק תוך פרק זמן מסויים. אם הקבלן לא יפעל בהתאם לאמור במכתב ההתראה, או אז לא יהיה כל מנוס מפני הגשת תביעה נגדו בפני בית המשפט. 

חשוב לזכור שגם על תביעה כזו חלה התיישנות לפי חוק ההתיישנות, ועל כן יש להגיש אותה תוך 7 שנים ממועד היווצרות עילת התביעה, דהיינו, ממועד גילוי ליקוי הבניה/אי ההתאמה, וזאת בין אם המדובר באי התאמה רגילה ובין אם המדובר באי התאמה יסודית. 

כדי לבסס את התביעה, יש לצרף לה גם חוות דעת מקצועית מטעם מהנדס בניין או כל איש מקצוע מתאים אחר, שבה הוא ייפרט וייתאר את ליקויי הבנייה שהתגלו בדירה, יציין מהי הסיבה שגרמה להם לדעתו, ומהי להערכתו עלות התיקונים שלהם. 

מהם הסעדים שניתן לתבוע במסגרת התביעה כנגד הקבלן?

במסגרת תביעת ליקויי הבניה ניתן לתבוע סעדים לגבי ליקויי הבנייה כשלעצמם וסעדים לגבי הנזקים שנלווים להם.

סעדים לגבי ליקויי הבניה

אם מדובר בליקויי בניה שניתן לתקן אותם, כגון ליקויי ריצוף, נזילות בצנרת, וכיו"ב – יש לבקש מבית המשפט להורות לקבלן לבצע את תיקון הליקויים. 

אם מדובר בליקויי בניה שלא ניתן לתקן אותם, כגון דירה שנבנתה בשטח קטן מהשטח לפי חוזה המכר, או עם תקרה נמוכה מדי – יש לבקש מבית המשפט להורות לקבלן לשלם לקונה פיצויים בגובה ירידת הערך של הדירה בגינם. 

סעדים לגבי נזקים נלווים לליקויי הבניה

הנזקים הנלווים לליקוי הבניה כוללים נזקים ממוניים (כספיים) ונזקים לא ממוניים שנגרמו לקונה עקב ליקויי הבנייה, והסעד המתבקש בגינם הינו כמובן סעד הפיצויים. 

הנזקים הממוניים כוללים הוצאות שכר דירה והובלה עבור דירה חילופית שהקונה נאלץ לשכור במקרה שלא ניתן היה להמשיך ולהתגורר בדירה עקב הליקויים שהתגלו בה, או  במקרה שהוא נאלץ לפנות את הדירה כדי לבצע בה את התיקונים, החזר תשלומים שהוא שילם בעת ביצוע התיקונים על חשבונו,  אובדן ימי עבודה עקב הליקויים, הוצאות עלות חוות דעת מקצועית אודות ליקויי הבניה, ועוד. 

ואילו הנזקים הלא ממוניים הינם עוגמת הנפש והצער שנגרמו לקונה עקב ליקויי הבניה, והתנערות הקבלן מהאחריות לתיקונם. 

התייעצו עמנו בנושא ליקוי בנייה בדירה מקבלן

ברוכים הבאים, שמי מיטל אוטמזגין עורכת דין לענייני נדל"ן בבאר שבע

המשרד מתמחה בליווי מוכרים ורוכשים לנכסים יד ראשונה ושנייה, וכן בייצוג בתביעות בגין ליקויים.

בכל שאלה והתייעצות עם עורך דין נדל"ן, אני מזמינה אתכם ואתכן להשאיר לי פניה באתר, לכתוב לי בוואטסאפ או ליצור עמי קשר טלפוני ישיר.

עשוי לעניין אתכם: המדריך המלא לקניית דירה

התוכן עשוי לעניין אדם נוסף? ניתן לשתפו באמצעות:

Share on email
Share on facebook
Share on whatsapp
מיטל אוטמזגין

לייעוץ עם משרדנו, השאירו פנייה: