תביעות ליקויי בנייה

עו"ד מיטל אוטמזגין

תוכן עניינים

תביעות ליקויי בנייה עוסקות בדרך כלל בתביעות שמוגשות על ידי רוכשי דירות חדשות כנגד הקבלן שבנה את הדירות ומכר אותן להם, וזאת בעיקר בהתאם לחוזה המכר שנחתם ביניהם והוראות חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973 ("חוק המכר דירות"). 

במסגרת התביעה ניתן לבקש מבית המשפט לחייב את המוכר לתקן את הליקויים, בפיקוח מומחה מטעם בית המשפט, או לקבל פיצוי כספי כאשר מדובר בליקוי שלא ניתן לתקנו (כגון תקרה נמוכה מדי). בנוסף, ניתן לתבוע פיצוי בגין עוגמת נפש, אובדן ימי עבודה, הפסדי שכר דירה, ירידת ערך הדירה, החזר הוצאות עבור תיקונים שתוקנו באופן עצמאי על ידי הקונה, פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם המכר, ועוד. 

מה הם ליקויי בנייה?

ליקויי הבניה כוללים מגוון רחב של תקלות ופגמים שאירעו במהלך בניית הדירה, וכן כל אי התאמה בין הבניה שהמוכר ביצע בפועל לבין הבניה שהוא התחייב לבצע לפי הסכם המכר (לרבות המפרט הטכני שנלווה לו), הוראות חוק המכר דירות, חיקוקי התכנון והבניה השונים, ותקנים רשמיים, לבין הבניה בפועל. 

מדובר, למשל, בסדקים שנפערו בקירות הדירה, בעיות רטיבות ואיטום, כשלים בתפקוד מערכות האינסטלציה של הדירה, שקיעת מרצפות, סדקים או שברים במרצפות, התנתקות חיפויי החוץ, סטיות בשטח הדירה, כשלים באופן התקנת הכלים הסניטריים, וכיו"ב. 

חוק המכר מכנה את ליקויי הבניה כ-"אי התאמה". כאשר המדובר באי התאמה בחלקי הבניין שנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע שנושאת את הבניין, ונוגעת להבטחת יציבותו ובטיחותו, אזי המדובר ב-"אי התאמה יסודית". 

לייעוץ עם משרדנו השאירו פנייה:

או התקשרו: 054-9433560

מה הן תקופות האחריות שחלות לגבי הליקויים?

מוכר שמוכר דירה חדשה נושא באחריות לתיקון הליקויים שנתגלו בדירה לאחר מסירתה לקונה. 

אחריות זו נחלקת לפי חוק המכר (דירות) לשלוש תקופות: תקופת הבדק, תקופת האחריות, והתקופה שלאחר תקופת האחריות. 

במסגרת כל תקופה כאמור המוכר אחראי לתיקון ליקויים שונים, למשך פרקי זמן שונים, וזאת כמפורט להלן: 

(1) תקופת הבדק

המוכר נושא באחריות לתיקון ליקוי הבנייה שהתגלו במהלך תקופת הבדק למעט במקרה בו המוכר הוכיח שהליקוי נגרם על ידי רוכש הדירה. 

תקופת הבדק מתחילה ממועד מסירת הדירה לקונה, והיא נמשכת במשך פרקי זמן שונים, משנה אחת ועד לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי וכפי שמפורט בתוספת לחוק. לדוגמא, תקופת האחריות לליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק הינה שנתיים, לכשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לסדקים בקירות ובתקרות – חמש שנים, לקילופים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים. 

(2) תקופת האחריות

תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק והיא נמשכת במשך 3 שנים לאחר מכן. המוכר נושא באחריות לתיקון ליקוי הבנייה שהתגלו במהלך תקופת האחריות רק בתנאי שקונה הדירה להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, העבודה, או החומרים שמהם נבנתה הדירה.

כלומר, ההבדל העיקרי בין תקופת הבדק לתקופת האחריות עוסק בנטל ההוכחה: 

בתקופת הבדק, נטל ההוכחה מוטל על המוכר, באופן לפיו עליו להוכיח שהקונה אשם בגרימת הליקויים כדי שהוא יהיה פטור מהחובה לתקנם. כלומר, בתקופת הבדק קיימת חזקה לפיה המוכר אשם בגרימת הליקויים, ועל כן הוא ישא אוטומטית באחריות לתיקונם אלא אם כן הוא יוכיח שהם נגרמו באשמת הקונה.

לעומת זאת, בתקופת האחריות, נטל ההוכחה מוטל על הקונה, באופן לפיו עליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, העבודה, או החומרים שמהם נבנתה הדירה על מנת שהמוכר ישא באחריות לתיקונם, מאחר שמדובר 

(3) לאחר תקופת האחריות

בתום תקופת האחריות, המוכר יחוב באחריות לגבי אי התאמה יסודית (אי יציבות של הבניין שנובעת משלד הבניין או יסודותיו) שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה. 

מתי יש לדווח למוכר על ליקויי הבניה שהתגלו בדירה?

סעיף 4א לחוק המכר (דירות) קובע כי על הקונה לדווח למוכר על ליקויי הבניה שהתגלו בדירה באופן הבא:

(א) על ליקויי בניה שניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה כבר בעת מסירת הדירה לקונה, יש לדווח תוך שנה מאותו המועד. מדובר בליקויים שניתן לראותם בעין כבר בעת קבלת החזקה בדירה, כגון כתמי רטיבות ונזילות, סדקים בקירות, שקיעת מרצפות, דלתות תקולות, וכיו"ב. 

(ב) על ליקויי בניה שלא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה כבר בעת מסירת הדירה לקונה, יש לדווח תוך זמן סביר לאחר שהוא גילה אותם.  מדובר בליקויים נסתרים שלא ניתן לראותם בעין, כגון פגמים במערכות התשתית של הדירה, כגון מערכות האינסטלציה, החשמל, והגז, או פגמים שמתגלים רק במהלך תקופת המגורים בדירה.  

בכל מקרה בו התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית, שניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן אותה, ועל המוכר לתקן אותה תוך זמן סביר לאחר מכן. משך הזמן הסביר נקבע לפי נסיבות המקרה. כאשר מדובר, למשל, בפיצוץ משמעותי של צנרת המים, מחובתו של המוכר לתקנו בדחיפות.  אם המוכר אינו מתקן את הליקוי תוך זמן סביר, לפני נסיבות המקרה, ניתן להגיש כנגדו תביעה בגין ליקויי הבניה. 

ייעוץ משפטי

משרד עו"ד מיטל אוטמזגין יושב בבאר שבע, ומציע ייעוץ וליווי משפטי בדיני המקרקעין.

למשרדנו ניסיון עשיר בעסקות מכר ורכש, וכן בייצוג רוכשים המבקשים למצות את זכויותיהם לאור ליקויים בנכס הנמסר.

למידע נוסף וייעוץ, השאירו לנו פניה באתר, כתבו לנו בוואטסאפ או צרו עמנו קשר טלפוני ישיר.

עו"ד מיטל אוטמזגין

עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.

לייעוץ משפטי השאירו פניה:

או התקשרו:

מאמרים מקצועיים נוספים:

לייעוץ עם משרדנו, השאירו פנייה: