בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירת מגורים

עו"ד מיטל אוטמזגין

תוכן עניינים

במעמד החתימה על הסכם לרכישת דירה, הרי שמרביתנו עומדים בפני אחת מן העסקאות החשובות והגדולות ביותר בחיינו.

נשים לרגע בצד את העובדה המרגשת שעסקה שכזו טומנת בחובה שינוי סטטוס, השקעה בנכס, וביסוס כלכלי, ונתרכז בהיבט הטכני יותר: אנו עומדים בפני הוצאה גבוהה, ולרוב גם נסמכים על הלוואה בנקאית שתלווה אותנו לפרק זמן ממושך.

לאור כל אלו, כל פרט ולו 'הקטן' ביותר שיחמוק מעינינו בטרם החתימה, עלול להעיב על העסקה ולגרום למפח נפש גדול. 

כדי למנוע תרחיש שכזה שעלול להוביל להוצאות נלוות ואף למחלוקות משפטיות ממושכות מול הצד המוכר, עלינו לערוך שורה של בדיקות מקדימות אותן מניתי במאמר הבא.

מטרתו של עורך הדין למקרקעין העומד לצדכם, היא לערוך בדיקות אלו ולספק עין משפטית מקצועית בוחנת. עם סיומו של התהליך, כלל הממצאים שיעלו בבדיקות ישוקללו לסעיפים בחוזה המכר בין הצדדים, וכך נבטיח את האינטרס שלכם ואת ביטחונכם הכלכלי.

הסטטוס הרישומי של הדירה

אציין שמרבית הסעיפים שאמנה דוגמת זה, תקפים יותר לגבי רכישת דירה יד 2. ישנן כמה התייחסויות פרטניות לרכישת דירת מגורים מקבלן, אותן אמנה בסוף המאמר.

ביקורנו בדירה המוצעת למכירה מספק לנו היכרות משמעותית עם הנכס, ולעתים די בביקור אחד בלבד כדי שנרגיש ב'קליק' שרומז לנו שזהו בדיוק הנכס שחיפשנו לעצמנו.

ביקור שכזה מאפשר לנו להתרשם מטיפוח הבניין, להכיר את הסביבה החיצונית לו, לסייר ולהתרשם מתכנון הדירה, תחושת המרווח בה, עיצוב קיים כגון: רצפות, אריחים, דלתות קיימות, תכנון המטבח (ומשם להתחיל לגבש החלטה באם נידרש לשיפוץ), וכן להכיר את הבעלים הנוכחיים של הנכס.

אולם עתה, עלינו להישאר עם שתי הרגליים על הקרקע, לשמור על איפוק (ולהימנע מחתימה על זכרון דברים שיחייב אותנו משפטית), ולהכיר את הנכס דרך פרטים רבים נוספים שנמצאים אל מתחת לפני השטח.

הפקת ובדיקת נסח הטאבו

זהו למעשה הצעד הראשוני והבסיסי ביותר שעלינו לערוך. 

דרך הוצאת נסח עדכני מלשכת רישום המקרקעין, נוכל להכיר את פרטי הנכס כפי שהם רשומים הלכה למעשה, ולא כפי שהם הוצגו על-ידי הבעלים הנוכחיים של הדירה. פעמים רבות אני נוטה לתאר זאת ללקוחותיי כמעין 'תעודת הזהות' של נכס המקרקעין.

במהלך הבדיקה, נשווה את הפרטים שהוצגו לנו אל מול הנכס, לרבות פרטי בעלי הנכס, הסטטוס הרישומי של הדירה כגון: גודל הנכס, מספר חלקה, האם החנייה שהוצגה לנו אכן רשומה בטאבו וכיוצא בזאת.

פרטים חשובים שנסח הטאבו מאפשר לנו לבדוק, הוא באם ישנה הערת אזהרה הרשומה בו (ומתריעה על כך שבעל הנכס מצוי בעיצומה של עסקה מקבילה לנו), וכן אם ישנם שעבודים, חובות או עיקולים המוטלים על הנכס. לרוב ניתן להסדיר זאת ולהמשיך עם העסקה, אולם לעתים שעבודים או חובות הרובצים על הנכס, עלולים גם לטרפד את העסקה ולהגבילה. בדיקה מקדימה, תמנע הפתעות בהמשך הדרך.

נסח הטאבו גלוי לכול, וניתן להפיקו בכפוף לתשלום סמלי באתר הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין.

תיק בניין משותף

נסח הטאבו הוא מסמך חשוב בביסוס היכרותנו עם הנכס, אולם תיק הבניין המשותף מאפשר לנו גם לערוך 'דאבל צ'ק' לחיפוש אי-התאמות בין המסמכים, וגם לגלות פרטים נוספים שאינם זוכים להתייחסות בנסח הראשון שהפקנו.

מסמכי הבניין המשותף כוללים צו, תקנון ותשריט, כאשר התשריט מונה את מיקומה של הדירה ונכסים הצמודים לה דוגמת חניה ומחסן.

בדיקת התקנון לשם הדוגמה, תאפשר לנו לדעת באם ישנן מגבלות מסוימות על הדירה או הוראות ייחודיות הנוגעות לזכויות הבנייה.

תשריט הבית המשותף יאפשר לנו להשוות בין הפרטים המצויים בנסח הטאבו, וכן אם בכוונתכם לקחת משכנתא מן הבנק, הרי שהשמאי מטעמו יבקש לבדוק תשריט זה.

גם את תיק הבניין המשותף אנו יכולים להפיק באופן מקוון בכפוף לתשלום סמלי.

לייעוץ עם משרדנו השאירו פנייה:

או התקשרו: 054-9433560

בדיקת בעל/י הנכס

תיק בניין משותף

גם אם בעליה הנוכחיים של הדירה מסבירי פנים, הרי שעלינו להיכרם היטב דרך המסמכים הכתובים.

חשוב לוודא אם הבעלים הרשומים על הדירה, הם גם אלו המתגוררים בנכס, או שאולי הדירה כעת מאכלסת אדם השוכר אותה.

אם אכן מדובר בשוכר, אין בכך כל סוגיה בעייתית, אולם עלינו לבחון את תוקפו של חוזה השכירות, ולוודא היטב את המועד בו הנכס יפונה.

כמו כן, נסח הטאבו יכול לספר לנו באם ישנם מספר בעלי זכויות על הנכס, אז נבקש להבין מדוע היתר לא נוכחו או לא הוזכרו בפגישה.

זכרו, כל בדיקה שכזו, מטרתה למנוע הפתעות שיטרפדו את העסקה, יביאו לעוגמת נפש גדולה או אף להליכים משפטיים ממושכים ומתישים.

משכנתא קיימת

עלינו לבחון באם ישנה משכנתא הרשומה על הדירה. 

במקרים אלו, הנחשבים לשגורים למדי, הרי שעל בעלי הנכס הנוכחיים לבקש אישור מטעם הבנק הממשכן על יתרת הסילוק של המשכנתא.

נושא זה הוא דוגמה נהדרת לסעיפים אותם יש לשלב בחוזה המכר, שכן במעמד ההסכם נציין באם פירעון המשכנתא ייגזר מן הכסף שישולם למוכר, או שמא תועבר לנכס אחר.

חריגות בנייה

ניתן לאתר חריגות בנייה דרך בדיקת נסח הטאבו ותיק הבניין המשותף; עם זאת, החלטתי שכן להקדיש לנושא זה פסקה בפני עצמה, וזאת לאור החשיבות העצומה שבדבר.

לעתים, הרצון שלנו לרכוש את הדירה שעונה בדיוק על צרכינו, גורם לנו לשקול באם לקבל על עצמנו את חריגות הבנייה שאיתרנו ולא לעשות עם כך דבר.

דעו: בנייה כזו או אחרת שאין לה כל רישוי, משמעותה עבירה פלילית על החוק.

אמנם בעלי הנכס הנוכחיים הצליחו לחמוק מן החוק, אולם לאחר שזכויות הנכס יעברו אליכם, הרי שהעבירה מוטלת על כתפיכם.

השאלות הנגזרות מכך הן:

  • האם תהיו מוכנים להידרש להוצאות הרישוי (שיכולות להגיע אף למאות אלפי שקלים)?
  • במידה ואינכם מעוניינים להסדיר את החריגה, האם תהיו שקטים בידיעה שהיא אכן קיימת?

 

חריגות בנייה יכולות להתבטא במגוון דרכים שונות כאשר הנפוצה שבהן היא סגירת מרפסת ללא היתר. בבתים פרטיים לעומת זאת, ייתכנו תוספות בנייה נוספות כגון מחסן או מרתף, תוספת בנייה על הגג, בנייה של נכס להשכרה בחצר הבית וכיוצא בכך.

במקרים שכאלו נבחן כיצד להסדיר את הנושא אל מול הבעלים הנוכחיים:

  • האם הם מוכנים להסדיר את החריגה?
  • במידה והם אינם מוכנים, האם יורידו מן המחיר הנקוב שיקוזז עם העלויות הצפויות לרוכשים לצורך קבלת הרישוי?
  • האם ניתן בכלל להסדיר את החריגה? לעתים ייתכנו מקרים בהם נגלה שמדובר בחריגה משמעותית שדינה צו הריסה.

כפי שאתם יכולים וודאי לראות, ישנה סיבה טובה מדוע בחרתי להקדיש לכך פסקה מורחבת.

תחזית מס + הוצאות נלוות

סך ההוצאות הצפוי לנו לקראת רכישת הדירה, איננו מורכב רק מערכה הנקוב, אלא גם מתשלומים נלווים נוספים אותם אמנה להלן:

מס רכישה

בתחילה מס שכזה נשמע תמוה למדי, הרי איננו מכניסים כי אם מוציאים כסף ולכן מדוע שנשלם?

אולם המחוקק תופס את רכישתו של נכס כהשקעה שעליה חל מס זה, ועלינו לערוך תחזית מדויקת באשר לגובהו של התשלום הצפוי.

על-פי חוק מיסוי מקרקעין, ישנן מדרגות למס הרכישה המתעדכנות מעת לעת, וניתן למצוא על כך מידע באתר רשות המסים בישראל.

נכון לעת כתיבת שורות אלו, מדרגות המס הן:

  • נכס שערכו עד 1,747,865 ש"ח – לא חייב במס
  • נכס העולה על 1,747,865 ש"ח ועד 2,073,190 ש"ח – מס בגובה 3.5%
  • נכס העולה על 2,073,190 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – מס בגובה 5%
  • נכס העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – מס בגובה 8%
  • נכס העולה על 17,828,555 ש"ח – מס בגובה 10%
 
עוד יש לציין שאם מדובר בדירה נוספת, הרי שמדרגות המס משתנות:

  • על נכס בשווי שעד 1,294,770 ש"ח – מס בגובה 5%
  • על נכס בשווי העולה על 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח – מס בגובה 6%
  • על נכס בשווי העולה על 3,884,295 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – מס בגובה 7%
  • על נכס בשווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – מס בגובה 8%
  • על נכס בשווי העולה על 17,828,555 ש"ח – מס בגובה 10%
 
אדגיש שמידע זה משתנה, וחשוב להתעדכן על כך באתר רשות המסים בישראל. חפשו אחר 'מדרגות מס רכישה', ותופנו מידית אל העמוד הרלוונטי.

מתווך נדל"ן

מרבית הדירות המוצעות למכירה, מנוהלות על-ידי מתווך נדל"ן מטעם בעלי הנכס.

אין כל קביעה אמיתית בחוק אשר קובעת או מגבילה את דמי התיווך, אולם נהוג לגבות בין 1 ל-2% משווי העסקה, כאשר סכום זה נגבה מטעם הרוכשים.

מדובר בסכום כסף משמעותי לכל הדעות, ועלינו לקחת זאת בחשבון במעוד מועד.

חשוב לדעת שניתן ומומלץ לשאת ולתת אל מתווכי הנדל"ן. בדיוק כמו שאתם נכונים לרכוש, כך גם הם נכונים ונחושים למכור.

שכר טרחה לעו"ד

בעת שכירת שירותיו של עורך דין קניית דירה אשר ילווה את העסקה, חשוב לדון יחד איתו באשר להוצאה הצפויה מן הייעוץ המשפטי עד למסירתו המלאה של הנכס.

בשונה מתיווך נדל"ן, לשכת עורכי הדין קבעה תעריפים מומלצים לשכר הטרחה המשולם לעורך הדין של הרוכשים, כאשר הוא נע בין 0.5% + מע"מ ועד ל-2%.

הקביעה של אחוז שכר הטרחה נגזרת משווי עסקת המכר וכן ממידת מורכבותה.

בדק בית (לא חובה, אך מומלץ)

לצד הנושאים המשפטיים השונים שמניתי במאמר זה, אציין גם שירות נלווה שהוא איננו משפטי, אולם יש בו כדי לספק לנו שקט נפשי וביטחון גמור בכדאיותה של העסקה.

ישנן חברות הנדסה המספקות שירותי בדק בית, ומטרתן לחוות את דעתן המקצועית על מצבו של הנכס וכן של כלל הבניין.

