זיכרון דברים למכירת דירה

עו"ד מיטל אוטמזגין

תוכן עניינים

ביצוע רכישה או מכירה של דירה אינו דבר של מה בכך. עבור רוב הישראלים מדובר על מהלך משמעותי שיש בו לקבוע לא מעט בכל הנוגע לאיכות חייהם, איכות חיי משפחתם ולבטח להשפיע ברמה הכלכלית. 

בתחום הנדל"ן קיימים מספר רחב של כלים משפטיים וחוזיים הנוגעים לרכישה ומכירה של דירות וקרקעות. אחד מהכלים שמשמשים לא מעט קונים ורוכשים הוא זיכרון דברים – כלי מקדים לחוזה הרכישה של דירה. 

מהו זיכרון דברים?

מסמך זה מהווה הסכם התחייבות מצד מוכר הנכס והקונה לקיים בעתיד הקרוב את עסקת המכירה ביניהם. 

מדובר על הסכם מזורז שלא פעם נחתם בין רגע ללא ניסוח של עורכי דין או משפטנים, והוא כולל בתוכו את אותה התחייבות הדדית, וזאת תוך ציון מחיר שסוכם מראש על ידי שני הצדדים. 

לייעוץ עם משרדנו השאירו פנייה:

או התקשרו: 054-9433560

אילו תנאים ודרישות יכולים לעלות במסגרת מסמך זה?

ברוב המקרים, זיכרון דברים למכירת דירה יכלול מידע הנוגע לזהות הצדדים בעסקה, תיאור של הנכס, סכום התמורה עליו הסכימו הצדדים, מועדי העברת התשלום וחלוקתם, ולעתים תאריך המסירה הרשמי של הנכס. 

במקרים ובהם יהיה חוסר של נתון מסוים בזיכרון הדברים ובעתיד תוגש באמצעות אחד מהצדדים תביעה לבית המשפט, חשוב שיכירו הצדדים כי לבית המשפט הסמכות, בנסיבות העניין, להשלים את הנתון החסר בהתאם לחוק ולנתונים שהובאו לפניו.

האם לזיכרון דברים קיים תוקף משפטי?

אצל רבים מהישראלים קיימת טעות נפוצה לחשוב כי לזיכרון דברים אין כל תוקף משפטי מחייב. 

קביעה זו איננה נכונה, ובפסיקת בית משפט נקבע בצורה מפורשת כי לאותו הסכם ישנו תוקף משפטי מחייב, וזאת תוך אמירתו הנחרצת של בית המשפט כי אותו תוקף קיים בשל התוכן ומהות ההסכם ולא אופן כתיבתו. 

עורכי דין בתחום הנדל"ן מדגישים בפורומים מקצועיים כי כלי זה לסגירת תנאים מקדימים אינו נחשב לשלב הכרחי, הוא אינו בגדר חובה והוא אף איננו מומלץ כלל וכלל. 

חלק ניכר מעורכי הדין ידגישו בצורה מפורשת ללקוחותיהם להימנע מלחתום על זיכרון דברים. העדיפות היא לפעול כדי לקדם פגישה עבור חתימה על הסכם מפורש ומפורט שבו יוכל עורך הדין לקחת חלק ולשמור על האינטרסים של לקוחותיו. 

במקרים ובהם חסרה חתימה בזיכרון הדברים, הדבר אינו שולל את תוקפו המשפטי של ההסכם, וזאת בהתבסס על פסק דין עא 692/86 בוטקובסקי נגד גת. פסק דין בו הצדדים הסכימו על ביצוע מכירת מקרקעין ביניהם, ניסחו זיכרון דברים עליו לחצו ידיים אך המתינו לחתימת הצדדים ליום המחרת, כשמעמד החתימה לא התקיים ובהמשך נמכר המגרש לקונה אחר. 

בסופו של תהליך קבע בית המשפט העליון כי השתלשלות המקרה בין שני הצדדים הייתה כזו שבה התכוון המוכר לקיים את החוזה שנוסח ועליו טרם חתמו ועל כן, למרות שלא ביצעו את שלב החתימה, היה זיכרון הדברים מסמך מחייב, ומכירת המקרקעין לגורם אחר פגעה בצד הקונה.

תוקף משפטי על בסיס חוק המקרקעין

התוקף המשפטי של זיכרון דברים מקבל ביטוי באמצעות חוק המקרקעין – תשכ"ט – 1969, כשבאותו חוק מובע בצורה ברורה כי התחייבות לביצוע עסקת מקרקעין, מחייבת חוזה חתום בין הצדדים. 

מכאן, שאותו הסכם מקדים, למרות היותו מאולתר על דף ועל אף היותו מנוסח שלא בקפידה, עודנו מחייב ברמה המשפטית. 

הוצע לנו לחתום על זיכרון דברים - מה עלינו לעשות?

במקרים רבים יש ונמצא הזדמנות נדל"נית יוצאת דופן שאותה נרצה לממש, כשהצד המוכר יהיה מעוניין להתקדם מולנו בתהליך ויציע לחתום על זיכרון דברים. 

האם יש וכדאי להבטיח לעצמנו את הנכס באמצעות כלי זה? או שמא מומלץ שנפעל אחרת?

עורכי דין בתחום הנדל"ן ממליצים בשלב זה להימנע מחתימה על המסמך ולהיוועץ בהקדם עם עורך דין מקרקעין

לא פעם, הלהיטות של הצד המוכר לזיכרון דברים, יש בה לחייב את הקונה המיועד מבלי שזה בדק לעומק פרמטרים חשובים הנוגעים לנכס, קרי בדיקות מקדמיות.

מומלץ במקרים אלו, לנסות ולהשהות את החתימה על זיכרון דברים, להסביר שיש עניין רב לקדם את העסקה ולהוציאה לפועל, כשבזמן זה יוכל עורך הדין לבחון את הנכס מקרוב ולנסח חוזה מכר בהתאם.

התייעצו עם משרדנו

נמצאים בפתחה של עסקת מקרקעין וזקוקים לביצוע בדיקות מקדמיות בהקדם?

פנו עוד היום לייעוץ משפטי מול משרד עורכי דין מיטל אוטמזגין. לקבלת שיחה חוזרת השאירו פנייה באתר או צרו עמנו קשר טלפוני. ניתן גם להשאיר פנייה בוואטסאפ.

עו"ד מיטל אוטמזגין

עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.

לייעוץ משפטי השאירו פניה:

או התקשרו:

מאמרים מקצועיים נוספים:

לייעוץ עם משרדנו, השאירו פנייה: