עסקת רכישת דירה מכונס נכסים עשויה להיראות מפתה למדי, מאחר שהיא בדרך כלל עשויה להוזיל את מחיר הדירה בשיעור של 10% עד 20% ביחס למחיר השוק.
יחד עם זאת, גם לעסקה כזו עלולים להיות חסרונות משלה, מאחר שהיא נמכרת על ידי הכונס כפי שהיא, AS IS, ללא כל אחריות למצבה וללא חובת גילוי על פגמים שנמצאים בה.
בנוסף, מדובר בעסקה שהינה הרבה יותר מורכבת מעסקת רכישת דירה רגילה, מאחר שהיא נערכת למעשה כמו הליך מכרז בין מספר קונים פוטנציאליים, כדי להבטיח את מכירתה למרבה במחיר. בנוסף, עסקת רכישת דירה מכונס נכסים גם מתבצעת תחת פיקוח בית המשפט או לשכת ההוצל"פ, וכפופה לאישורם, שלא תמיד יינתן על ידם, ולמשל במקרה בו סכום הרכישה ייראה להם נמוך מדי.
מצד שני, אם רכישת הדירה תאושר, אזי היא תועבר לקונה כשהיא נקיה מחובות, עיקולים, שיעבודים וכל זכות אחרת של צד שלישי, דבר שמגן על הקונה ומבטיח לו שקט נפשי לגבי זכויותיו בדירה.
כאשר חייב שנטל הלוואה לא עומד בתנאי פרעונה, הוא עלול להיות חשוף להליך של כינוס נכסים שבו דירה ששייכת לו תימכר כדי לפרוע את החוב באמצעות התמורה שתתקבל ממכירת הדירה.
מכירת הדירה במקרה כזה יכולה להיעשות למשל במסגרת הליך מימוש משכנתא או הליך מימוש עיקול.
לדוגמא, אם החייב נטל מהבנק הלוואה מובטחת ממשכנתא לצורך רכישת דירה, אזי במידה שהחייב לא יעמוד בפרעון תשלומי ההלוואה, הבנק יהיה רשאי לממש את המשכנתא במסגרת הליכי הוצל"פ, ולמכור את הדירה כדי להחזיר לעצמו את יתרת ההלוואה שטרם סולקה מהתמורה שתתקבל ממכירת הדירה.
לחילופין, אם החייב נטל מהבנק הלוואה לצורך מימון עסק חדש שהקים, ובדיעבד גם הוא לא הצליח לעמוד בפרעון ההלוואה, אזי הבנק יוכל להטיל עיקול על דירה שכבר שייכת לחייב, במסגרת הליכי משפט ו/או הוצל"פ, ולמכור את הדירה כדי להשיב לעצמו את יתרת ההלוואה שטרם סולקה על ידי החייב.
כאמור, עסקת רכישת דירה מכונס נכסים הינה עסקה ששונה מעסקת רכישת דירה רגילה, מאחר שהיא נערכת למעשה כמו הליך מכרז, ומתבצעת תחת פיקוח בית המשפט או לשכת ההוצל"פ.
הליך העסקה כולל בעיקר את השלבים הבאים:
כונס הנכסים מפרסם בעיתונים היומיים ובאינטרנט מודעה על פרסום מכרז למכירת הדירה שבכינוס. המודעה כוללת הזמנה להציע הצעות לרכישת הדירה, בצירוף פרטים בסיסיים על הדירה והליך המכירה, לרבות מועד לקיום ביקור מרוכז בדירה ומועד אחרון להגשת ההצעות לרכישתה.
חשוב לבדוק את יתר מסמכי המכרז למכירת הדירה, שכוללים בעיקרם את את נוסח חוזה המכר של הדירה (שאינו פתוח למו"מ או לשינויים כלשהם), חוות דעת של שמאי מקרקעין לגבי הדירה (לעתים, לא תמיד), וטופס ההצעה לרכישת הדירה.
מועד הביקור בדירה נועד להראות את הדירה באופן מרוכז לכל מי שמתעניין ברכישתה. לפיכך, חשוב להתייצב בדירה במועד זה, ולבדוק היטב אותה ואת סביבתה, במיוחד מאחר שהדירה נמכרת AS IS וללא כל אחריות מצד הכונס למצבה.
בנוסף, יש לקיים את כל הבדיקות הנדרשות לגבי הדירה מבחינה משפטית והנדסית, וזאת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ובמחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שהדירה נמצא בתחום שיפוטה.
מי שהחליט לרכוש את הדירה לאחר ביצוע כל הבדיקות שלעיל, מתבקש להגיש לכונס את טופס ההצעה לרכישת הדירה, ולנקוב בו בסכום הרכישה שהוא מוכן לשלם עבורה.
יש לצרף לטופס ההצעה עירבון בגובה של 5% – 10% מגובה ההצעה, באמצעות שיק בנקאי או ערבות בנקאית. העירבון יחולט על ידי הכונס במקרה שבו הצעתו של המציע תתקבל ותאושר אולם הוא יחזור בו ממנה.
במקרים מסויימים ייתכן שהכונס יחליט לערוך התמחרות בין המציעים השונים כדי למקסם את שווי מכירת הדירה. ההתמרות תסתיים עם קבלת ההצעה הגבוהה ביותר, והחזרת העירבונות ליתר המציעים.
עם קביעת הזוכה במכרז בעל ההצעה הגבוהה ביותר עבור הדירה (עם או בלי התמחרות), על הכונס לתת לחייב הזדמנות לפדות את דירתו על ידי תשלום בגובה ההצעה הגבוהה ביותר.
אם החייב לא יפדה את הדירה, על הכונס לאשר את המכירה באופן סופי לזוכה במכרז. אישור זה נעשה באמצעות קבלת צו של בית המשפט או ראש ההוצל"פ לפיו יש למכור את הדירה לזוכה כשהיא נקייה מכל זכויות של צד שלישי.
לאחר אישור המכירה, יחתמו הכונס והזוכה על חוזה המכר, והמשך העסקה יתבצע לפי תנאיה, עד לתשלום מלוא התמורה על ידי הזוכה והעברת החזקה ורישום הזכויות על שמו.
ברוכים הבאים למשרדי, שמי מיטל אוטמזגין, עו"ד מקרקעין בבאר שבע המלווה עסקאות מכירה ורכישה מפשוטות ועד למורכבות.
כפי שוודאי נוכחתם לראות, עסקת קניית דירה מטעמו של כונס נכסים מביאה עמה את המורכות שלה, ועין בוחנת של עו"ד מקרקעין תוכל לסייע רבות בשמירה על ביטחונם של הרוכשים.
בכל שאלה והתייעצות, אני מזמינה אתכם ליצור עמי קשר טלפוני, לכתוב לי בוואטסאפ או להשאיר לי פנייה באתר. יחד, נבחן את כדאיותה של רכישת הדירה.
עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.
© אין להעתיק או לשכפל את תוכן האתר ללא אישור מפורש בכתב מבעל האתר.
אתר זה נבנה ומקודם ע"י עופר אטלס