נזילות, פגמים מבניים, פגמים בתחזוקת הבניין וכן היבטים רבים נוספים, נסקרים ונבדקים בקפידה על-ידי חברה זו.

ליקויים שיתגלו במעמד בדיקה זו, יכולים לקבל תוקף משפטי שכן נשלב אותם בחוזה המכר.

היבטים ברכישת דירת מגורים מקבלן

הסעיפים השונים שצוינו במאמר, התייחסו באופן ניכר לרכישת נכס יד שנייה, כאן אתן מספר דגשים באשר לדירת מגורים חדשה מקבלן.

בדיקת חוזה המכר

רבים טועים לשער שחוזה המכר המוצע על-ידי הקבלן הוא אמת אחת בלבד, ושלא ניתן לשנותו כלל.

דעו: אפשר וחשוב שחוזה המכר ייסקר בקפידה על-ידי עורך דין מקרקעין מומחה בתחום זה.

במעמד החוזה נגדיר את המועד למסירת החזקה, ונבחן שאין כל 'שטח אפור' שעלול להותיר מקום לפרשנות.

כמו כן, נגדיר מועד נקוב למסירת הדירה וכן את גובה הפיצוי המוסכם.

חשוב לדעת: פעמים רבות קבלנים מציינים סכום פיצוי הנמוך מזה המוגדר על-פי חוק.

כמו כן, ייתכן ותרצו להכניס שינויים מסוימים בנכס מבעוד מועד. כך למשל, אם אינכם מעוניינים ברצפות המסופקות על-ידי הקבלן, מומלץ לסגור זאת חוזית מבעוד מועד ולהגדיר שאתם תספקו את הרצפות, ופועלי הבניין הם אלו שיתקינו אותן.

אי-הימצאותו של סעיף דוגמת זה, יכולה להוביל לכך שהקבלן יבקש סכום כסף נוסף, או יסרב וכך נדרש למלאכת שיפוץ נוספת לאחר מסירת הנכס.

סטטוס הבנייה

יותר מאשר שזו בדיקה מקדמית, זוהי עצה.

חשוב לבחון כבר במעמד פגישת המכירה אל מול נציג הקבלן, באם ישנו היתר בנייה.

גם אם ייאמרו משפטים דוגמת 'עניין של שבועות', הרי שראו בכך כנקודה חשובה שיש לקחת אותה בחשבון.

היתר בנייה הינו תהליך ממושך וארוך הנדרש מטעם הרשות המוניציפלית בה מוקם המבנה. מדובר בתהליך שיכול להימשך על פני שנים.

אם נכון לרגע זה, אין כל היתר בנייה ביד, הרי שיש לציין זאת בחוזה המכר ולנקוב בתאריך יעד מדויק.

ערבות בנקאית

על-פי הוראת חוק המכר, אל לקבלן לקבל מטעם הרוכשים סכום העולה על 7% מערך הדירה, וזאת אלא אם בידו בטוחה דוגמת ערבות בנקאית.

באופן מכוון אני ממקדת את פסקה זו בערבות הבנקאית שכן היא נחשבת גם לבטוחה השגורה ביותר בעסקאות אלו.

חשוב לבחון ולשאול כבר במעמד המכירה, אם ישנו בנק מלווה וכן מיהו הבנק אשר מלווה את הפרויקט המדובר.

מטרתו של הבנק המלווה היא להבטיח מנגנון תשלום דרך פנקס שוברים. כל סכום כסף אשר יועבר מאת הרוכשים אל הקבלן, ייכנס ישירות אל חשבונו של הבנק המלווה, ובכך יבטיח את ביטחוננו הכלכלי.

סיכום דבר

בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירת מגורים נועדו להגן על האינטרס הכלכלי שלנו, ולהבטיח את הרוכשים מפני כל 'הפתעה' שעלולה או לעלות הון תועפות, או להוביל למחלוקות משפטיות ממושכות.

פעולות אלו מתבצעות על-ידי עורך דין, ובכל התייעצות וקבלת מידע נוסף מטעם משרדנו, אנו מזמינים אתכם להשאיר פנייה באתר, ליצור קשר טלפוני ישיר או לכתוב לנו בוואטסאפ.

עו"ד מיטל אוטמזגין

עו"ד מיטל אוטמזגין בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים, התמחות בשיווק.

לייעוץ משפטי השאירו פניה:

או התקשרו:

מאמרים מקצועיים נוספים:

לייעוץ עם משרדנו, השאירו פנייה: